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北京房地产律师靳双权代理的一房二卖案例

来源:未知  作者:未知  时间:2013-04-11

       原告、反诉被告刘某,
       被告、反诉原告赵某,
       第三人王某,
       委托代理人靳双权,北京市东卫律师事务所律师
       原审第三人北京某房地产经纪有限公司,
       刘某诉称:2 01 0年5月1 3日,在北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)居间服务下,我与赵某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定赵某将其所有的北京市朝阳区定福庄西街*号楼北*单元*号房屋(以下简称诉争房屋)出售给我,房款总价为1 3 0万元,付款方式为商业贷款。双方口头约定首付款为50万元,剩余80万元申请商业贷款,首付款中包括定金20万元,先交付定金1 0万元,在房屋评估完毕时再交1 0万元定金,银行面签时再交付3 0万元。合同第1 0条第1款约定自签订合同之日起9 0日内办理完毕房屋产权转移手续。补充协议第5条约定,办完产权过户手续7天内将房屋交付。2 01 0年5月2 3日,双方通过某公司进行了网签手续,但此后我多次催促赵某履行房屋评估、银行面签、产权过户等手续,其一再推托。经多次协商未果,故诉至法院,要求赵某履行房屋买卖合同,协助办理诉争房屋的产权过户手续,并将诉争房屋交付给我。

        赵某答辩并反诉称:2 01 0年5月1 3日,我作为出卖人与买受人刘某签订房屋买卖合同,但刘某不能履行合同第四条“合同签订之日,买受人向出卖人支付2 0万元定金”之约定。为继续履行合同,我谅解了刘某的难处,对其表示了最大的宽容,双方又于同日签订了补充协议,其中第二条付款方式第1款约定,买受人应于2 01 0年5月2 0日之前向出卖人支付20万元定金;第四条违约责任第3条约定,买受人若出现下列情形之一,均视为买受人违约,买受人应在违约发生之日起5个工作日内,以相当于房屋总价款的20%向出卖人支付违约金,买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补:(1)提供证件资料不完整,不真实或无效,导致无法办理房屋所有权登记的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)延迟履行本补充协议第二条约定义务超过30日的;且双方约定出卖人可以随时要求买受人支付余款。补充协议签订后,刘某仍未能按时支付定金,在约定的期限届满后,我多次要求刘某履行合同,但仍被拒绝。我认为刘某所述事实及理由均属捏造,且于法无据,其拒绝支付购房定金及余款,致使双方签订的房屋买卖合同及补充协议无法继续履行,其已构成违约,给我造成严重的经济损失。据此,我不同意刘某的全部诉讼请求,并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定提出反诉,要求解除双方就诉争房屋所签订的房屋买卖合同及补充协议,并要求刘某支付违约金26万元。

       刘某针对赵某的反诉辩称:赵某所述我方迟延支付定金超过3 0日不属实,按照补充协议约定,我方应于2 01 0年5月2 0日交付定金;但当天赵某未到某公司接受定金,某公司工作人员也无法联系他。后来,双方对此继续进行协商,口头约定先行给付1 0万元定金,待房屋评估完毕时再行给付1 0万元定金。2 0 1 0年6月3 0日,赵某收取了1 0万元定金后,就一直未能配合房屋评估工作,房屋评估无法进行。故我方并未迟延履行,不同意赵某的反诉请求。
王某诉称:2 01 0年9月1 1日,我通过北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)介绍,与赵某就诉争房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。此后,我按照约定支付了首付款,赵某亦将诉争房屋交付于我使用。现我已将诉争房屋装修并实际入住。在办理房屋产权过户手续过程中,得知赵某此前已将诉争房屋出售给了刘某,造成我无法进行产权过户。我认为,我与赵某的房屋买卖合同合法有效,现房屋已交付使用并装修,故请求法院:1、判令赵某协助办理诉争房屋的产权过户手续;2、判令赵某按照已付房款日万分之一的标准支付自2 01 0年1 0月2 0日起至过户之日止的违约金;3、判令赵某支付贷款损失2 05 4 7 9元。

       刘某针对王某所述辩称:赵某与王某之间的房屋买卖合同是在我之后签订的,当时他们已经明知赵某已将房屋出售给我并已办理有效的网签手续,赵某、王某的网签合同中记载的产权证号与实际情况不符。另外,王某在明知已经不能过户的情况下收房、装修,并保留装修前后的录像,这亦与常理不符,而且在王某参与诉讼之前,赵某并未提及买房人王某,还提出加价就可以调解。故赵某与王某存在恶意串通的情形,他们之间的房屋买卖合同应属无效,我不同意王某的第一项诉讼请求。合同无效后,所谓的违约金及贷款损失也与我无关。
       赵某针对王某的所述辩称:在王某购买诉争房屋时,我已明确告知某公司及王某诉争房屋已经办理了网签手续.当时某公司的工作人员称可以办理网签。后来,我与王某去办理过户手续时,房屋管理部门称诉争房屋有两个网签合同,不能过户。现我同意配合王某办理过户手续,但我不同意支付违约金及贷款损失。

