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安居房地产律师提醒国家政策调整导致贷款不被批准,购房人不承担

来源:未知  作者:未知  时间:2012-08-23

       原告张某(反诉被告),
       被告范某(反诉原告),
       第三人北京某房地产经纪有限公司,
       原告张某与被告范某,第三人北京某房地产经纪有限公司(以下简称某经纪公司)房屋关卖合同纠纷一案,本受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。.
       张某诉称,范某委托其弟出售其位于北京市海淀区城华园1号楼*号房屋(以下简称*号房屋)。2 0 0 9年7月2 0日,我与其弟签署《北京市存量房屋买卖合同》,范某以8 4 8 0 0 0元的价格将2 2 0 8号房屋售与我,我交纳了购房定金2 0 0 0 0元。合同约定:首付款暂定为2 2 0 0 0 0元,并分两次支付。合同签订后,我又向范某的代理人支付了前期首付款1 1 0 0 0 0元。等我再向代理人支付后期款1 1 0 0 0 0元时,他却找出种种理由拒绝接受,无奈之下我委托律师发出律师函,要求他们受领购房款并且配合我办理2 2 0 8号房屋的过户手续,但遭到拒绝。为维护我的合法权益,起诉要求:
       一、范某履行与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》,协助我办理2 2 08号房屋的过户手续和贷款手续,将上述房屋过户到我的名下;     
      二、本案的诉讼费用由范某负担。
      范某辩称,张某所述的首付款的付款方式与事卖不符。2 0 0 9年7月2 0日,我方、某经纪公司和张某三方签订合同及补充协议,当时口头约定首付款为30 0 000元,最终以银行的评估价为准。而且一我们在合同中对违约责任重点进行了约定。张某支付了20 000元定金。披合同约定2 0 0 9年8月1 5日之前办理首付款f向托管手续,但8月1 7日才办理托管手续。当时,张某说只带了1 1 0 0 0 0元,托管手续也没有办成。我是真心想卖房,因张某没有按期缴纳首付款,所以我们又签订了补充协议。现我不同意张某的诉讼请求。同时,我提出反诉靖求,要求:
       一、解除我与张某签订的《北京市存量商品房屋买卖合同》;
      二、要求张某支付违约金1 6 9 6 0 0元;
      三、本案的诉讼费用及反诉费用由张某负担。
      张某对范某反诉的辩称,我们当时约定的首付款是2 2 0 0 0 0元,不含定金。后来因范某单方面变更首付款为2 3 0 000元,所以才未接受我支付的剩余首付款1 0 0 0 0元,所以是范某违约在先,我并不存在违约的情况。不同意范某的反诉请求。
        第三人某经纪公司述称,张某、菀某经我公司居间介绍签订房屋买卖合同,这是双方真实意思表示,为了维护交易的安全,双方应该依法履行合同内容,我公司同意张某的诉讼请求。对于范某的反诉不发表意见。     
      经审理查明,争议房屋,产权人系范某。2 0 06年5月2 2日,范某公证委托其弟全权办理上述房屋的买卖等相关一切事宜。2 0 0 9年7月2 0日,弟代范某(甲方)与张某(乙方)、某经纪公司(丙方)签订《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》,张某、范某经某经纪公司的居间服务就*号房屋达成买卖合同;张某委托某经纪公司协助办理*号房产的权属过户手续,服务费3 0 0 0元。当日,弟代范某(甲方)与张某(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,范某将*号房屋以8 4 8 0 0 0元的价格售与张某。双方在补充协议中还约定:经甲、乙双方协商一致,乙方采用公积金贷款形式购买此房,乙方支付甲方总房款为人民币8 4 8 0 0 0元,乙方于签合同当日支付给甲方定金人民币2 0 0 0 0元。丙方的所有服务费由乙方缴纳,此次交易过程中所产生的各种国家税费由乙方承担,直接向政府主管部门缴纳;甲、乙双方协商一致,乙方自行办理公积金贷款手续,丙方不收取贷款服务费,甲方配合乙方办理相关公积金贷款及过户手续,在办理公积金贷款手续过程中出现任何问题与甲方、丙方无关,乙方自行承担风险。在甲方配合办理相关手续的情况下,乙方承诺在2 0 0 9年1 2月20目前将房屋贷款办理下来,双方进行过户手续。在2 0 09年8月l 5目前,乙方与甲方办理除定金外的房屋首付款进行资金托管业务。