商品房预售的概念及其特征

      商品房的买卖可以分为现房买卖和期房买卖两种形式。期房买卖又称为商品房预售或楼花买卖，是指房地产开发企业将正在建设中的或者虽然已经建成但是尚不完全具备交付条件和产权转移条件的商品房预先出售给买受人，由买受人根据预售合同支付定金、全部或者部分房价款的行为。这一制度来源于我国香港，由香港立信置业公司在1954年首创，该公司当时推出楼宇“分叠层售卖、分期付款”的销售方式，由买受人先支付房价款的首期付款，待建成一半时再支付一部分房价款，建成后再支付剩余价款。由于整幢楼被“拆零、砸碎”分期分批出售，犹如花瓣一片片地坠落，所以也叫“楼花买卖”。预售制度一方面使得买受人减轻了一次付清全部房款的压力，另一方面也为房地产开发企业及时提供了工程建设资金，减少了资金不足的困难。这对于活跃房地产市场，促进居民住宅消费有着积极的意义。

 商品房预售的特点
      要想在商品房预售买卖中不至于被预售方“牵着鼻子走”，作为消费者，我们有必要了解商品房预售与众不同之处。与商品房的现售相比，商品房预售具有以下几个特点：
(1)预售合同签订时，买受人只是享有获得商品房的期待权
因为作为交易的商品房在此时尚未建成，房地产开发企业无法在合同订立后立即交付房屋，只有等到房屋建成后才能交付。因此买受人所获得的不是房屋所有权而只是依合同产生的债权，即可以请求房地产开发企业交付房屋并转移所有权的权利。
(2)预售具有较强的国家干预性
为了保护买受人的合法利益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制规定。预售必须符合国家法律、法规对于预售的主体、祭件、程序等方面的规定，否则不能进行预售。违规预售的，应受到相应的行政处罚。如《城市房地产管理法》第68条规定：“违反本法第45条第1款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”
(3)预售是履行周期长、市场风险大的买卖行为
预售合同的买受人要承担一定的风险。由于合同签订时商品房尚未建成，只有等到房屋建成后才能交付。而在合同签订后，可能会出现自然灾害的风险、开发企业的经营危机风险、预售商品房的法律诉讼风险等多种原因导致商品房无法建成或虽建成但无法交付，或存在各种质量瑕疵，而使买受人无法获得房屋所有权。买受人存在较大的得不到房屋或房屋质量不合格的风险。
(4)预售合同经过登记具有对抗第三人的效力
我国的《城市房地产管理法》第45条第2款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将合同报县级以上人民政府房地产管理部门登记备案。经过登记的合同具有对抗其他未经登记的预售合同的效力。新实施的《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。通过预告登记制度可以赋予房屋买卖合同更强的效力，由此，在我们预购商品房时，注意进行预告登记，无疑对我们自身的权利保障有着重要作用。