认购书的性质及法律效力

在商品房买卖中，买卖双方在签订商品房预售合同或现房买卖合同之前，通常会通过一些其他的销售形式如签订认购书来确认双方的合意行为。商品房认购书是指商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书的内容一般包括：认购房屋的基本信息包括房屋房号、面积和价格等条款，签订正式合同的期限、定金条款的处理原则。
由于近年来由认购书引发的商品房法律纠纷案件不断增多。《解释》第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。其中《解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
合同有预约合同与本合同之分，它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约是当事人约定于将来订立确定性的本约合同达成的书面允诺或协议。本约是依照预约成立的合同。实践中，商品房认购书一般应认定为商品房买卖预约合同，但如果商品房认购书具备了一定的实质要件，即使冠以认购书等名称，仍应认定为商品房买卖合同。
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。笔者认为，认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。按照我国《民法通则》、《合同法》规定的有效合同具备的四个构成要件即1．合格的主体；2．真实的意思表示；3．内容合法，不违法法律、行政法规的强制性规定；4．形式合法来分析认购书，不难看出认购书具备上述合同构成的四个要件，具有法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力，由此我们可看出认购书是独立于商品房买卖合同的，签订认购书对于开发商而言，可以确保买卖合同日后的签订及履行；对于购房者而言，可以约束开发商为其保留看中的房屋，在一定时期内不向他人出售，实际上是取得房屋的优先购买权，避免只收取定金，不签订认购协议书的法律后果。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。

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