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安居房地产律师提醒违约金过高约定过高可以要求降低

来源:未知  作者:靳双权  时间:2012-12-05 15:29

      原告(反诉被告)贾某,
      被告(反诉原告)李某,
      第三人北京某房地产经纪有限公司,
      原告(反诉被告)贾某与被告李某、第三人北京某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员招某独任审判,公开开庭进行了审理。双方当事人及委托代理人均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。   
     贾某诉称:2 0 1 0年1 2月2 1日,经某公司居间介绍,我与李某签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议,约定李某将位于北京市朝阳区望京花园东区2 0 8栋*室房屋出售给我,总价为2 4 1 0 0 0 0元,如李某拒绝将房屋出售给我,视为其根本违约,其应当向我支付房屋总价款的2 0%作为违约金,并赔偿我已支付的中介费6 7 7 5 0元。我为了购买该房屋,还将现在居住的房屋卖掉。2 0 1 0年1 2月2 9日,李某以其子不同意出售房屋为由,拒绝继续出售房屋,造成我巨大的经济损失。故我起诉要求:
      1、解除与李某之间的房屋买卖合同及补充协议;
      2、李某支付违约金4 8 2 0 0 0元;
      3、返还定金5 0 0 0 0元;
      4、赔偿中介损失6 7 7 5 0元;
      5、赔偿租房损失2 5 9 0 0元;
      6、承担本案诉讼费。  
      李某辩称并反诉称:我是涉案房屋的唯一登记产权人,从未表示过拒绝出售涉案房屋,其他任何人无权代表我处置涉案房屋。贾某提交法庭的短信,是我的配偶赵某发送的,不能代表我的意思表示。2 0 1 1年1月1日,在某公司的门店,是赵某提出解除房屋买卖合同,在赵某与贾某谈话的过程中,我拉赵的衣服说把房卖给贾某。赵听后大怒,不容我再发言,就把我拉出门外。贾某要求我出具不同意出售房屋的书面材料,我也一直没有出具。我与赵某长期分居,我至今没有手机,也与赵某长期不联系。赵某与贾某联系的情况,我也不知情。赵某的意思表示不能代表我的。我至今仍同意将涉案房屋出售给贾某,但贾某应当支付违约金,并纠正阴阳合同条款。王某、于某与贾某有利益关系,其证言内容与贾某提供的书面证言几乎相同,基本属实处一致,不属实处也一致,二人缺乏诚信,弄虚作假,缺乏证人的公正性和资格,其证言应属无效。   
     贾某要求我支付违约金的请求不应当得到支持,且违约金数额过高。贾某与某公司之间存在委托关系,中介费6 7 7 5 0元是贾某购房的必然支出,且贾某支付中介费的地点是某澳洲康都店,而提交法庭的中介费收据是与本案无关的六佰本店出具的,这与常理不符。我怀疑贾某是否实际支出了该笔费用。贾某与我商谈买房事宜时表示,会以出售自住房屋所得房款来支付首付款,因此租房费用2 5 9 0 0元属于其计划内的必要支出,与我无关。我不同意赔偿中介费损失和租房损失。   
     按双方约定,贾某应于2 0 1 1年1月2 6日给我首付款1 8 1 0 0 0 0元,逾期付款超过3 0日的,我有权解除合同,贾某还得支付总房款2 0%的违约金。签订房屋买卖合同及补充协议后,贾某支付了定金5 0 0 0 0元,但一直未支付首付款,所以我反诉要求解除双方签订的房屋买卖合同,贾某支付的定金5 0 0 0 0元不予退还。    
     贾某对反诉辩称:我为了履行合同,于2 0 1 0年1 2月2 8日将自有房屋出售。但2 0 1 0年1 2月2 9日,李某使用本案合同中填写的手机号码,通知我不再出售涉案房屋,其后又多次用该手机号码以短信形式重申因家庭原因不再出售涉案房屋。我多次与李某、某公司协商,希望能继续履行合同。2 0 1 1年1月1日,我与丈夫、李某夫妇到某公司面谈。李某夫妇明确表示因家庭原因拒绝出售涉案房屋,且不同意出具书面材料明确不卖房的表示。此时我因为无法如期买房,无处居住,不得已与第三方签订租房合同,造成经济掼失2 5 9 0 0元。李某多次以电话、短信方式明示不出售涉案房屋,某公司作为第三方,也出庭作证,且李某从未向我或中介方提供任何一个银行账号,或表明继续履行合同的意思表示。因此,李某应当按照合同约定支付违约金,并赔偿我的经济损失。   
某公司述称:双方均要求解除房屋买卖合同,我公司不持异议  经审理查明:位于北京市朝阳区望京花园东区***号楼****号房屋(以下简称涉案房屋)登记在李某名下。   
      2 0 1 0年1 2月2 0日,贾某给付李某房屋定金5 0 0 00元。同年1 2月2 1日,李某、贾某签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)及《补充协议》,约定李某将涉案房屋出售给贾某,总房屋款为2 4 1 0 0 0 0元;贾某应于2 0 1 1年1月2 6日(或银行面签当日)将首付款1 8 1 0 0 0 0元以自行直接支付的方式支付李某,全部房款到位后3个工作日进行物业交割;如李某拒绝将涉案房屋出售给贾某或擅自提高房屋交易价格,或贾某逾期支付首付款超过30日的,均构成根本违约,违约方应在违约行为发生之日起1 5日内,以相当于房屋总价款的2 0%支付违约金,某公司收取的费用不予退还,由违约方赔付。《房屋买卖合同》记载的李某的联系电话,
