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安居房地产律师卖方不同意签订阴阳合同获得法院支持

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-06-04 19:54

 
     上诉人王某,
     被上诉人宫某
     被上诉人范某
     被上诉人北京某房地产经纪有限公司,。
    上诉人王某因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院( 2010)朝民初字第*号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案,现已审理终结。
     2 0 09年1 0月,王某起诉至原审法院称:2 0 09年7月1 3日,王某与官某、范某通过北京某房地产经纪有限公司居间,签署了居间、定金、过户按揭代理合同及补充协议等一系列房屋买卖协议。《补充协议》虽然名称上是补充协议,但约定了房屋买卖的全部内容,实际上是此次房屋买卖的主合同。《补充协议》中约定王某向宫某、范某以商业贷款方式购买北京市朝阳区南沙滩2号院2号楼4单元*号房产,房屋总价1 9 0万元,其中定金2万元,首笔首付款6 0万元,二期首付款1 8万元(房产过户时支付),申请银行贷款1 1 0万元。2 0 09年7月1 3日,王友净向官某、范某支付了定金2万元,支付了中介费用5. 41万元,此后又于7月1 8日如约向宫某、范某支付了首笔首付款60万元。按照《补充协议》约定,其中110万元房款以商业贷款的方式支付。协议约定8月5日宫某、范某向王某交接房屋,王某已通过装修公司做了该房产的装修预算及定购了部分装修材料。但官某、范某在收到定金及首笔首付款后拒绝配合王某亦理银行贷款手续和拒绝交接房屋,经王某及某公司多次催告未果,致使协议无法继续履行。宫某、范某恶意违约,致使协议无法继续履行,官某、范某的违约行为严重侵害了王某的利益,现起诉要求:
     1、宫某、范某继续履行《补充协议》,立即交付诉争房屋;
     2、宫某、范某继续履行《补充协议》,接受剩余房款之后,配合王某办理房屋产权过户手续;
     3、宫某、范某赔付王某在2009年8月5日至该房屋交接期间因无法入住而租赁房屋的租金2.1万元。
     宫某、范某辩称:
       一、我们没有违约,违约的是王某。补充协议第1.6条约定先付款后办理过户。补充协议第6条约定,王某应该在2 0 09年8月1 5日中午1 2点之前,把全部房款190万元付清,否则我们有权终止协议,定金不退。王某至今实际向我们支付了62万元房款。补充协议第1条约定,王某应该在7月1 9日中午1 2点之前支付1 1 0万元贷款,王某没有支付。剩余的18万元在过户前一天支付,王某也没有支付。
      二、存量房屋买卖合同的内容不符合双方的约定。2 0 09年7月2 8日,某公司和王某通知我们办理房屋过户手续,要求我们在存量房屋买卖合同上签字,但是我们看到合同上的成交价格被改为86万元,和双方约定的成交价格不相符,所以我们拒绝签字,我们的行为不构成违约。
      三、我们和王某之间的房屋买卖合同已经解除,由于王某没有按照合同约定支付房款,王某擅自修改合同成交价格,导致我们的合同目的不能实现。我们卖诉争房屋是因为要买其他房屋,由于王某没有付款导致我们买房合同无法履行,合同目的不能实现。我们在2 0 09年8月1 6日把解除合同通知书在某公司当面送达给了王某,8月1 6日当天,我们还给王某郎递了一份解除合同通知书。根据合同法第94条第4项、第9 6条规定,双方的买卖合同在2 0 09年8月1 6日已经解除。
      四、王某称我们不配合王某办理银行贷款手续没有依据。我们没有义务配合王某办理银行贷款。五、我们要求王某在2 0 09年7月1 9日前支付购房款1 7 0万元,最迟在2 0 09年8月1 5日之前支付全部房款是有原因的。我们在2 0 09年7月4日已与他人签订了购买房屋的合同,约定我们必须在2 0 09年7月2 5日之前向他人支付购房款1 5 0万元,在2 0 09年8月1 6日之前支付全部购房款2 2 0万元。之后我们才于2 0 09年7月1 3日与王某签订卖房合同。我们需要用卖房款支付买房款,因此在与王某签订合同时,我们在合同中对付款期限做了严格的规定,如果我们不能按期拿到卖房款,其购房目的就无法实现。因为王某修改合同成交价格并且违约,致使我们无法实现合同目的,王某的请求不能成立,现要求把62万元退还给王某。
