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安居房地产律师代理的卖方不配合办理解押手续的房屋买卖合同纠纷案件

来源:未知  作者:1  时间:2018-01-23 00:01

     原告崔某
     原告汪某
     委托代理人:靳双权,北京市东卫律师事务所律师
     被告何某
     第三人北京某房地产经纪有限公司
     崔某、汪某共同诉称:经某公司居间介绍,我与何某于2009年11月19日签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。何某将其名下位于朝阳区*号楼*号房屋,以180万元出售给崔某,崔某支付定金5万元。后何某委托其父亲何大奎办理买房事宜,并将崔某与何某所签订的《房屋买卖合同》及《居间服务合同》项下的权利、义务全部转移于汪某。后汪某支付首付款57万元,以便何某提前偿还贷款。何某也曾提出增加房款,我方未答应,此后便无法与何某取得联系,故诉至法院要求:1、继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》,何某协助我办理权属变更手续;2、赔偿因不配合汪某办理房屋所有权证而造成的经济损失28万元,并支付违约金36万元。
     何某辩称:我并没有委托我母亲王某代理我签订《房屋买卖合同》及《补充协议》,所以,我母亲王某无权处分我的财产,且委托书上记载的我的身份证号为23位,存在瑕疵并且是复印件,故上述协议无效。后我委托我父亲何大刚代为办理房屋买卖事宣。由于我的父母文化低、不了解房市行情,但汪某和某公司采取欺骗、恐吓的手段,因此,我父母的民事行为不是其真实意思表示,应属无效。故不同意崔某、汪某的诉求。
    某公司述称:合同是当事人的真实意思表示,合法有效的。
     经审理查明:位于北京市*号楼*号房屋的所有人系何某。何某与王某系母子关系,与何某系父子关系。崔某与汪某系夫妻关系。
      2009年11月19日,王某代何某与崔某签订《房屋买卖合同》,成交价180万元,签订合同时支付定金5万元;逾期交房在10日内,出卖人按日万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金,合同继续履行;逾期付款在10日内,自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出售人支付逾期付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。  
同日,王某代何某与崔某、某公司签订《补充协议》,主要内容为:甲方应在签署本协议后10日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款,并应于该贷款银行通知提前还贷之日起,不迟于10日前,将其原贷款一次性还清。
乙方同意在甲方偿还贷款当日将收付款63万元,含前期交付的定金;甲方应在提前还贷后,按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续。甲方与房产解除抵押后3个工作日内必须配合乙方共同前往银行办理面签手续。双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后5个工作日内共同前往办理权属过户手续;甲方同意在权属过户当日将房屋交付给乙方。甲方同意乙方以商业贷款的形式支付剩余款项,乙方同意由贷款机构见税票、领证通知单和物业结清证明后将购房尾款117万元;以上事项若任何一方拖延办理,每拖延一日违约方需向守约方支付200元违约金。若延期超过30日,则按违约协议赔偿标准执行;如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等,导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证,或者在签订本协议后,甲方不将该房屋出售给乙方,或者在签订本协议后,甲方提高房屋交易价格,或者甲方将房屋出售给第三方的情形,均为甲方违约。若甲方违约,则应在违约行为发生之日起五个工作日内,以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金,丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。如果因乙方提供的证件不完整、不真实或无效,从而导致房屋产权无法过户,或者在签订本协议后,乙方不购买该房屋的情形,均为一方违约。若乙方违约,则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日,以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金,乙方向甲方已支付的全部款项抵违约金,丙方收取乙方的费用不予退还等内容。
     另查一、2009年11月19日,崔某向王某文付定金5万元。2009年12月18日,汪某通过银行向何某的还贷账户汇款57万元。
     另查二、2009年11月25日,何某、范某与何大奎签订委托书,二人委托代为处理涉案房屋的相关事宜,并于2009年11月26日,经由上海市长宁公证处进行公证。
     另查三、2009年12月9日,何某、崔某、汪某、某公司共同签订《变更协议》,主要约定就涉案房屋项下的权利、义务全部转移给汪某,并按照变更后的合同继续履行。
     另查四、2009年12月17日,何某、范某签署同意出售房产声明。
     另查五、2009年12月17日,何某与汪某签订《存量房屋买卖合同》,合同主要内容:1、经买卖双方协商一致,该房屋成交价为人民币148万元;2、买受人向出卖人支付定金5万元,支付日期为;2009年11月19日;3、买受人向广东发展银行申办抵押贷款,贷款金额为人民币118万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷,因出卖人原因造成高房屋不能办理产权登记或发生债权纠纷的,由出卖人承担相应责任;2、出卖人应当保证如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系,并随同该房屋一并转让给买受人,买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解,自愿买受该房屋;
违约责任,
      1、逾期交房在10日内,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,并于该房屋实际交付之日起1 0日内向买     受人支付违约金,合同继续履行;
     2、逾期付款在1 0日内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出售人支付逾期付款万分之二的违约金,并于实际支付应付款之日起1 0日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;
     3、逾期付款超过1 0日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同送达之日起10日内按照累积的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款;出卖人将该房出卖给第三人,导致买受人不能取得房屋所有权证的,买受人有权退房,出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部付款,按照银行活期存款利率付给利息,并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金等内容。
另查六,2009年12月23日,汪某通过贷款审批。诉讼院针对涉案房屋存在贷款的情况,向深圳发展银行股公司北京东直门支行发出《房权银行询问函》。东直门银行复函的主要内容为:何某在我行按揭贷款已结清,但其尚未办理解除抵押登记手续,我行认为买卖双方的房屋买卖行为与我行无关。
      法院认为:王某与崔某签订的《北京市屋买卖合同》及其《补充协议》、《过户、按揭代理合居间成交确认书》,买卖定金协议书,虽然王某未经房屋所有人的授权或委托,但经过公证委托的何大刚、汪某、某公司签订的变更协议书》是何某、汪某、某公司的共同意思表示,当事人均应按行义务。而且,《变更协议书》已将王某与崔某签订的《北京市存量房屋买卖合同》项下的全部权利义务转移给汪某,至此,何某与汪某针对涉案房屋已形成房屋买卖双方。此后,何某与汪某针对涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》,该合同是双方的真实意思表示,合法有效。虽在购买涉案房屋的总价上与《北京市存量房屋买卖合同》所写明的的总价上存有出入,但《存量房屋买卖合同》是《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的延续,且双方亦是按180万元的总房价款实际履行的定金及首付款、贷款,故总房价款仍确定为l80万元。汪某已按合同约定支付了定金和首付款,且何某于2009年12月18日收到首付款62万元,并已还清涉案房屋的贷款。   
      根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定,何某应当在贷款还清后,按照银行的要求办理完解除抵押登记手续,但何某怠于解除抵押登记手续,导致房屋所有权证变更未按期进行,对此何某应承担违约责任。本院发函征求东直门支行对涉案房屋抵押权的意见,由于东直门支行未表示行使抵押权,故汪某要求继续履行合同,本院予以支持。由于《存量房屋买卖合同》对违约金予以调整,故将按已付房款的日万分之二承担违约金。汪某的贷款申请与2009年12月23日获得批准,故何某应自2009年12月28日起至涉案房屋权属变更之日止,按已付房款62万元的日万分之二的标准,支付违约金。崔某、汪某另主张的赔偿经济损失,因尚未实际发生,且涉及贷款政策调整,是当事人所无法控制的,故对汪某的该部分请求,本案不予处理。
      综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定,判决如下:略。欢迎光临安居房地产律师网



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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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