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安居房地产律师代理的卖房后毁约被判决支付违约金的案件

来源:未知  作者:1  时间:2013-08-11 16:56


        原告贾某 
        委托代理人靳双权,北京市东卫律师事务所律师。
         委托代理人徐柏圣,北京市东卫律师事务所律师
        被告李某
        贾某起诉称:2 01 2年1 2月21日,经第三人居间介绍,我与李某签订房屋买卖合同及补充协议,约定李某将位于北京市朝阳区望京花园东区*栋*室房屋出售给我,总价为2 4 1万元,如李某拒绝将房屋出售给我,视为其根本违约,其应当向我支付房屋总价款的20%作为违约金,并赔偿我已支付的中介费67 750元。我为了购买该房屋,还将现在居住的房屋卖掉。2 012年1 2月2 9日,李某以其子不同意出售房屋为由,拒绝继续出售房屋,造成我巨大的经济损失。故我起诉要求1、解除与李某之间的房屋买卖合同及补充协议;2、李某支付违约金48.2万元;3、返还定金5万元;4、赔偿中介损失6. 7 万元;5、赔偿租房损失2 万元;
        李某答辩并反诉称:我是涉案房屋的唯一登记产权人,从未表示过拒绝出售涉案房屋,其他任何人无权代表我处置涉案房屋。贾某提交法庭的短信,是我的配偶赵某发送的,不能代表我的意思表示。2 0 1 3年1月1日,在某公司的门店,是赵某提出解除房屋买卖合同,在赵某与贾某谈话的过裎中,我拉赵某的衣服说把房卖给贾某。赵某听后大怒,不容我再发言,就把我拉出门外。贾某要求我出具不同意出售房屋的书面材料,我也一直没有出具。我与赵某长期分居,我至今没有手机,也与赵某长期不联系。赵某与贾某联系的情况,我也不知情。赵某的意思表示不能代表我的。我至今仍同意将涉案房屋出售给贾某,但贾某应当支付违约金,并纠正阴阳合同条款。王某、于某与贾某有利益关系,其证言应属无效。贾某要求我支付违约金的请求不应当得到支持,且违约金数额过高。贾某与某公司之间存在委托关系,中介费6. 7万 元是贾某购房的必然支出,且贾某支付中介费的地点是某澳洲康都店,而提交法庭的中介费收据是与本案无关的六佰本店出具的,这与常理不符。我怀疑贾某是否实际支出了该笔费用。贾某与我商谈买房事宜时表示,会以出售自住房屋所得房款来支付首付款,因此租房费用2万元属于其计划内的必要支出,与我无关。我不同意赔偿中介费损失和租房损失。按双方约定,贾某应于2 01 3年1月2 6日给我首付款1 8 1万元,逾期付款超过3 0日的,我有权解除合同,贾某还得支付总房款20%的违约金。签订房屋买卖合同及补充协议后,贾某支付了定金5万元,但一直未支付首付款,所以我反诉要求解除双方签订的房屋买卖合同,贾某支付的定金5万元不予退还。
        贾某对李某的反诉辩称:我为了履行合同,于2012年1 2月2 8日将自有房屋出售。但2 01 2年1 2月2 9日,李某使用本案合同中填写的手机号码,通知我不再出售涉案房屋,其后又多次用该手机号码以短信形式重申因家庭原因不再出售涉案房屋。我多次与李某、某公司协商,希望能继续履行合同。2 013年1月1日,我与丈夫、李某夫妇到某公司面谈。李某夫妇明确表示因家庭原因拒绝出售涉案房屋,且不同意出具书面材料明确不卖房的表示。此时我因为无法如期买房,无处居住,不得已与第三方签订租房合同,造成经济损失2 万元。李某多次以电话、短信方式明示不出售涉案房屋,某公司作为第三方,也出庭作证,且李某从未向我或中介方提供任何一个银行账号,或表明继续履行合同的意思表示。因此,李某应当按照合同约定支付违约金,并赔偿我的经济损失。
        原审法院经审理确认:《房屋买卖合同》及《补充协议》是李某与贾某的真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制规定,应属有效,应予履行。李某陈述其从未明确表示拒绝履行合同,但其妻子赵某通过《房屋买卖合同》记载的李某的联系电话通知贾某解除合同,贾某有理由相信解除合同是李某本人的意思表示。且根据证人证言,2 013年1月1日在某公司门店面谈时,赵某提出解除合同,李某未明确反对,加之其后李某未主动、明确向贾某表示愿继续履行合同,应视为李某默认了赵某提出的解除合同的意思表示。根据《补充协议》约定,李某构成根本违约,其应承担相应的违约责任。在李某一方表示不再继续履行合同的情况下,贾某未支付首付款,不构成违约。鉴于双方均表示要解除房屋买卖合同,某公司亦同意解除,法院予以确认。关于中介费,根据合同约定,应由违约方承担。贾某提供的《买卖业务与收费专用收据》以及某公司取员的证言,足以证明贾某向某公司支付了中介费。现贾某诉请李某承担这笔费用,符合合同约定,法院予以支持。关于租房损失,李某不再继续履行合同,致使贾某出售自有房屋后无处居住,租房损失的产生与李某的违约行为存在因果关系。贾某诉请李某承担租房损失2万元,有事实和法律依据,法院予以支持。关于定金,合同未能继续履行的过错不在贾某,李某应将定金返还贾某,法院对李某提出的不予返还定  金的请求不予支持。关于违约金,李某构成根本违约,应 按约定承担违约责任。但考虑到李某一方签约后随即提出了解除合同,合同约定的违约金过高,法院酌情减少。据此,原审法院判决:略。欢迎光临安居房地产律师网

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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