预售制度下如何保护买方利益

      商品房预售合同签订以后，预购人究竟处于什么地位？对此有不同的观点，但我们一般认为，预购人享有的是一种期待权，并未实际获得所有权，即只享有请求预售人交付房屋并转移所有权的权利。预售商品房在建成交付之前存在许多不确定的因素，买受人没有取得房屋的所有权，无法实际控制支配在建的房屋，因此就双方当事人而言，预售人显然比预购人处于优越的地位，故应当给予买受人以保护。

       对买受人的利益保护，可以通过国家和个人两种途径，其中通过国家的途径主要包括：一、严格审查预售方的资格，严厉查处非法预售行为；二、严格预售合同登记制度；三、严格预售商品房建筑设计变更的审批制度；四、严格按照法律规定的程序和建筑施工设计验收商品房；五、强化对商品房预售款的监督。《城市房地产管理法》规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。房地产开发商收取的商品房预售款，应当委托银行监管，专款用于建设所预售的商品房，银行监管不当给预购人造成损失，应承担赔偿责任。预购人为保护自己的合法权益，可以在签订预售合同之前，要求预售方出示预售款的监管协议。

       通过个人途径来保护主要是预售合同的买受人通过合同约定的条款来实现。买受人应特别注意预售合同中的价格条款、所有权转移条款、担保条款、免责条款、违约责任和纠纷解决方式条款等等重要条款．使用房地产管理部门的商品房预售合同范本。
      预售合同履行过程中发生纠纷时，双方可以协商解决；协商不成的，可以提交仲裁机构仲裁或向法院起诉。