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安居房产律师参与审理的法院强制卖方协助办理过户的房产买卖纠纷案件

来源:未知  作者:靳双权  时间:2012-12-21 15:16

      原告(反诉被告)程某
      被告(反诉原告)童某
      被告潘某
      第三人北京某房地产经纪有限公司
      委托代理人靳双权,北京市东卫律师事务所律师。
      原告程某与被告童某被告潘某、第三人北京某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员冯慧独任审判,公开开庭进行了审理。程某及其委托代理人纪某,童某的委托代理入乔某,潘某的委托代理人丹某,某公司的委托代理人靳双权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
      程某诉称:童某与潘某原系夫妻关系。位于北京市朝阳区京通苑2号楼5层7单元*号房屋(以下简称涉案房屋)现登记在童某名下。2 0 0 9年7月1 5日,我与潘某、童某签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》,约定潘某、童某将涉案房屋出售给我,成交价格为7 6万元。合同签订当日,我按照约定向其二人支付了定金2万元,余款按约定在办理产权转移登记后贷款支付。同时,童某将涉案房屋钥匙交给某公司,并同意我提前进入房屋装修,我从某公司取得了一把钥匙。但此后童某不履行合同义务,不配合某公司办理评估手续,致使我无法支付首付款和办理贷款。我多次要求潘某和童某协助办理产权过户手续,但其均无理拒绝。故我诉至法院,要求童某协助我办理涉案房屋的产权过户手续。
    
    童某辩称并反诉称:双方之间的购房合同及补充协议只是签订房屋买卖合同的意向,是订约合同,有许多需要商定的条款都是空白的,约定是不明确的,并未形成合意。涉案房屋产权登记在我名下,潘某对该房屋没有任何处分权,程某应当与我单独签订购房合同。原购房合同中的涉案房屋房号与产权证中的房号也不符。因此该房屋买卖的完成应当由程某与我一人签订购房合同,并就付款方式、时间、贷款方式等内容做出约定,方可办理相应的贷款及过户手续,而原购房合同及补充协议无论从买卖双方的资格、合同条款的可操作性、合同签订与产权证取得的时间关系,还是产权证的现状,都不能实现双方签约时的合同目的,该合同无法履行。而导致合同无法履行的原因是程某自身未履行合同义务,未支付任何首付款,我有权依法解除合同并早已通知程某。程某未能办理公积金贷款手续不是因我未能提供房产证原件,而是其自身怠于履行合同义务,其在原购房合同签订后长达一年半的时间,既未支付任何购房款,也未向贷款机构提出申请,因此购房合同并未实际履行,故其应当对合同不能履行承担责任。补充协议已约定了合同无法进行的处理办法,程某的诉讼请求没有合同依据。程某和某公司没有提供任何证据证明自身具有执行合同的行为,也没有提供程某具有公积金贷款资格的任何证据。而且我目前仅有一套住房,如果出卖我和孩子将没有住处。我提出反诉,要求解除双方于2 0 09年7月1 5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
     
      程某对童某的反诉辩称:在合同履行过程中我不存在任何违约行为,《补充协议》明确约定在评估报告做出后支付首付款,因童某拒绝配合办理评估,因此导致评估报告没有做成。虽然双方约定我以贷款方式购房,但我主张合同应当继续履行,为履行合同我同意采用现金方式一次性支付未付房款。故不同意童某的反诉请求。潘某辩称:我对涉案房屋不享有任何权益,对房屋没某公司述称:买卖双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,因童某和潘某离婚,涉案房屋给了童某,房屋产权证的产权人进行了变更,办理评估手续需要童某提供变更后的产权证及其身份证。故我公司一直联系童某,但都没有联系上,直至2 0 1 0年6月底我公司终于联系上童某,要求其协助办理评估手续,但其表示现在外地,不方便来办。此后童某表示委托潘某来办评估手续,我公司联系潘某,潘某表示不知道委托他办理评估一事,因此评估未能办理。首付款的数额是根据房屋评估数额确定的。至2 0 1 0年1 1月,童某表示房子不卖了,并说要退还程某的定金2万元。我公司提供居间服务促成双方签订的合同合法有效,合同不履行的原因在于童某不履行评估手续。
    
