安居房地产律师提醒房地产中介从业人员从事房地产中介服务要有资
来源：未知 作者：靳双权 时间：2012-12-05 14:23
原告王某，
原告张某，
被告北京某房地产有限公司
第三人陈某，
原告王某、张某（以下简称二原告）与被告北京某房地产经纪有限公司、第三人陈某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
二原告诉称：二原告系夫妻关系。2 01 0年3月，经被告介绍推荐房源，二原告与第三人达成《北京市存量房屋买卖合同》，同意购买第三人所有的位于北京市朝阳区白家庄东里36号楼6单元*号房屋。二原告向被告支付了信息服务费、代书费、过户服务费三项中介费用共计4 9 2 5 0元。事后，二原告发现该房屋装修时承重墙被打通，房屋安全存在重大隐患， 《住宅室内装饰装修管理办法》第五条明确规定，住宅室内装饰装修活动，禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，而*号房屋拆除了该墙体。基于此，买卖双方解除了合同，但被告拒不退还中介费用。被告作为专业的房地产中介公司，理应知道或了解其推荐房源的重大瑕疵，但其故意隐瞒，对二原告存在欺诈行为，且促成买卖双方签订买卖合同的郝某、王某不具备资质，被告未对服务内容的真实性和合法性负责，故二原告现诉至法院，要求法院判令：
1、撤销二原告与被告、第三人签订的房屋买卖合同及补充协议、居间成交确认书、过户按揭代理合同；
2、被告返还中介费49 250元；
3、被告承担诉讼费用。
被告辩称：不同意二原告诉讼请求。祓告作为中介公司，为买卖双方提供真实性息，促成双方买卖合同成立，所签订的一系列合同都是真实有效的，房屋是否存在质量问题是中介公司不能够知晓的。房屋质量问题是应由出卖方承担的责任，不应由中介公司承担，且涉诉房屋买卖之前，二原告到该房屋实际查验过。被告不是买卖合同的一方当事人，没有欺诈行为，被告履行了居间合同，理应获得相应报酬。此次买卖合同的居间服务是一个店面团队在操作，经纪执业人员是王某，郝某和王某是这个团队的成员。
第三人辩称：二原告诉讼请求没有理由。二原告称*号房屋存在重大安全隐患不属实。被告带二原告查验房屋时，二原告对房屋很满意，当天就决定购买，双方签订了买卖合同，二原告交了5万元定金。第二天，二原告找了一个评估公司到*号房屋看，称阳台和居室之间应该有一段隔断墙，不应该被拆掉，因为检测人员说没什么问题，而且出检测报告要付费一千多元，就没有出检测报告。该隔断墙不是承重墙，第三人于2 0 07年购买该房屋，当时就没有这段墙体。第三人没有责任，因为考虑到二原告年纪较大，双方就约定无责解约，第三人把定金退给了二原告。
经审理查明：2 01 0年3月3 1日，二原告与第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定二原告购买第三人所有的*号房屋，房屋成交价格为185万元，房地产经纪执业人员姓名王某。同日，二原告、被告、第三人签订《居间成交确认书》、 《过户、按揭代理合同》、 《补充协议》，其中， 《居间成交确认书》约定： “甲方（第三人）已对乙方（二原告）的身份证件进行了审核；乙方已对房屋产杈证书进行了审核／对房屋进行了实地查验，对房屋本身及其权属的所有情况均已了解。对由丙方（被告）此前提供的有关信息与实际情况的差异亦均已知晓；甲乙双方承诺其提供的全部证件合法、有效、真实。基于上述，甲乙双方确认通过丙方提供的居间服务就*号房屋甲乙双方已签订买卖合同，房屋买卖价格为1 8 5万元，乙方同意支付甲方依国家规定应承担的税费，房屋价款支付方式为全款，乙方于签署本文件之日向丙方支付居间报酬37 0 0 0元整……”。 《过户、按揭代理合同》约定： “……乙方委托丙方办理如下事项及付费标准：代书费，房屋交易价的0.5%，即人民币92 5 0元；协助办理上述房产的权属过户手续，服务费3 0 0 0元；……”。 《补充协议》约定：“鉴于乙方已实地勘察本合同项下的房屋情况，查验甲方提交该房屋相关手续、合同和证件，明确熟知该房屋的权属情况，且丙方已为甲乙双方提供了居间服务，为充分保护三方的合法权益，三方根据《中华人民共和国合同法》、 《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律的相关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，共同订立本补充协议，以兹各方共同遵守……”。《居间成交确认书》、 《过户、按揭代理合同》、 《补充协议》居间人经办人签字处均为：郝某代王某。二原告及第三人均表示，合同签订过程中提供居间服务的为郝某和王某，没有王某。被告未在本院规定的时间内提交郝某和王某取得房地产经纪人资格证书的证据。
当日，二原告向第三人交纳定金5万元，向被告缴纳信息服务费37 0 00元，代书费92 5 0元，过户服务费3 0 0 0元。2 01 0年4周8日，二原告与第三人签订《解约协议》，约定： “甲乙双方友好协商自愿解除白家庄东里36号6单元*室之房屋的买卖合同，买卖定金编号09 1 08 37 7，过户按揭代理合同09 07 5 2 5 1，居间成交确认书09 07 1 3 02，互不追究任何责任，丙方见证。”二原告及第三人均表示该《解约协议》是在被告处并向被告询问过后签署的。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、 《居间成交确认书》、 《过户、按揭代理合同》、 《补充协议》、 《解约协议》、当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：被告作为专业的居间服务公司，应为委托人提供充分的居间服务。本案中，二原告虽实地查看了涉诉房屋，但被告未告知二原告该房屋装修中拆除连接阳台的墙体的情况，而拆除连接阳台的墙体是《住宅室内装饰装修管理办法》禁止的装修活动，另，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证书》的人员，被告未在本院规定的时间内提交郝成杰、王某取得《房地产经纪人资格证书》的证据，故本院对于二原告关于郝某、王某向其提供居间服务时未取得《房地产经纪人资格证书》的主张予以采纳，被告上述行为足以使得二原告失去对于被告的信任进而解除《北京市存量房屋买卖合同》。被告居间服务过程中虽存在瑕疵，但二原告以上述原因认为被告存在欺诈行为，依据不足，对二原告该主张，本院不予采信，但因被告提供的居间服务存在瑕疵使得二原告在重大误解的情形下签订补充协议、居间成交确认书、过户按揭代理合同，现二原告要求撤销上述协议，本院予以支持，被告应将已收取的居间服务费退还二原告。 《北京市存量房屋买卖合同》系二原告与第三人签订，双方已经协议解除该合同，现二原告再次要求撤销，没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、撤销原告王某、张某与被告北京某房地产经纪有限公司、第三人陈某于二O—O年三月三十一日签订的《牢I、充协议》、 《居间成交确认书》、 《过户按揭代理合同》。
二、被告北京某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告王某、张某居间服务费四万九千二百五十元。
三、驳回原告王某、张某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1 030元，由被告北京某房地产经纪有限公司负担（王某、张某已预交，北京某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内直接给付王某、张某）。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按不上诉处理。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】