       某公司述称:2010年5月1 3日,经我公司居间介绍,刘某与赵某签订了房屋买卖合同及补充协议,当时买卖双方约定在2 01 0年5月2 0日支付2 0万元定金,到该支付定金的时候,我公司经纪人电话联系赵某,但无人接听。后来,在我公司主持下,刘某与赵某达成口头协议,约定先由刘某支付赵某1 0万元定金,剩余1 0万元定金在房屋评估完毕时给付。2 01 0年6月3 0日,赵某收取了1 0万元定金,但此后赵某不配合进行入室评估,导致评估工作无法进行。如果法院判决刘某与赵某继续履行合同,我公司会协助双方办理相关手续。针对王某的请求,我公司认为她在与赵某签订房屋买卖合同时就已知悉诉争房屋存在交易关系,在此情形下仍然签订合同,存在损害第三人利益的情形,王某并非善意,不应当受到法律保护。
      原审法院经审理确认:
      
       本案的争议焦点主要有:一、刘某是否构成违约;二、赵某与王某之间房屋买卖合同之效力;三、如何确定诉争房屋的最终买受人,对此,阐明以下意见:
      
       关于焦点一,刘某与赵某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同依法有效。双方虽约定刘某应于2 01 0年5月2 0日向赵某支付定金2 0万元,但根据某公司工作人员证言陈述及刘某与赵某的录音证据,刘某在当天已准备支付相应定金,但当天联系不到赵某,造成双方无法交接定金,故不宜认定刘某构成迟延给付定金。刘某称其与赵某达成口头协议先行给付定金1 0万元,待房屋评估完毕时再行给付剩余1 0万元定金,某公司工作人员的证言对此予以证实,且赵某确于2 01 0年6月3 0日收取了刘某给付的1 0万元定金。综合上述事实,刘某与赵某已就定金给付问题进行了重新约定,而此后赵某未能配合进行房屋评估,造成后续事宜无法履行,故刘某未再给付1 0万元定金并不构成迟延履行。
     
      关于焦点二,根据查明之事实,王某与赵某之间的房屋交易系通过某公司居间介绍完成的,签订房屋买卖合同当日,王某即向赵某支付了定金2.5万元,赵某亦在此后办理了诉争房屋的上市交易登记表,并协助王某办理物业交割手续,而后王某才将首付款54.5万元支付给赵某。后王某于2 01 0年1 0月2 5日交纳了房屋交易契税,某公司为双方办理了网签手续。在向房屋管理部门申请办理权属转移登记时,被告知存在两份网签合同,无法过户,此时,王某知悉赵某“一房二卖”的事实,遂于2 01 0年1 1月4日与赵某签订了《补充协议》,约定无法办理过户的相关违约赔偿责任。在签订《补充协议》后,王某开始了诉争房屋的装修事宜。综合考虑上述事实发生的先后顺序,王某在与赵某订立合同之时并未知悉赵某已将房屋出售他人,在过户未果情况下,王某为防止自己利益受损,而与赵某签订《补充协议》,并在此前提下对诉争房屋进行装修,则王某的行为符合普通购房人的心理,现有证据不足以认定王某与赵某存在恶意串通的情形,故应认定王某与赵某之间的房屋买卖合同亦属合法有效。
     
      关于焦点三,基于上述认定,在两份房屋买卖合同均属有效的前捉下,刘某、王某又均主张继续履行合同,综合来看,刘某虽先于王某与赵某签订买卖合同,但刘某仅支付了定金1 0万元,王某则已支付5 7万元,且已合法占有诉争房屋,并支出较多费用对房屋进行了装修,故由王某与赵某继续履行合同更符合客观及经济原则。另,因法院已认定由王某与赵某继续履行合同,则刘某与赵某之间的房屋买卖合同已无法履行,应予解除,赵某“一房二卖”的行为已构成违约,应承担相应的民事责任,因刘某明确表示不在本案中主张违约赔偿问题,其可通过其他诉讼另行解决。再,关于王某要求赵某支付迟延办理过户违约金及赔偿贷款损失一节,在王某与赵某办理过户未果后,双方签订的《补充协议》实际上对过户问题重新进行了约定,赵某已提前交付房屋,并允许王某进行装修,故王某以房屋买卖合同中有关过户的约定来主张违约金及贷款损失缺乏事实及法律依据,不予支持。某公司经合法传唤,未到庭参加2011年6月2 8日的庭审,依法缺席判决。据此判决:略。欢迎光临安居房地产律师网
 
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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