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安居房地产律师提醒购买房屋慎重,如想退房将面临定金和中介费损

来源:未知  作者:未知  时间:2012-08-22

 
       上诉人(原审原告)潘某,
       被上诉人(原审被告)刘某,
       被上诉人(原审被告)张某,
       原审第三人北京某房地产经纪有限公司,
      上诉人潘某因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院( 2010)朝民初字第*号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案,现已审理终结。
       2 0 09年1 0月,潘某起诉至原审法院称:2 0 09年6月24日,我为购买刘某、张某共有的位于北京市朝阳区双桥东路9号院西区2号楼4单元*号的房屋(以下简称诉争房屋),与刘某、张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。由于刘某、张某迟迟未按合同约定办理房屋所有权证,导致房屋买卖合同不能及时履行。现诉至法院,请求法院依法判令:
       一、我与刘某、张某解除合同;
       二、刘某、张某双倍返还定金20万元;
       三、赔偿损失4. 31万元。
      刘某、张某辩称:根据双方签订的《补充协议》,我们承诺在2009年7月5日前办理房屋所有权证,潘某在房屋所有权证下发后自行将首付款交给我们。在签订《补充协议》次日,我们就着手办理房屋所有权证的工作,向开发商交纳了契税、测绘费等费用,向朝阳房地产交易中心交纳了代办费、产权登记费等费用,向物业管理公司交纳了公共维修基金,一切与办理房屋所有权证相关的费用已经交齐,我们完全按照合同约定履行了义务。在房屋所有权证下发后,中介公司的杨某多次给潘某打电话,欲通知其交首付款和办理产权过户手续,但潘某拒不接听电话,后杨某多次发短信,潘某也不回复。潘某此举充分说明了其汝有交首付款和办理产权过户的意思。现潘某提起诉讼,要求解除合同,这又以实际行动表明了其不履行合同义务。综上,我们在本案中没P有违约,相反却是潘某存在明显的违约行为,按照合同法的规定,潘某无权要求返回定金,故请求人民法院驳回潘某的诉讼请求。
      某公司述称:我公司对于涉案合同是否予以解除没有具体的意见,听从法院的判决。
      原审法院经审理确认:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实,潘某与刘某、张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及潘某与刘某、张某及某公司签订的《补充协议》,均系各方当事人真实意思表示,对当事人具有拘束力。潘某在上述合同签订后,依约向刘某、张某支付了购房定金,部分履行了合同约定的义务。后双方在履行合同过程中对《补充协议》中约定的“刘某、张某承诺在2 0 09年7月5日前办理房屋所有权证”的内容发生了争议,潘某认为根据该约定刘某、张某应在2009年7月5日前取得诉争房屋房产证,而刘某、张某认为该约定条款所指系在该日期前办理房产证,并不是在该日期前取得房产证的期限。根据合同法的规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。根据作为居间方的某公司工作人员的出庭陈述,能够说明潘某、刘某、张某及某公司当初拟定上述条款系为了在约定日期前着手办理诉争房屋产权证事宜,并非在该约定日期前取得房产证。刘某、张某在签订上述合同次日即完成了相应交纳税费等义务。故潘某以刘*、张某未在2 0 09年7月5日前获得产权证,以而认为刘某、张某存在违约行为的主张,没有相应依据,不予采纳。潘某主张刘某、张某赔偿其他损失的意见,因无相应法律依据,不予支持。另外,刘某、张某在诉讼中同意解除涉案合同,对此法院不持异议。据此,于2 01 0年6月判决:
        一、自判决生效之日起解除潘某与刘某、张某于二OO九年六月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
        二、自判决生效之日起解除潘某、刘某、张某与北京某房地产经纪有限公司于二OO九年六月二十四日签订的《补充协议》;
        三、驳回潘某的其他诉讼请求。
      判决后,潘某不服,仍持原诉意见上诉至本院,并称,其虽同意原审判决解除合同的结果,但认为合同解除系基于刘某、张某存在违约行为,而非基于双方同意,故请求二审法院依法改判。刘某、张某同意原判。
      经审理查明:2 0 09年6月2 4日,潘某与刘某、张侠丽及某公司签订《备忘录》,潘某与刘某、张某就诉争房屋买卖事宜正式委托某公司提供居间服务。三方在《备忘录》中约定:房屋交易合同一经成立,无论是否有效及履行中是否存在问题,潘某与刘某、张某均同意向某公司支付居间报酬并放弃向某公司索还已付费用的权利。同日,潘某与刘某、张某在某公司居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。该合同中约定:刘某、张某向潘某出售诉争房屋,建筑面积253. 17平方米;房屋用途为住宅,已设定抵押;成交价格为302万元,在签订合同时潘某支付定金1 0万元等。