      第三人某公司述称:2009年7月1 3日王某和官某、范某经我公司介绍就房屋买卖事宜达成一致,签订了一系列合同,补充协议已经具备房屋买卖合同的主要内容。当天王某向宫某、范某支付定金2万元,向我公司支付了中介费5 4 1 0 0元。签合同当天我们要求买卖双方签买卖合同,宫某、范某认为补充协议中已经约定了买卖合同的内容,在过户前还要签网签合同,所以宫某、范某不同意签房屋买卖合同。我们认为按照补充协议双方可以履行买卖合同。补充协议第7条约定8月5日交房,所有手续在8月1 5日之前完结,意思是在8月1 5日之前完成过户。2 009年7月2 8日早晨约办理银行面签,因为宫某、范某没时间,所以三方把面签时间顺延到8月1 0日。8月9日,双方和我公司去诉争房屋商量第二天银行面签的事,宫某、范某表示第二天不去了,当时宫某、范某说中介方提供的流程无法实施,要求要在过户前拿到全部购房款,按照约定是过户后由银行把贷款支付给宫某、范某。宫某、范某提出这个要求后,王某说可以不再贷款,可以一次性支付全部购房款。但宫某、范某还是不同意进行房屋交易,宫某、范某的理由是我公司不诚信。7月2 8日网签合同还没有打出来,我公司没有说价格是8 6万元。宫某、范某在7月1 3日签订合同当天提议可以把合同价做低为买方避税。首付款只有6 0万元,打首付款当天宫某、范某没有提出打的钱不够。补充协议第1条约定的定于2 009年7月1 9日1 2点前交付的只有首付款6 0万元,不包括贷款1 1 0万元。宫某、范某从来没有向我们提出过要求买方在2 0 09年7月1 9日1 2点前交付贷款1 1 0万元。
       原审法院经审理确认:王某和宫某、范某签订的《补充协议》是双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。从《补充协议》的内容来看,双方明确约定了甲方应在2 0 09年8月1 5日1 2点前收到全部房款,如非甲方原因不能按时收到房款,则甲方有权终止协议。2 0 09年7月2 8日,三方对《补充协议》的内容进行了补充,约定面签时间改为2 0 09年8月1 0日,其他所有时间在2 0 09年8月1 0日具体协商。但后来三方未能在2 0 09年8月1 0日具体协商确定其他时间,则《补充协议》中关于付款时间的约定应视为未作更改,双方均应据此约定继续履行。现王某和某公司主张系由于官某、范某拒绝签订网签合同拒绝配合王某办理贷款手续导致合同未能按时履行。但现有证据表明某公司办理网签登记的买卖合同成交价仅为8 6万元,王某亦认可将网签合同成交价降低是为了避税,该行为已违反国家法律,无论买卖双方是否以该价格办理网签,宫某、范某以网签价格与实际成交不符为由拒绝签署网并无不当,在这种情况下,依据交易习惯,支付价款是买方的主要义务,王某应力争解决剩余房款的贷款问题并确保在最后期限之前向宫某、范某支付全部房价款。但截止补充协议约定的最后期限,王某未能按时付款,现王某亦未能举证证明其未按时付款系由于宫某、范某的原因所导致。
       在此情况下,官某、范某有权依据约定行使合同解除权。宫某、范某亦实际向王某送达了解除合同通知书,双方的合同已经解除。王某要求宫某、范某继续履行合同、办理过户手续并赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据,法院不予支持。鉴于宫某、范某同意返还王某已付的首付款,法院予以准许,为减少双方当事人诉累,法院一并判决宫某、范某向王某返还上述款项。据此,原审法院于2 01 0年4月判决:驳回王某的全部诉讼请求。官某、范某于判决生效后三日内向王某返还购房款和定金共计六十二万元。
      判决后,王某不服,仍持原审意见上诉至本院,并称王某与某公司未主张过“宫某、范某拒绝签订网签合同”,王某与某公司也从未让宫某、范某签署过网签合同,宫某、范某在合同履行中从来没有以网签价格与实际成交价格不符为由拒绝签署网签合同。一审法院认定“宫某、范某以网签价格与实际成交价格不符为由拒绝签署网签合同均无不当
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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