集体土地部分转让做非农业建设可以吗？
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-10
基本案情：2007年1月，被告大塘居委会与原告吕菜华、刘筱伶签订了《土地转让协议书》，双方约定由被告将从其他单位手中转让到的10.09亩土地中的5亩作价转让给原告，每亩按53万元计算，总价为265万元。违约责任为：违约方赔偿守约方人民币500万元。同年1月24日，原告向被告支付了转让款265万元，被告开具了收据。本案审理中，被告认可其不具有转让给原告的土地的使用权，转让时该块土地是谷堆第一居民小组集体所有的土地。
法院判决：
一、确认被告昆明市五华区大塘社区居民委员会与原告吕菜华、刘筱伶于2007年1月签订的《土地转让协议书》无效。
二、原告吕菜华、刘筱伶于本判决生效之日起十日内将其通过《土地转让协议书》取得的土地返还给被告昆明市五华区大塘社区居民委员会。
三、被告昆明市五华区大塘社区居民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告吕菜华、刘筱伶人民币265万元及该款自2007年1月24日起至返还款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的银行利息。
四、驳回原告吕菜华、刘筱伶的其他诉讼请求。
北京资深房地产律师靳双权评析：本案原、被告签订的《土地转让协议书》涉及到土地使用权转让，但《中华人民共和国土地管理法》规定可转让的土地使用权一般应为国有土地使用权，该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据本案确认的事实，被告转让给原告的土地并非国有土地，而且被告也不是该土地的使用权人，也无证据表明其能通过经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，取得土地使用权证书。故双方签订的《土地转让协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告应将其依据该合同取得的土地使用权返还给被告，被告也应将其收取的转让款返还给原告。被告作为涉案土地使用权的转让方，明知其并无涉案土地的使用权且无法取得该土地的使用权证书，还与原告签订合同，收取原告交付的转让费，对造成合同无效存在主要过错，应当赔偿原告受到的损失。但原告主张的损失金额是按月息2%的标准计算的，没有相关的法律依据且计算标准过高。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】