安居房地产律师提醒继续履行合同和支付违约金一般不能同时要求
来源：未知 作者：未知 时间：2012-08-22
上诉人（原审被告）谷某，
上诉人（原审第三人）陈某，住同谷某。
被上诉人（原审原告）苍某，
委托代理人郎某，住同苍某。
原审第三人北京某房地产经纪有限公司，
上诉人谷某、陈某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院( 2010)朝民初字第*号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2 01 0年1月，苍某起诉至原审法院称：2 0 09年1 2月1日，我与谷某在北京某房地产经纪有限公司甘露园店居间服务下，就坐落在北京市朝阳区甘露园南里二区1 4号楼2单元*号的房屋（以下简称诉争房屋）买卖事宜达成一致，我向谷某支付了购房定金2万元。次日，我与谷某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《过户、按揭代理合同》和《公积金贷款补充协议》（以上统称买卖合同）。同时，双方约定在1 2月6日上午交付首付款。2 0 09年1 2月5日，某公司办理了网签。1 2月6日，谷某没有按约与我交付首付款，而只是通过某公司员工代为转告我房屋不再出卖，并不愿与我交涉协商。我通过多次约见谷某努力希望能通过协商解决此事，但谷某态度强硬，明确表示不再履行合同，房屋不再出卖。我认为谷某的行为已构成违约，故请求法院判令：
1、谷某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《过户、按揭代理合同》和《公积金贷款补充协议》；
2、根据《补充协议》第二、四条的约定，要求谷某向我支付违约金20. 92万元；
3、承担我支付的中介服务机构的综合代理服务费1. 47万元。
谷某辩称：我不同意履行合同是因为诉争房屋是我与我丈夫陈某的共同财产。我背着陈某与苍某签订的买卖合同，现在陈某不同意出卖该房屋。我不同意承担违约金和中介服务费，因此房未作评估，而且我没有收到苍某的首付款，所以我没有违约。
某公司述称：苍某的诉讼请求不涉及我公司的权利义务，但苍某与谷某双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，我公司认为应该继续履行。
陈某诉称：诉争房屋是我与谷某的共同财产，在苍某与谷某签订合同时，并未告知我相关情况，我认为苍某与谷某签订的买卖合同侵害了我的利益，故我以苍某、谷某为共同被告提出诉讼请求，要求确认买卖合同无效。
苍某针对陈某的诉讼请求辩称：我与谷某签订的买卖合同是双方意思的真实表示，是合法有效的。同时在我看房时，中介也明确表示此房屋手续完备，可以买卖。我按约履行了我的全部合同义务，没有违约行为。谷某即使当时未通知陈某，其签订买卖合同的行为也构成表见代理，我有理由相信谷某有代理权。在签署买卖合同之前，我给谷某充足的时间征询陈某的意见，某公司也要求谷某出具了其丈夫同意出售诉争房屋的手续，其行为足以使我相信其有代理权的表象，故不同意陈某的诉讼请求。
谷某针对陈某的诉讼请求辩称：我是背着陈某出卖诉争房屋，苍某与某公司都是清楚的。我同意陈某的诉讼请求。
某公司针对陈某的诉讼请求述称：不同意陈某的诉讼请求，我公司认为买卖合同是合法有效的，是双方真实意思的表示，应当继续履行。
原审法院经审理确认：夫妻双方对共同财产有平等的处置权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，苍某、谷某及某公司于2 009年1 2月1日签署《买卖定金协议书》后，谷某于2 0 09年1 2月2日提供了有“陈某”签字的“同意出售证明”，苍某及某公司均表示不知道该证明系谷某所签，谷某亦不能提供证据证明苍某知晓该情况，故苍某有理由相信出卖诉争房屋系谷某与陈某的共同意思表示，陈某不得以不同意或不知道为由对抗作为善意第三人的苍某。因此，《北京市存量房屋买卖合同》及与其相关的《补充协议》、《过户、按揭代理合同》和《公积金贷款补充协议》均系合法有效，苍某、谷某均应认真履行。关于谷某于2 009年1 2月7日发出的《购房合同解除申请》，因《补充协议》中约定的苍某支付4 5万元首付款的时间为出具评估报告后3个工作日内，至今评估报告尚未出具，故苍某的履行期限未届至，因此谷某不得以苍某未按约给付首付款为由解除《北京市存量房屋买卖合同》及相关附属协议，双方应继续履行。关于苍某依据《补充协议》第二条要求谷某支付违约金的诉讼请求，因该条约定谷某履行期限的前提为接到某公司评估通知、苍某支付首付款及银行贷款获批等，上述前提均未成就，故苍某依此条主张违约金的诉讼请求，不应支持。关于苍某依据《补充协议》第四条要求谷某支付违约金及中介服务费的诉请，因谷某主张不履行合同的原因系共有人陈某不同意卖房，并非第四条所列的情形，故对苍某的该项诉请，亦不应支持。据此，于2 01 0年6月判决：
一、谷某于判决生效之日起十日内继续履行其于二OO九年十二月二日与苍某签订的《北束市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》和《公积金贷款补充协议》；
二、驳回苍某的其他诉讼请求；
三、驳回陈某的诉讼请求。
判决后，谷某、陈某不服，持原审意见上诉至本院，请求二审法院依法改判。苍某、某公司均同意原判。
