北京房产律师介绍房改房上市流程

来源：未知作者：未知时间：2012-11-01

      已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。
     公有住房成本价是每年政府根据具体情况合理制定出的出售公有住房的价格。职工按照房改成本价购买的房屋，其产权属于完全产权。而标准价只是成本价的94%，即：职工按照标准价购买公有住房的，其产权属于不完全产权，职工拥有94%的产权，原产权单位拥有6%的产权。
     按照房改成本价购买的公房，由于其产权属于完全产权，所以职工有完全的处置权，可以上市进行买卖。而标准价购买的公有住房，由于职工取得的是不完全产权，原产权单位是该房屋的共有人，职工在上市等交易时都必须经其房屋的共有人即原产权单位同意。1999年4月22日原建设部颁布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定，已取得合法产权证书的已购公有住房，有下列情形之一的不得上市出售：
   （一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
   （二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
   （三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
   （四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
   （五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
   （六）上市出售后形成新的住房困难的；
   （七）擅自改变房屋使用性质的；
   （八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。


    已购公有住房所有权人要求将已购公有住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：
   （一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；
   （二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；
   （三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
   （四）同住成年人同意上市出售的书面意见；
   （五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。
     房地产行政主管部门对已购公有住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。
经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。#p#分页标题#e#
买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。
     值得注意的是，以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，按前述程序办理已购公有住房的出售；也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位被撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。

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