在过户完当日,甲、乙双方到银行进行放款,将托管的房屋首付款放到甲方账户。在过户完后,房屋剩余尾款由乙方所申请的贷款银行直接发放给甲方。如因乙方原因造成公积金贷款批贷不下来的,乙方赔偿给甲方损失人民币2 0 0 0 0元,甲方需留给乙方一个月昀时间办理商业贷款或改全款凑齐购房款。如因乙方在2 0 1 0年1月2 0日前还凑不齐购房款,造成乙方购买不了上述房屋,甲、乙、丙方合同解除,乙方并赔付总购房款的2 0%作为违约金给甲方,丙方不退乙方支付的服务费;在本合同履行过程中,甲、乙、丙三方积极办理各自的相关手续。如果甲方违约不卖给乙方,则甲方需要返还乙方的定金并赔付总购房款的20%作为违约金给乙方,甲方并赔付乙方所支付给丙方的服务费,如果乙方违约不买此房,则甲方不退给乙方支付的定金,乙方并赔付总购房款的20%作为违约金给甲方,丙方不退乙方支付给的服务费。上述合同签订后,张某给付范某购房定金2 0 0 0 0元。
     2 0 0 9年8月1 7日,张某给付范某购房首付款1 1 0 0 0 0元。并签订“收款证明及补充协议”,双方约定:甲、乙、丙三方协商一致,乙方于2 0 0 9年8月2 9日之前将剩余首付款1 1 0 0 0 0元交付甲方,如不能如期交付,则视为乙方不购买此房,按补充协议第七条执行,甲方可以将交易房屋另行处理。经纪公司经办人在该收款证明及补充协议签字确认。
     审理中,张某称因范某变更首付款数额为2 3 0 0 0 0元,不接受其支付后期首付款1 1 0 0 0 0元,致使首付款未交纳一节,向法庭提供以下证据:
     1、中国工商银行活期历史明细清单,证明其在规定期限内将首付款准备好;
     2、张某与范某之代理人的通话录音,证明双方因首付款尾款发生争议;
     3、2 0 0 9年8月2 8日的收款证明及补充协议,证明范某将首付款更改为2 3 0 0 0 0元。
     经质证,范某对上述证据的真实性及证明内容不予认可。某经纪公司对证据1、2的真实性认可,对证据3的真实性及内容不予认可。
范某对其所述张某未如期办理贷款及支付首付款,构成违约一节,向法庭提供以下证据:
     1、范某代理人范常明与张某的电话录音;
      2、范某代理人范一与某经纪公司经理胡某的电话录音;
      3、范某代理人范一与某经纪公司经纪人梁某的电话录音。
      经质证,张某对上述证据1的真实性认可,对证明内容不予认可。对证据2、3的真实性及内容均不予认可。某经纪公司以上述证据的真实性及内容均不予认可。
      现张某不能办理公积金贷款手续,且亦未向范某交纳其他款项。范某亦未与张某办理*号房屋的过户手续。审理中,范某表示不同意张某以商业贷款或一次性支付购房款的方式购买*号房屋。
     上述事实,有双方当事人陈述、公证书、买卖合同、确认书、补充、收款证明及补充协议等证据材料在案佐证。
     本院以为,范的弟受范某委托与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,系双方真实意思表示,且不违反相关的法律及行政法规的规定,合法有效,双方均应依约定全面履行合同义务。双方在履行合同期间,张某虽向范某交纳购房定金及部分首付款,但此后双方因购房首付款的数额及支付方式等产生分歧,以致张某未能办理*号房屋的公积金贷款手续及过户手续。现因国家房地产宏观调控政策变化,张某系以公积金贷款方式支付购房款,加之首付款数额的增加。同时考虑到,范某表示不同意张某以商业贷款或一次性支付购房款的方式购买*号房屋,使双方的合同无法继续履行,故张某要求范某履行《北京市存量房屋买卖合同》,协助其办理*号房屋过户手续和贷款手续的请求本院不予支持。现范某要求解除房屋买卖合同的请求,依据律规定,本院予以支持。双方合同解除后,范某应将定金及首付款如数退还张某。因双方合同履行过程中遇国家政策调整,致使张某无法办理公积金贷款手续,张某对此并无主观故意,故对于范某要求张某承担违约责任之请求,本院不予支持。综上所述,依据<中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定,判决如下:
      一、解除张某与范某于二OO九年七月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;
      二、范某于本判决生效后七日内返还张某购房定金及首付款人民币十三万元;
      三、驳回张某要求范某继续履行合同及要求范某、北京某房地产经纪有限公司协助其办理贷款及过户的请求;
      四、驳回范某其他反诉请求。
       以下是网站介绍
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】