预售商品房的所有权及风险的转移时间

   预售商品房所有权转移的时间
      预售商品房的预购方与预售方签订了商品房预售合同以后，是否就意味着取得了该商品房的所有权呢？根据我国《合同法》第133条的规定，买卖合同的标的物所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。依据有关不动产的法律规定，不动产的所有权从办理过户登记时转移。我国实行的是物权变动公示原则，财于房屋等不动产采取登记要件主义，即房屋交易必须登记，否则不发生所有权转移的法律效力。对于商品房预售，《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。办理完该手续后，即意味着预售商品房的所有权移转给预购方，只是这里的所有权是期待所有权而不是现实的所有权而已。期待权同样是受法律保护的。因此，如果预售人不能如约交付房屋或“一屋二卖”，对于后种情形，在先的预购方可主张自己的房屋所有权而对抗后一预购人，对于前一种情形，预购方则可以追究预售方的违约责任。

   预售商品房风险责任的转移时间
      预售商品房的风险责任又是从何时开始转移给预购人的呢？所谓风险责任，是指因不可抗力或意外事件而非合同当事人的过错导致标的物毁损灭失时，谁来承担该损失。一般而言，风险责任是随着标的物的所有权转移而转移的。《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”但是，正如我们前面说的那样，在商品房预售中，房屋所有权转移的时间和实际交付的时间之间是存在差异的，在预售人已交付了房屋但办理登记手续之前这段时间内商品房意外灭失的风险由谁来承担呢？棍据《商品房买卖合同解释》第11条第2款的规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前有出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房同志，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。因此，我们可以看出，在商品房预售的情形下，在预售房未交付前，风险应有预售人承担。