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安居房地产地产律师提醒买卖双方应严格按合同约定履行义务

来源:未知  作者:靳双权  时间:2012-12-05 14:50

 
     原告杨某,
     被告谭某,
     第三人北京某房地产经纪有限公司,
     原告杨某诉被告谭某、第三人北京某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,现已审理终结。
     原告杨某诉称:2 0 1 0年5月,我和被告谭某签订《北  京市存量房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》)及《补充 协议》各一份,约定被告谭某购买位于北京市通州区华兴  园2 9号楼3层*号房屋(以下简称*号房屋)一套。  双方约定购房款为1 2 1万元,首付款7 0万元,剩余的购房 款以银行贷款方式支付。后谭某陆续支付我首付款6 7万  元,并共同办理了银行贷款手续,我向谭某交付了*  号房屋并办理  了过户手续。被告谭某为我出具了欠条一 张,承诺在2 0 1 0年7月1 3日前支付我剩余的3万元首付款,  但至今未付,故我起诉要求:
     1、要求被告谭某支付我购 房首付款3万元,并按照中国人民银行同期贷款利率一年期的标准支付原告2 0 1 0年7月1 4日至实际付清日的利息;
     2、  诉讼费用由被告谭某承担。
     被告谭某辩称:2 0 1 0年3月我母亲乔某到中介公司  登记买房,后中介公司向乔某介绍了原告杨某所有的*  号房屋。在交易过程中,乔某曾多次就*号房屋的产权问 题询问杨某,杨某称*号房屋为7 0年产权,但根据评估 报告显示*号的房屋产权仅为5 0年。在看房过程中,由 于房屋价款较高故乔某不想购买,但中介公司工作人员称房 屋价格要上涨,故多次电话催促乔某签订合同,故乔某在中 介公司签订了合同并交付了购房定金及中介费。后来乔某不 想购买*号房屋,中介公司工作人员称如果乔某不购买该 房屋,则乔某所交纳的定金及中介费不能退还。起初,乔某和杨某签订了《买卖合同》及《补充协议》,后因我要买房,  故我与原告杨某另行签订了《存量房屋买卖合同》(以下简  称《网签合同》),约定房屋总价为8 5万元。因我为*号  房屋的购买人,故应以我与杨某所签订的《网签合同》约定  的价格8 5万元为准,而非以乔某与杨某所签订的《买卖合  同为准》。
     被告中介公司辩称:同意原告杨某的诉讼请求。
      经审理查明:2010年4月1 1日,被告谭某之母乔某 作为买受人,原告杨某作为出卖人签订《买卖合同》,且乔 某作为买受人(乙方)、杨某作为出卖人(甲方)、中介公作  为居间方(丙方)签订《补充协议》,约定乔某购买杨某所  有的*号房屋,房屋总价款1 2 1万元,补充协议第二条房  款支付方式及房屋交付约定:“1、乙方于2 0 1 0年4月1 1  日向甲方交付定金人民币贰万元整(¥2 0 0 0 0元整),甲方  同时出具同等金额的定金收到证明,该定金在交易中自动转  为首付款的一部分。2、甲方应在接到丙方的评估通知3日  内配合评估公司对房屋进行评估。乙方最晚于2 0 1 0年5月  1 1日将该房屋首付款不少于人民币柒拾壹万元整(¥  7 1 0 0 0 0元整){含前期交付的定金人民币贰万元整(  ¥20 000元整))以自行支付的方式支付甲方.其中于2 0 1 0  年4月2 1日将该房屋首付款第一部分人民币贰拾伍万元  (¥250 000元整),甲方须同时出具同等金额的首付款收  到证明。……’’合同签订当日,乔某给付杨某定金2万元。  同日乔某、杨某、中介公司签订《过户、按揭代理合同》、  《买卖定金协议书》、《居间成交确认书》。2 0 1 0年4月1 4  日,杨某作为甲方、谭某作为乙方、中介公司作为丙方签r一  订《公积金贷款补充协议》,约定:“甲、乙、丙三方经友好  协商,就丙方接受甲、乙双方委托,为《北京市存量房屋买  卖合同》、《居间成交确认书0 9 09 2 4 2 1、过户、按揭代理合  同09098146》中所涉房产办理个人住房公积金贷款事宜达  成如下协议,以兹共同信守:……’’  2 0 1 0年4月1 8日,  谭某作为购房人向售房人杨某支付首付款2 3万元,杨某  向谭某出具收款证明,写明:“本人系成交房屋的产权所  有人,拟以合法手续将该房产出售给购房人谭某,现收到  购房人支付的首付款,共计人民币(大写)贰拾伍万元,(小  写)¥250 000元。其中,现金支付人民币(大写)贰万元,  通过银行支付款项为¥230 000元。’’2 0 1 0年5月1 3日,谭  某作为购房人向售房人杨某支付首付款4 2万元,杨某向  谭某出具收款证明,写明:“本人系成交房屋的产权所有  人,拟以合法手续将该房产出售给购房人谭某,现收到购  房人支付的首付款,共计人民币(大写)肆拾贰万元正,(小  写)¥420 000元。……’’2 0 1 0年5月1 4日,杨某作为出  卖人、谭某作为买受人签订《网签合同》,合同第四条成  交价格、付款方式及资金划转方式约定:“(一)经买卖双  方协商~致,该房屋成交价格为:人民币8 5 0 0 0 0元(小写),  捌拾伍万元整(大写)。’’同日谭某为杨某出具欠条一张,  写明:“谭某,身份证号:1 3 1 0 8 2 1 9 8 3 0 8 0 3 0 8 1 4购买杨某  物业地址:北京市通州区华兴园2 9号楼*室房产,应付  首付款柒拾万元整(¥700 000),已付陆拾柒万元整(  ¥670 000),欠叁万元整(¥30 000)未付,最迟于2 0 1 0  年7月1 3日之前支付。”2 0 1 0年5月1 8日,北京市建设委  员会为谭某颁发了*号房屋的房屋所有权证书。2 0 1 0  年5月2 5日,北京康正宏基房地产评估有限公司(以下简称评估公司)对*号房屋出具了《抵押物价格评估报告》以下简称《评估报告》),抵押评估结果报告提要写明:“……经过客观公证的评估,该宗房地产土地用途为居住用地,确定该房地产为可抵押商品住宅,在评估期日2 0 1 0年4月2 6日的可供抵押的房地产评估总值为93. 01万元人民币。该套房屋剩余使用年限为3 7年。依贷款机构的规定,抵押风险率按2 0%计,房地产最高抵押贷款额为74. 40万元人民币,具体贷款额请贵方根据有关规定确定。……”2 0 1 0年6月,北京住房公积金管理中心向杨某发放了贷款5 0万元。现*号房屋由谭某居住使用