2 0 1 1年1月1日,贾某及其丈夫、李某及其妻子赵某在中介公司门店会面。赵某提出解除房屋买卖合同,退还定金。贾某不同意。某公司的员工王某及于某出庭作证称,2 0 1 0年1 2月2 9日赵某提出不再出售涉案房屋,2 01 1年1月1日买卖双方在某公司门店面谈时,赵某提出解除合同并退还定金,李某坐在一旁没有明确反对,只说如果违约告的是他,不是赵某。李某认为某公司与贾某有利害关系,不认可证人证言。   
    审理中,贾某提交号码为1*****的短信记录,其中2 0 1 0年1 2月3 0日的内容为“贾某,找儿子本月二十八日通知小王,房子不卖了,请将定金取走;1 2月3 0日的内容为“因为这个房子我们全家都闹翻天了,主要是你们那天买房时来得突然…目前儿子要这套房子,作为父母肯定是不卖了…”;2 0 1 1年1月3日的内容为“因房子的事我们同感不愉快…如你房子卖了先租房子住,等到我的租户到期后,我可将房子租给你住,然后等机会买房好吗”。李某认为这些短信是赵某发的,不是其本人的真实意思。   
贾某提供某公司六佰本店出具的《买卖业务预收费专用收据》,证明其为购买涉案房屋支付中介费6 7 7 5 0元;提供其与案外人张子慧签订的《北京市存量房屋买卖合同》(编号为:E09043912),证明其为履行与李某的合同而出售自有房屋;提供《北京市房屋租赁合同》及房租发票,证明其出售自有房屋后,因李某不再继续履行合同,自2 0 1 0年1 2月3 1日开始租赁房屋居住,支付租金2 5 9 0 0元。李某认为上述证据与其无关。   
     李某提供李志的证言,证明贾某通过另一房地产经纪有限公司看房,从而证明贾某与某公司存在利害关系。贾某称因为麦田公司要多收1 0 0 0 0元意向金,且成交价格高于某公司,所以选择通过某公司与李某签约。  
 以上事实有当事人当庭陈述、《房屋买卖合同》及《补充协议》、证人证言、短信记录、京房权证朝私0 3字第8 05 1号房屋所有权证及上述证据等在案佐证。   
     本院认为:《房屋买卖合同》及《补充协议》是李某与贾某真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制规定,应属有效,应予履行。李某陈述其从未明确表示拒绝履行合同,但其妻子赵某通过《房屋买卖合同》记载的李某的联系电话通知贾某解除合同,贾某有理由相信解除合同是李某本人的意思表示。且根据证人证言,2 0 1 1年1月1日在某公司门店面谈时,赵某提出解除合同,李某未明确反对,加之其后李某未主动、明确向贾某表示愿继续履行合同,应视为李某默认了赵某提出的解除合同的意思表示。根据《补充协议》约定,李某构成根本违约,其应承担相应的违约责任。在李某一方表示不再继续履行合同的情况下,贾某未支付首付款,不构成违约。鉴于双方均表示要解除房屋买卖合同,某公司亦同意解除,本院予以确认。    关于中介费,根据合同约定,应由违约方承担。贾某提供的《买卖业务与收费专用收据》以及某公司职员的证言,足以证明贾某向某公司支付了中介费6 7 7 5 0元。现贾某诉请李某承担这笔费用,符合合同约定,本院予以支持。关于租房损失,李某不再继续履行合同,致使贾某出售自有房屋后无处居住,租房损失的产生与李某的违约行为存在因果关系。贾某诉请李某承担租房损失2 5 9 0 0元,有事实和法律依据,本院予以支持。关于定金,合同未能继续履行的过错不在贾某,李某应将定金返还贾某,本院对李某提出的不予返还定金的请求不予支持。关于违约金,李某构成根本违约,应按约定承担违约责任。但考虑到李某一方签约后随即提出了解除合同,合同约定的违约金过高,本院酌情支持贾某违约金1 0 0 0 0 0元。综上,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决如下:   
      一、原告(反诉被告)贾某与被告(反诉原告)李某于二0—0年十二月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)于本判决书生效之日解除。  
     二、原告(反诉被告)贾某与被告(反诉原告)李某、第三人北京某房地产经纪有限公司于二0—0年十二月二十一日签订的<补充协议》于本判决书生效之日解除。  
     三、被告(反诉原告)李某于本判决书生效后七日内返还原告(反诉被告)贾某定金五万元。   
     四、被告(反诉原告)李某于本判决书生效后七日内赔偿原告(反诉被告)贾某中介费六万七千七百五十元。   
     五、被告(反诉原告)李某于本判决书生效后七日内赔偿原告(反诉被告)贾某租房损失二万五千九百元。   
     六、被告(反诉原告)李某于本判决书生效后七日内给付原告(反诉被告)贾某违约金十万元。   
    七、驳回原告(反诉被告)贾某、被告(反诉原告)李某的其他诉讼请求。   
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   
    案件受理费五千零二十八元,由原告(反诉被告)贾某负担二千五百五十一元(已交纳),由被告(反诉原告)李某负担二千四百七十七元(于本判决生效后七日内给付贾某)。反诉费五百二十五,由被告(反诉原告)李某负担。   
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉费,上诉于北京市第二中级人民法院。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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