安居房地产地产律师提醒买卖双方应严格按合同约定履行义务
来源：未知 作者：未知 时间：2012-08-23
原告杨某，
被告谭某，
第三人北京某房地产经纪有限公司，
原告杨某诉被告谭某、第三人北京某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,现已审理终结。
原告杨某诉称：2 0 1 0年5月，我和被告谭某签订《北 京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充 协议》各一份，约定被告谭某购买位于北京市通州区华兴 园2 9号楼3层*号房屋（以下简称*号房屋）一套。 双方约定购房款为1 2 1万元，首付款7 0万元，剩余的购房 款以银行贷款方式支付。后谭某陆续支付我首付款6 7万 元，并共同办理了银行贷款手续，我向谭某交付了* 号房屋并办理 了过户手续。被告谭某为我出具了欠条一 张，承诺在2 0 1 0年7月1 3日前支付我剩余的3万元首付款， 但至今未付，故我起诉要求：
1、要求被告谭某支付我购 房首付款3万元，并按照中国人民银行同期贷款利率一年期的标准支付原告2 0 1 0年7月1 4日至实际付清日的利息；
2、 诉讼费用由被告谭某承担。
被告谭某辩称：2 0 1 0年3月我母亲乔某到中介公司 登记买房，后中介公司向乔某介绍了原告杨某所有的* 号房屋。在交易过程中，乔某曾多次就*号房屋的产权问 题询问杨某，杨某称*号房屋为7 0年产权，但根据评估 报告显示*号的房屋产权仅为5 0年。在看房过程中，由 于房屋价款较高故乔某不想购买，但中介公司工作人员称房 屋价格要上涨，故多次电话催促乔某签订合同，故乔某在中 介公司签订了合同并交付了购房定金及中介费。后来乔某不 想购买*号房屋，中介公司工作人员称如果乔某不购买该 房屋，则乔某所交纳的定金及中介费不能退还。起初，乔某和杨某签订了《买卖合同》及《补充协议》，后因我要买房， 故我与原告杨某另行签订了《存量房屋买卖合同》（以下简 称《网签合同》），约定房屋总价为8 5万元。因我为*号 房屋的购买人，故应以我与杨某所签订的《网签合同》约定 的价格8 5万元为准，而非以乔某与杨某所签订的《买卖合 同为准》。
被告中介公司辩称：同意原告杨某的诉讼请求。
经审理查明：2010年4月1 1日，被告谭某之母乔某 作为买受人，原告杨某作为出卖人签订《买卖合同》，且乔 某作为买受人（乙方）、杨某作为出卖人（甲方）、中介公作 为居间方（丙方）签订《补充协议》，约定乔某购买杨某所 有的*号房屋，房屋总价款1 2 1万元，补充协议第二条房 款支付方式及房屋交付约定：“1、乙方于2 0 1 0年4月1 1 日向甲方交付定金人民币贰万元整（￥2 0 0 0 0元整），甲方 同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转 为首付款的一部分。2、甲方应在接到丙方的评估通知3日 内配合评估公司对房屋进行评估。乙方最晚于2 0 1 0年5月 1 1日将该房屋首付款不少于人民币柒拾壹万元整(￥ 7 1 0 0 0 0元整){含前期交付的定金人民币贰万元整( ￥20 000元整)）以自行支付的方式支付甲方．其中于2 0 1 0 年4月2 1日将该房屋首付款第一部分人民币贰拾伍万元 （￥250 000元整），甲方须同时出具同等金额的首付款收 到证明。……’’合同签订当日，乔某给付杨某定金2万元。 同日乔某、杨某、中介公司签订《过户、按揭代理合同》、 《买卖定金协议书》、《居间成交确认书》。2 0 1 0年4月1 4 日，杨某作为甲方、谭某作为乙方、中介公司作为丙方签r一 订《公积金贷款补充协议》，约定：“甲、乙、丙三方经友好 协商，就丙方接受甲、乙双方委托，为《北京市存量房屋买 卖合同》、《居间成交确认书0 9 09 2 4 2 1、过户、按揭代理合 同09098146》中所涉房产办理个人住房公积金贷款事宜达 成如下协议，以兹共同信守：……’’ 2 0 1 0年4月1 8日， 谭某作为购房人向售房人杨某支付首付款2 3万元，杨某 向谭某出具收款证明，写明：“本人系成交房屋的产权所 有人，拟以合法手续将该房产出售给购房人谭某，现收到 购房人支付的首付款，共计人民币（大写）贰拾伍万元，（小 写）￥250 000元。其中，现金支付人民币（大写）贰万元， 通过银行支付款项为￥230 000元。’’2 0 1 0年5月1 3日，谭 某作为购房人向售房人杨某支付首付款4 2万元，杨某向 谭某出具收款证明，写明：“本人系成交房屋的产权所有 人，拟以合法手续将该房产出售给购房人谭某，现收到购 房人支付的首付款，共计人民币（大写）肆拾贰万元正，（小 写）￥420 000元。……’’2 0 1 0年5月1 4日，杨某作为出 卖人、谭某作为买受人签订《网签合同》，合同第四条成 交价格、付款方式及资金划转方式约定：“（一）经买卖双 方协商～致，该房屋成交价格为：人民币8 5 0 0 0 0元（小写）， 捌拾伍万元整（大写）。’’同日谭某为杨某出具欠条一张， 写明：“谭某，身份证号：1 3 1 0 8 2 1 9 8 3 0 8 0 3 0 8 1 4购买杨某 物业地址：北京市通州区华兴园2 9号楼*室房产，应付 首付款柒拾万元整(￥700 000)，已付陆拾柒万元整( ￥670 000)，欠叁万元整(￥30 000)未付，最迟于2 0 1 0 年7月1 3日之前支付。”2 0 1 0年5月1 8日，北京市建设委 员会为谭某颁发了*号房屋的房屋所有权证书。2 0 1 0 年5月2 5日，北京康正宏基房地产评估有限公司（以下简称评估公司）对*号房屋出具了《抵押物价格评估报告》以下简称《评估报告》），抵押评估结果报告提要写明：“……经过客观公证的评估，该宗房地产土地用途为居住用地，确定该房地产为可抵押商品住宅，在评估期日2 0 1 0年4月2 6日的可供抵押的房地产评估总值为93. 01万元人民币。该套房屋剩余使用年限为3 7年。依贷款机构的规定，抵押风险率按2 0%计，房地产最高抵押贷款额为74. 40万元人民币，具体贷款额请贵方根据有关规定确定。……”2 0 1 0年6月，北京住房公积金管理中心向杨某发放了贷款5 0万元。现*号房屋由谭某居住使用