经审理查明：2 0 09年1 2月1日，苍某、谷某及某公司就诉争房屋签署《买卖定金协议书》一份，约定谷某将诉争房屋出售给苍某，总价款1 02万元，定金2万元，双方应在签署该协议后2个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》。双方又约定：如因谷某丈夫陈某原因致使交易未达成，则须在本协议签订之日起两个工作日内退还定金。上述协议签订后，苍某向谷某支付了定金。次日，苍某与谷某又签订《北京市存量房屋买卖合同》，除重申《买卖定金协议书》中的约定外，还约定出卖人（谷某）应于2 01 0年6月2 3日之前将诉争房屋交付买受人（苍某），逾期交房的出卖人应按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。同日，苍某、谷某及某公司又签订了《补充协议》、《过户、按揭代理合同》和《公积金贷款补充协议>。其中《补充协议》第二条对苍某支付定金、首付款期限进行了约定，该条对谷某履行义务的期限约定为：1、接到评估通知3个工作日内配合评估公司对诉争房屋进行评估，在苍某支付首付款后3个工作日内配合办理面签手续，在银行贷款获批后3个工作日内办理权属过户，2 01 0年6月2 3日前将诉争房屋交付苍某；若以上事项拖延办理，每拖延一日违约方须向守约方支付违约金2 0 0元（未超过3 0日内），若超过3 0日，则须按本协议第四条赔偿。该协议第四条又约定：如因谷某提供的相关房产手续、合同或相关产杈过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，或者在签订本协议后，谷某不将该房屋出售给苍某，或者在签订本协议后，谷某提高房屋交易价格，或者谷某将房屋出售给第三方，均为谷某违约；若谷某违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款20%的数额向苍某支付违约金，某公司收取的所有费用不予退还，由谷某直接赔付给苍某。同日，苍某向某公司交付了中介费合计1. 47万元。2 0 09年1 2月1 5日，某公司就《北京市存量房屋买卖合同》进行了网签。
2 0 09年1 2月6日，双方未按约交接首付款。1 2月7日，谷某发出《购房合同解除申请》，称由于苍某未按照约定将45万元打入其招行帐户，而是要求银行托管，故要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及一切附属协议。苍某于2 0 09年1 2月分三次发函，表示不同意解除，同时敦促谷某继续履行合同。
一审诉讼中，某公司提供“同意出售证明”一份，该证明载明陈某同意出售诉争房屋，证明上有陈某签名，落款时间为2 0 09年1 2月2日。谷某当庭认可该签字为自己所签，在出售诉争房屋前并未告知过陈某，又称在自己替陈某签名时某公司的工作人员及苍某在场，故明知上述声明不是陈某签字。某公司及苍某对谷某所述不予认可。原审法院询问谷某是否有证据证明在其替陈某签同意出售证明时，苍某和某公司的人员在场，谷某称没有。另，谷某提供其与某公司经理林某录像光盘一份，录像时间是3月1 9日，证明苍某知道其是背着陈某卖房的，某公司和苍某都知道是其签的同意出售证明。苍某及某公司对该录像证据的真实性认可，但认为林某对谷某的陈述都表示的是记不清了、不知道等，并没有以可谷某签同意出售证明时苍某在场。
上述事实，有双方当事人陈述、《买卖定金协议书》、收据、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》和《公积金贷款补充协议》、《购房合同解除申请》、“同意出售证明’’及录像等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。苍某、谷某及某公司签订的《买卖定金协议书》及苍某、谷某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》和《公积金贷款补充协议》系当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。虽诉争房屋系谷某、陈某的夫妻共同财产，但在苍某、谷某及某公司于2 009年1 2月1日签署《买卖定金协议书》后，谷某于2 0 09年1 2月2日提供了有陈某签字的同意出售证明，苍某及某金更搀表示不知晓该证明中“陈墓二叟。，签字系谷某所写，谷某亦不能提供证据证明苍某对该情况系明知的，故苍某有理由相信出卖诉争房屋系谷某与陈某的共同意思表示，陈某以其对诉争房屋的买卖不知道、不同意为由否定合同效力的意见不能成立。原审法院认为，《北京市存量房屋买卖合同》及与其相关的《补充协议》、《过户、按揭代理合同》和《公积金贷款补充协议》均系合法有效，苍某、谷某均应认真履行，并驳回陈某的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
关于谷某于2 0 09年1 2月7日发出的《购房合同解除申请》，因《补充协议》中约定的苍某支付45万元首付款的时间为出具评估报告后3日内，而至今评估报告尚未出具，故苍某的履行期限亦未届至。困此，原审法院认为，谷某不得以苍某未依约给付首付款为由解除《北京市存量房屋买卖合同》及其他相关协议，判决双方继续履行合同，系正确的，本院予以维持。
关于苍某依据《补充协议》第二条要求谷某支付违约金的诉讼请求，因该条约定谷某履行相关合同义务的前提系接到链家公司评估通知、苍某支付首付款及银行贷款获批等，上述前提均未成就，故原审法院对苍某依此条约定主张违约金的诉讼请求未予支持，亦系正确的，本院予以维持。
关于苍某依据《补充协议》第四条要求谷某支付违约金中介服务费的诉讼请求，原审法院认为，谷某主张不履行合同的原因系共有人陈某不同意卖房，并非第四条所列的情形，故对苍某的该项诉请亦未支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，苍某、陈某的上诉理由不充分，本院不予支持。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本诉案件受理费2 32 9元，由谷某负担（于判决生效之日起七日内交纳）；第三人参加之诉案件受理费35元，由陈某负担（已交纳）。
二审案件受理费7 0元，由谷某负担35元（已交纳），陈某负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】