     在本案审理过程中,被告谭某称在购买*号房屋的过程中,谭某之母乔某曾向杨某询问*号房屋的产权问题,杨某称*号房屋为7 0年大产权,但根据评估公司出具《评估报告》显示*号房屋的剩余使用年限为3 7年,同时乔某与杨某签订的《买卖合同》约定的房价款为1 2 1万元,但谭某和杨某所签订的《网签合同》约定的房价款为8 5万元,故应以谭某与杨某所签订的《网签合同》约定的成交价为准,谭某给付的房款已经超过8 5万元,故谭靖轷已履行完毕了给付房款的义务,谭某为杨某出具欠条当日不知《网签合同》约定的房款为8 5万元。原告杨某称,在签订《买卖合同》当日,谭某之母乔某认为房价款较高,故经双方协商以1 2 0万元的价格成交,但未对《买卖合同》进行更改,后双方实际按照1 2 0万元的价格履行。在办理网签当日,为了节省税款《网签合同》才约定房屋价款为8 5万元。第三人中介公司称,2 0 1 0年4月1 1日乔某与杨某签订了((买卖合同》等文件,后在履行合同的过程中,由于需要办理贷款手续,故经三方  协商一致决定以谭某的名义办理贷款手续,并继续履行  《买卖合同》。因在三方签订的《公积金贷款补充协议》中  明确约定:“甲、乙、丙三方经友好协商,就丙方接受甲、  乙双方委托,为《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确  认书0 9 0 9 2 4 2 1、过户、按揭代理合同0909814 6》中所涉房  产办理个人住房公积金贷款事宜达成如下协议,以兹共同信  守:……”故三方未就由谭某承担乔某在《买卖合同》中  的权利义务另行签订书面协议,且在各方签署的除《网签合 同》外的其余书面文件中,都明确约定*号房屋的成交价  为1 2 1万元,并按该价款实际履行,《网签合同》中约定的  8 5万元仅为避税所约定,而非*号房屋的实际成交价。 
      中介公司同时称,根据《评估报告》中第六项评估方法和结  果中有关说明的第二项写明:“根据《北京市房屋重置成新  价评估技术标准》(京国土房管拆【2003] 808号),各类结  构房屋耐用年限如下:钢砼结构6 0年,砖混结构5 0年,砖  木结构4 0年。”由于*号房屋为砖混结构,故评估报告所  称该房屋的剩余使用年限是指房屋本身的耐用年限,不涉及  *号房屋的产权问题。
     上述事实,有房屋所有权证书、《买卖合同》、《补充协  议》、《网签合同》、《过户、按揭代理合同》、《买卖定金协议  书》、《居间成交确认书》、《公积金贷款补充协议》、《评估报  告》、收款证明、物业结清证明、欠条及双方当事人陈述等  证据在案佐证。
    本院认为:依法成立的合同受法律保护。当事人对自己 的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利  后果。根据本案查明的事实,杨某与谭某之母乔某所签订 的《买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间成交确认书》等  文件明确约定了购买*号房屋的价格为1 2 1万元,谭某  与杨某所签订的《公积金贷款补充协议》中明确约定:“为  《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书  》《过户、按揭代理合同》中所涉房产办  理个人住房公积金贷款事宜达成如下协议,且谭某向杨某交纳了购房款6 7万元,办理贷款5 0万元,并于2 0 1 0年  5月1 4日向杨某出具了3万元的欠条一张,谭某以实际 行为履行了乔某在《买卖合同》中约定的义务,故谭某所称双方最终实际成交价应为《网签合同》中约定的8 5万元  与常理不符。故对杨某要求谭某给付首付款3万元的诉讼 请求,本院予以支持。关于杨某要求谭某按中国人民银行  同期贷款利率给付2 0 1 0年7月1 4日至实际付清日的利息的  诉讼请求,证据充分,理由正当,本院予以支持,具体金额  以本院核定为准。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》  第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款  之规定,判决如下:
       一、被告谭某支付原告杨某购房首付款人民币三万元,自本判决生效之日起七日内执行清;
       二、被告谭某给付原告杨某二O-O年七月十四日至  二O一一年一月十日期间的逾期还款利息人民币七百二十九元,自本判决生效之日起七日内执行清。
      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依  照<中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
      案件受理费二百七十五元,由被告谭某负担,于本判  决生效之日起七日内交纳。
      如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本  院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉  案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期  满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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