     经审理查明:潘某与童某原系夫妻关系,其二人于2 0 0 0年6月2 9日办理离婚登记手续,并约定涉案房屋归童某所有。涉案房屋所有权于2 0 09年8月2 5日登记在童某名下,童某于同年1 1月1 1日领取了涉案房屋所有权证。
     2 0 0 9年7月1 5日,程某与潘某、童某签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定:程某向潘某、童某购买涉案房屋,建筑面积为96. 95平方米,成交价格为7 6万元。同时,程某与潘某、童某及某公司签订了《补充协议》和《公积金贷款补充协议》。《补充协议》约定:程某于签订合同之日支付定金2万元,该定金含在房款之内;程某采用公积金贷款方式购买该房屋,如中途贷款改为全款,某公司收取的贷款服务费不予退还;经双方协商一致,首付款于评估报告下发当日支付,潘某和童某收到首付款当日向程某交付房屋;如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》、《公积金补充协议》、《过户、按揭代理合同》发生冲突,均以本协议为准。《公积金贷款补充协议》约定:购房款首付款即扣除申请额之外的剩余房款,由程某在签署本协议后3个工作日内自行支付给潘某和童某(已付定金转为房款)。上述合同签订当日,程某向童某支付了定金2万元。此后,涉案房屋未能进行评估,合同亦未能继续履行,双方因此发生争议。程某于2 0 1 0年1 1月3日向本院提出诉前财产保全申请,要求查封涉案房屋,并交纳诉前财产保全费4 32 0元。本院于同年1 1月5日做出( 2010)朝民保字第3 5 6 8 7号民事裁定书,裁定查封涉案房屋。该房屋于同年1 1月9日被查封。程某于2 0 1 0年1 1月2 3日诉至本院,要求童某协助其办理涉案房屋产权过户手续。
      2 0 1 0年1 2月2 4日,童某向程某发出《解除合同的函》,内容为:因程某未能按照《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》约定支付房价款,且经多次催促仍不付款,童某已通知解除合同,现再次解除上述合同及补充协议。
     庭审中,程某和某公司均表示因童某不配合办理涉案房屋的评估手续导致合同未能继续履行;童某对此不予认可。程某和某公司均主张童某于合同签订当日将涉案房屋钥匙交付于某公司,并同意程某提前进入房屋装修;童某对此不予认可,并表示其向某公司交付钥匙是为在交易过程中方便看房。程某主张其从某公司已取得涉案房屋钥匙并实际占有涉案房屋;童某则否认其已向程某交付房屋,并对程某占有房屋行为之合法性提出异议。童某主张双方口头约定首付款为总房款的2 0%;程某对此予以否以,潘某亦表示没有口头约定。另,程某同意以现金方式一次性支付全部未付房款并要求童某接收房款,童某则对是否接收房款未给与答复。
    
     上述事实,有当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《公积金贷款补充协议》、买卖双方房款交接单、房屋权属证书领取凭证、X京房权证朝字第78号房屋所有权证、《解除合同的函》等相关证据在案佐证。
    
     本院认为:依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,程某与潘某、童某就涉案房屋交易签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《公积金贷款补充协议》等系当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故当事人均应当按照合同履行各自义务。程某有义务支付未付房款,童某作为涉案房屋所有权人亦有义务协助程某办理涉案房屋产权过户手续。关于合同是否解除问题,童某以程某未按照《公积金贷款补充协议》约定时间支付首付款,亦未支付其他剩余购房款为由主张合同无法继续履行,而根据双方签订的《补充协议》之约定,当该《补充协议》内容与其他合同内容发生冲突时应以本协议为准,因此应当按照《补充协议》约定条款确定首付款支付时间,即程某应当在评估报告下发之日支付首付款。根据已查明的事实,评估报告至今未能做出,尚不具备支付首付款的条件,故童某主张系因程某之原因导致合同无法继续履行不能成立。现程某主张合同继续履行并同意以现金方式支付全部未付购房款,童某亦未举证证明双方之交易存在其他法定或约定的不能履行之情形,故合同应当继续履行,童某要求解除合同之反诉请求,本院不予支持。程某要求童某协助办理涉案房屋的产权过户手续之诉讼请求,合法有据,本院予以支持。至于未付房款,鉴于程某同意以现金方式一次性支付并要求童某接收房款,虽然童某对是否接收房款未做出表示,但出于维护出卖人利益之考虑,本院认为程某在本案中一并支付全部未付房款为宜,具体给付时间由本院酌定。
      综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,判决如下:
      一、原告(反诉被告)程某于本判决生效后三十日内给付被告(反诉原告)童某购房款七十四万元。
      二、被告(反诉原告)童某于本判决生效后三十日内,协助原告(反诉被告)程某办理位于北京市朝阳区京通苑2号楼5层7单元**号房屋的产权转移登记手续。
     三、驳回被告(反诉原告)童某的反诉请求。
      如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
     本诉受理费三十五元和诉前财产保全费四千三百二十元,由被告(反诉原告)童某负担(于本判决生效后七日内交纳)。反诉受理费三十五元,由被告(反诉原告)童某负担(已交纳)。
     如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,按对方当事人的人数提交副本,并交纳上诉费,上诉于北京市第二中级人民法院。
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】