关于房屋承租人的优先购买权的案例评析
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-08
多年来，陈祥云一直租用沛县栖山镇供销社大门南侧自北向南数第1、2间门面房，其房屋租赁合同每年签订一次。2006年1月1日，陈祥云与沛县栖山供销社签订柜台租赁合同书一份，在该租赁合同中没有约定租赁的柜台节数，租赁期限从2006年1月1日至2006年12月31日。2007年陈祥云与栖山供销社又签订房屋租赁合同一份。2008年7月16日沛县供销合作总社审计科向陈祥云出具证明一份，证明陈祥云2006、2007年房租费已入沛县栖山供销社的帐目。2006年12月25日沛县栖山供销社与吕勤签订《房产有偿转让协议》，约定由沛县栖山供销社将位于该供销社院大门南侧房屋南北长33.1米、东西宽6.35米、占地面积254.87平方米出售给吕勤（含本案诉争房屋）。双方约定于2006年12月26日由吕勤一次性交清出让费17万元，该房产所有权、土地使用权永久性有效转移。2006年12月28日，沛县栖山供销社与吕勤在沛县栖山镇建设管理服务所办理了上述房屋过户登记手续。2007年12月18日沛县栖山供销社副主任张存华出具通知，通知内容为：“2007年12月18日通知大门南旁五家，2007年合同到期，2008年不再签订合同，屋已卖掉，请做好准备”。
原审判决：
驳回陈祥云的诉讼请求。
终审判决结果:
驳回上诉，维持原判。
北京房地产律师靳双权（电话:13426037149)评析：
关于上诉人陈祥云主张在同等条件下以34000元的价格优先购买其租赁的房屋应否支持的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。
本案中，沛县栖山供销社在对涉案房屋进行评估的基础上，以高于评估的价格出售给第三人吕勤，且吕勤已办理涉案房屋的产权登记手续。上诉人陈祥云虽主张被上诉人吕勤系恶意购买、产权证不具备法律效力，但未提供充分证据。
关于上诉人陈祥云主张确认被上诉人沛县栖山供销社与第三人吕勤签订的房产转让协议中涉及上诉人租用房屋部分无效应否支持的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的人民法院不予支持。”本案中，沛县栖山供销社没有提供证据证明其在出卖租赁房屋之前的合理期限内通知了承租人陈祥云或者陈祥云已作出放弃优先购买权意思表示，但根据上述规定，上诉人陈祥云请求确认出租人沛县栖山供销社与第三人吕勤签订的房屋买卖合同无效的，不应予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】