       同日,潘某、刘某、张侠丽与某公司另行签订《补充协议》。该协议约定:因刘某、张某目前无法提供房屋所有权证,所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等当中的房屋地址、建筑而积等内容与下发后的房产证上的内容有出入,以房产证上的为准;经潘某、刘某、张某、某公司友好协商,潘,蕾、刘某、张某一致同意等新房屋所有权证下发后,按房屋所有权证上的物业地址重新签署《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》以及《过户、按揭代理合同》;经潘某与刘某、张某协商一致,刘某、张某承诺在2009年7月5日前办理房屋所有权证,潘某在房屋所有权证下发后自行将该房屋首付款交付给刘某、张某,刘某、张某承诺收到潘某的定金及首付款仅限用于诉争房屋解押专用;双方约定在某公司通知后的7个工作日内办理面签及过户等手续;如刘某、张某在签订该协议后不配合办理产权过户手续的,视为刘某、张某违约,在7个工作日内,刘某、张某赔偿潘某双倍定金,并且偿还潘某购买诉争房屋所交的信息服务费和交易过程中产生的所有费用;如潘某在签订本协议后不买诉争房屋的视为潘某违约,刘某、张某有权不退还潘某定金。同日,潘某与刘某、张侠丽及某公司还签订了《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》。
     上述合同签订当日,潘某向刘某、张某支付了定金1 0万元,向某公司支付了信息服务费、代书费、过户服务费等费用4. 39万元。为着手办理房屋所有权证,2009年6月2 5日,刘某向诉争房屋的开发商北京银信兴业房地产开发有限公司交纳了契税、测绘费,向诉争房屋所在的物业公司北京康城花园物业管理有限公司交纳了公共维修基金(代收)、物业管理费,光缆入网费(代收),向北京朝阳房地产交易中心交纳了产权登记费、代办费、印花税等。诉争房屋于2 0 09年9月1 6日进行了房屋所有权登记,登记的所有权人为刘某,建筑面积253. 17平方未。
      一审审理中,刘某、张某申请某公司的工作人员张某、杨某到庭作证。杨某陈述的主要内容为:潘某与刘某、张某所签订的合同是格式合同,《补充协议》是我们中介起草的;签订合同及《补充协议》后,双方曾至开发商处询问办理诉争房屋所有权证的时间,开发商说集体办理需要三个月左右,如果业主将贷款偿还则可能快一点;签订合同的第二天,我陪着刘某去开发商那里交纳契税等费用,之后就等着房产证。在房产证办下来前,潘某与刘某、张某都没有说不履行合同;等房产证办下来后,我给潘某打电话,潘某没有说什么,但后来再打潘某就不接了;关于《补充协议》中约定的“刘某、张某承诺在2009年7月5日前办理房屋所有权证”,当时约定该条款的原意是让刘某、张某在2 0 09年7月5日前向开发商提交办理房产证相应的材料,交纳相应的费用,并不是指必须拿到房产证。张某陈述的主要内容为:我是某公司管庄店店长,本次交易具体的事情由我负责,杨某主要负责看房;当时杨学伟带着潘某去看刘某、张某的房屋,潘某觉得很满意想买,当时了解到刘某、张某的房屋房产证还没有办下来,这个情况我们也跟潘某说了;因了解到房产证没有下来也可以签订合同,所以就组织双方签订了合同,合同及《补充协议》都是我们中介提供的;在签订合同第二天,杨某就跟着被告刘某去开发商那里交纳相应的费用;等房产证下来,我们给潘某打电话潘某不接,发短信也不回;关于《补充协议》中约定的“刘某、张某承诺在2 0 09年7月5日前办理房屋所有权证”,是指刘某、张某在2 0 09年7月5日前必须向开发商结清办理房产证相关的所右费用,并且提交办理房产证所有的相关材料,当时写该条并不是指在7月5日前将房产证办下来;当时在组织双方签订协议之前,也知道一般办理房产证需要二、三个月时间,当时签订协议时也说过。
      一审诉讼中,潘某称:由于在2 0 09年9月1日后进行存量房屋交易依据银行贷款额及网签合同进行征税,而并非之前依据地区指导价征税,导致其若在上述日期后交易需多支出相应税额1 9万多元,故其要求解除合同。刘某、张某表示:现阶段其二人也同意解除涉案合同,但违约责任应由潘某承担,故合同解除后定金不能退还给潘某。
     二审诉讼中,潘某称起诉时要求的赔偿损失4. 31万元系计算错误,应当是4. 39万元。
    上述事实,有《备忘录》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、预收费专用收据、证人证言、发票、房屋所有权证、录音及当事人陈述等证据在案佐证。
     本院认为:根据已查明的事实,潘某与刘某、张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及潘某与刘某、张侠丽及某公司签订的《补充协议》,均系各方当事人真实意思表示,对当事人具有拘束力,各方均应按照约定全面履行自己的义务。潘某在上述合同签订后,依约向刘某、张某支付了购房定金,部分履行了合同约定的义务。后双方在履行合同过程中对《补充协议》中约定的“刘某、张某承诺在2009年7月5日前办理房屋所有权证”这一内容的理解有争议。潘某认为,根据该约定,刘某、张某应在2009年7月5日前取得诉争房屋所有权证;而刘某、张某认为,该约定条款所指系在该日期前办理房产证,并非在该日期前取得房屋所有权证。根据《合同法》的规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的调句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。原审法院据此认为,相关证据能够说明潘某与刘某、张某及某公司当时拟定上述条款系为了在约定日期前着手办理诉争房屋所有权证事宜,并非在该约定日期前取得房屋所有权证;刘某、张某在签订上述合同次日即完成了交纳相应税费等义务;故潘某以刘某、张某未在2 0 09年7月5日前获得房屋所有权证为由,主张刘某、张某存在违约行为,并要求刘某、张某赔偿其他损失,缺乏相应依据,对其主张未予采纳,系正确的,本院予以维持。
     综上所述,潘某的上诉理由不充分,本院不予支持。原判正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:
     驳回上诉,维持原判。
     一审案件受理费70元,由潘某负担(已交纳)。二审案件受理费7 0元,由潘某负担(已交纳)。本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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