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房产律师靳双要办理的法院调整违约金案例

来源:未知  作者:1  时间:2014-07-20 14:41

     原告史某
     委托代理人靳双权,北京市东卫律师事务所律师。
     委托代理人徐柏圣,北京市东卫律师事务所律师。
     被告倪某
     第三人北京某房地产经纪有限公司
     2 01 1年3月,史某起诉称:2 01 0年1 0月14日,双方在北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定我购买倪某名下位于北京市朝阳区芳园里37号楼3层*号房屋(以下简称诉争房屋),房屋成交价为1 3 3万元。协议签订后,我交给倪某定金1万元、交给某公司44 075元。后由于房价大幅度提高,倪某拒绝履行合同。某公司于2 01 0年1 2月2 7日给倪某发了催告函,请倪某和他爱人2 01 0年1 2月31日之前与我联系共同到朝阳区去办理面签事宜并接收首付款,但倪某断然拒绝。倪某违约行为到现在已经超过了3 0日,已经构成根本违约,符合《补充协议》第四条约定的解除合同并且承担法律责任的条件,故请求法院判令:1、解除2 01 0年1 0月1 4日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订的《补充协议》;2、倪某支付我违约金26.6万元;3、倪某退还我支付的购房定金1万元;4、倪某赔偿我支付给某公司的44 075元中介费用;5、倪某承担本案全部诉讼费用。
     倪某辩称:一、我没有违约行为,史某严重违约。2 01 0年1 0月1 4日,史某与我通过某公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,史某向我购买诉争房屋。协议签订3 0日内,即2 01 0年1 1月1 4日前,史某应当完成:1、以组合贷款方式支付购房款;2、在贷款机构办理面签手续,并且支付首付款54万元,史某未完成以上义务,构成根本违约。二,某公司未履行协议约定的义务。根据《补充协议》的第二条3款的规定,某公司应当在协议签订30日内通知我对房屋进行评估,但某公司却未通知评估房屋,致使我的房屋至今未评估。三、根据《补充协议》第四条第3款的规定,史某根本违约,我有权解除房屋买卖合同,史某应向我支付该房总价款的2 0%的违约金,某公司向史某收取的费用不予退还,史某收取的定金不予退还。综上所述,我方同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,我方不同意史某的其他诉讼请求,在本案中不提出反诉。
     某公司述称:史某与倪某均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,我方没有异议,但居间费用是不退还的。对于史某主张的其他诉讼请求,我方不发表意见。
法院经审理确认:史某与倪某签订的《北京市存量房屋买卖合同》和双方与某公司签订的《补充协议》为当事人真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定应认定有效,当事人应按合同及《补充协议》的约定履行各自义务。对于史某主张的诉讼请求,法院认为,从史某方提供的证据及整个庭审过程来看,史某交纳了1万元定金及中介费用后,双方签订的合同及《补充协议》未再继续履行。对于当事人未继续履行合同的原因,双方虽各执一词,但根据法庭调查的情况及综合双方提交的证据判断,史某所提供的证据占有证据优势,理由为:
     1、对于史某出具的录音证据,倪某的质证意见为未取得倪某的同意所录音不具有合法性,另外认为录音为复制件,不发表质证意见。但并未否认是对倪某的录音,该录音中,倪某明确地表达了1万元定金贬值了并且不再卖房的意思。另外,史某的录音中所提到的定金数额、房款数额及居间公司姓马的人均与实际相符,法院认为该录音可以真实地反映当时的实际情况。
     2、从史某给倪某所发的要求继续履行合同的函件、律师函的内容可以反映出是倪某没有继续履行合同。
     3、从某公司的证明中也能体现是倪某方认为定金少了,不想履行合同了。综合以上证据,史某方提交的证据能够形成证据链条,故可以认定,倪某为该合同的违约方。因双方已经失去继续履行合同的基础,且均同意解除合同及《补充协议》,法院不持异议。合同解除后,倪某不仅应返还史某交纳的定金还应支付史某所交纳的中介费用。对于史某主张的违约金,虽然双方约定了违约金的承担比例,但因该合同史某只交纳了一万元定金,史某亦未提交其存在实际损失的证据且倪某又表示不同意给付违约金,故根据该案的实际情况,对史某主张的违约金数额予以酌定。
      判决如下:略………………欢迎咨询安居房地产律师网
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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