在本案审理过程中，被告谭某称在购买*号房屋的过程中，谭某之母乔某曾向杨某询问*号房屋的产权问题，杨某称*号房屋为7 0年大产权，但根据评估公司出具《评估报告》显示*号房屋的剩余使用年限为3 7年，同时乔某与杨某签订的《买卖合同》约定的房价款为1 2 1万元，但谭某和杨某所签订的《网签合同》约定的房价款为8 5万元，故应以谭某与杨某所签订的《网签合同》约定的成交价为准，谭某给付的房款已经超过8 5万元，故谭靖轷已履行完毕了给付房款的义务，谭某为杨某出具欠条当日不知《网签合同》约定的房款为8 5万元。原告杨某称，在签订《买卖合同》当日，谭某之母乔某认为房价款较高，故经双方协商以1 2 0万元的价格成交，但未对《买卖合同》进行更改，后双方实际按照1 2 0万元的价格履行。在办理网签当日，为了节省税款《网签合同》才约定房屋价款为8 5万元。第三人中介公司称，2 0 1 0年4月1 1日乔某与杨某签订了（（买卖合同》等文件，后在履行合同的过程中，由于需要办理贷款手续，故经三方 协商一致决定以谭某的名义办理贷款手续，并继续履行 《买卖合同》。因在三方签订的《公积金贷款补充协议》中 明确约定：“甲、乙、丙三方经友好协商，就丙方接受甲、 乙双方委托，为《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确 认书0 9 0 9 2 4 2 1、过户、按揭代理合同0909814 6》中所涉房 产办理个人住房公积金贷款事宜达成如下协议，以兹共同信 守：……”故三方未就由谭某承担乔某在《买卖合同》中 的权利义务另行签订书面协议，且在各方签署的除《网签合 同》外的其余书面文件中，都明确约定*号房屋的成交价 为1 2 1万元，并按该价款实际履行，《网签合同》中约定的 8 5万元仅为避税所约定，而非*号房屋的实际成交价。
中介公司同时称，根据《评估报告》中第六项评估方法和结 果中有关说明的第二项写明：“根据《北京市房屋重置成新 价评估技术标准》（京国土房管拆【2003] 808号），各类结 构房屋耐用年限如下：钢砼结构6 0年，砖混结构5 0年，砖 木结构4 0年。”由于*号房屋为砖混结构，故评估报告所 称该房屋的剩余使用年限是指房屋本身的耐用年限，不涉及 *号房屋的产权问题。
上述事实，有房屋所有权证书、《买卖合同》、《补充协 议》、《网签合同》、《过户、按揭代理合同》、《买卖定金协议 书》、《居间成交确认书》、《公积金贷款补充协议》、《评估报 告》、收款证明、物业结清证明、欠条及双方当事人陈述等 证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己 的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利 后果。根据本案查明的事实，杨某与谭某之母乔某所签订 的《买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间成交确认书》等 文件明确约定了购买*号房屋的价格为1 2 1万元，谭某 与杨某所签订的《公积金贷款补充协议》中明确约定：“为 《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书 》《过户、按揭代理合同》中所涉房产办 理个人住房公积金贷款事宜达成如下协议，且谭某向杨某交纳了购房款6 7万元，办理贷款5 0万元，并于2 0 1 0年 5月1 4日向杨某出具了3万元的欠条一张，谭某以实际 行为履行了乔某在《买卖合同》中约定的义务，故谭某所称双方最终实际成交价应为《网签合同》中约定的8 5万元 与常理不符。故对杨某要求谭某给付首付款3万元的诉讼 请求，本院予以支持。关于杨某要求谭某按中国人民银行 同期贷款利率给付2 0 1 0年7月1 4日至实际付清日的利息的 诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持，具体金额 以本院核定为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》 第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 之规定，判决如下：
一、被告谭某支付原告杨某购房首付款人民币三万元，自本判决生效之日起七日内执行清；
二、被告谭某给付原告杨某二O-O年七月十四日至 二O一一年一月十日期间的逾期还款利息人民币七百二十九元，自本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照<中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百七十五元，由被告谭某负担，于本判 决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉 案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期 满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】