商品房认购书性质认定案

2005年7月10日，A先生与B房地产开发公司（以下简称“B公司”）就“XX家园”XX庭某套单元签订了《楼宇认购书》，并交纳了一万元定金。由于该楼盘没有取得商品房预售许可证，2006年6月6日，B公司将A先生告上法庭，要求确认所签订的《楼宇认购书》无效。海珠区人民法院于7月4日开庭审理了此案，并于7月25日作出一审判决，认定这份《楼宇认购书》属于预约合同的性质，而不是商品房的预售合同，所以有效。此后，B公司不服此判决，遂向广州市中院提起上诉。
在法庭上，双方的争执焦点是《楼宇认购书》究竟是商品房预售合同还是预售行为之前的预约合同。
广州市中院审理后，认为这份《楼宇认购书》是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，是商品房买卖的预约合同，是独立的合同。《楼宇认购书》对商品房买卖合同的核心条款作出约定，但由于当时xx庭尚未取得预售许可证，存在事实和法律上的障碍，所以双方才约定取得预售证后再签署正式的《商品房购买合同》，从这一点上，《认购书》完全符合预约合同的法律特征，应该认为有效。2006年10月27日，广州市中院对“XX家园”开发商状告购房者要求解除《认购书》一案作出了终审判决，驳回开发商的上诉请求，《楼宇认购书》被认定有效。
【评析】
笔者认为，广州市海珠区人民法院和广州市中级人民法院的判决表明：《楼宇认购书》首先是独立于《商品房买卖合同》之外的预约合同；其次，《楼宇认购书》中的定金用于担保《商品房买卖合同》的订立，是立约定金；最后，买房人和开发商签订《楼宇认购书》，买房人交纳定金担保其将来与预售方订立正式的商品房买卖合同，其行为不违反法律和行政法规的规定，《楼宇认购书》有效并受法律保护，开发商应该履行《楼宇认购书》中的全部义务。应该说，该案对购房者维权起到示范作用。
该案是广东省法院依法判决《认购书》是预约合同、应受法律保护的第一案，可以说在广东房地产诉讼中尚属首例，具有重要的指导意义，不仅维护XX家园认购人的合法权益，而且进一步规范房地产市场及维护交易的稳定。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。