商品房预售的基本法律知识

       目前，我国房地产市场竞争日益激烈，为使自己的商品房从众多竞争对手中脱颖而出，开发商用各种宣传媒介美化粉饰自己将来的产品，甚至不惜巨资拉开广告大战。在铺天盖地的广告中，人们越来越发现开发商广告上宣传的美好画面与日后建成的实际相去甚远。开发商的许多承偌往往无法实现。预购人在发现自己上当受骗后，该如何保护自己的合法权利，要求开发商依法承担责任。

      首先我们必须弄明白商业广告的法律效力。依据《合同法》的规定，商品房预售广告如其他商业广告一样，除了纳入合同而成为合同的内容外，都属于要约邀请（或者称为要约引诱），即邀请或引诱对方与自己订立合同，在法律上并无约束力。因此，买受人若发现建成的楼房与预售广告中的许偌不符时，并不能基于广告追究开发商的违约责任，只能根据广告法的相关规定追究广告商或开发商发布虚假广告的责任。

      但是预售广告是不是在任何情况下都不具有法律约束力呢？如果这样，开发商岂不是可以尽情地发挥他们的艺术天分和吹嘘能事了？根据《合同法》的规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。由此，若开发商在预售广告中所作的承偌是根本无法实现的，预售人可以要求其承担缔约过失责任。此外，根据《合同法》第15条第2款的规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做作的说明和允若县体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允若即使未载入商品房买卖合同，亦视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，如果广告中有关商品房及其物业小区的内容已经相当明确具体，如绿化率不低于45%，有游泳池、网球场、小学等表达方式的，应视其为要约。除非预售合同中明确将其排出作为合同条款，否则房地产开发企业应当兑现。若房地产开发商无法兑现，应承担违约责任。