安居房地产律师代理的因房地产新政导致合同目的无法实现而解除的案件
来源：未知 作者：未知 时间：2013-03-29
原告李某
被告肖某
委托代理人靳双权，北京市东卫律师事务所律师。
被告北京某房地产经纪有限公司，
李某诉称：2010年4月21日，经中介公司提供居间服务，我与肖某签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间成交确认书》及《过户、按揭代理合同》，约定我向肖某购买位于北京市朝阳区管庄西里**号楼**门***号房屋，成交价为157万元，我应在办理面签手续之前向肖某支付首付款74万元，肖某在房屋产权过户之日向我交付房屋。同日，我向肖某支付定金4万元，并向某公司支付信息服务费4.5万元。2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。同年4月30日，北京市人民政府发布《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房屋房价过快上涨文件的通知》，上述通知规定对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。因为我不是北京市居民，不能提供纳税证明和社会保险缴纳证明，致使我无法办理贷款和产权变更，合同无法继续履行。故我诉至法院，要求解除我与肖某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，及我与肖某、某公司签订的《补充协议》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》；要求肖某返还定金4万元；要求某公司返还信息服务费4.5万元。
肖某辩称：李某违约在先，没有按照合同约定给付首付款。我一再要求其支付首付款，但其都没有支付，而且在2010年8月还与我商谈要求降价并表示可以一次性文付房款。因此其主张的因房贷新政导致无法贷款，不能付款不属实。其要求解除合同的真实原因是他认为房价降了。我现在同意解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》，但不同意返还定金。
某公司述称：李某主张买卖合同法律关系，将我公司作为被告属于主体错误，我公司应为第三人。其要求解除买卖合同并要求肖某返还定金，不涉及我公司利益，我公司不发表意见。但我公司不同意解除《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》。
经审理查明：2010年4月2 1日，李某与肖某签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：李某向肖某购买涉案房屋，房屋成交价格为157万元，李某向肖某支付定金4万元。同日，李某与肖某、某公司签订补充协议、居间成家确认书、过户、按揭代理合同。《补充协议》约定：李某于2010年4月21日向肖某支付定金4万元，该定金在交易中自动转为首付款；李某以商业贷款方式支付购房款；肖某应在接到某公司的评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估，李某于办理面签手续之前将首付款74万元（含定金）以自行支付的方式支付给肖某。《居间成交确认书》约定：李某应于合同签订之日向某公司支付居间报酬3.1万元。《过户、按揭代理合同》对委托某公司代理办理按揭贷款及房屋产权过户等事宜进行了约定。上述合同签订当日，李某向肖某支付定金4万元，并向中介交纳信息服务费、代书费、贷款服务费、过户服务费及评估费等共计4.5万。
2010年6月8日，肖某结清了涉案房屋的银行贷款。
另，2010年4月17日，国务院友布《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高，上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可以根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”2010年4月30日，北京市人民政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010] 13号），该通知要求：“严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”
现李某诉至本院，以其无法提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明故无法办理贷款为由，要求解除合同。庭审中，肖某同意解除合同。李某表示其于20100年4月到北京生活，无法提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，故无法办理贷款手续。
上述事实，有当事人的陈述、<北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间成交确认书》、《公积金贷款补充协议》、买卖双方房款交接单等相关证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方就涉案房屋交易签订的合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，当事人均应当按照合同履行各自义务。在合同履行过程中，因李某未能提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，导致合同未能继续履行。现李某要求解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，肖某亦表示同意，本院予以准许。李某要求解除《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》，因该两份合同涉及居间合同法律关系，与本案非属同一法律关系，本案不予处理，当事人可另行解决。关于定金是否应退还问题，因在双方就涉案房屋交易签订合同前，国务院已经颁布了《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，李某对此理应清楚。在此情况下，李某作为完全民事行为能力人仍然就涉案房屋交易与肖某及某公司订立合同，并同意以贷款方式支付购房款，其对自己的行为应当承担责任，故其以对房贷新政不知情为由要求退还定金，于法无据，本院不予支持。关于李某要求退还信息服务费之请求，因与本案非属同一法律关系，故本案不予处理，当事人可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：略。欢迎光临安居房地产律师网
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】