土地使用权出让合同的法律性质与特征
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-15
土地使用权出让合同的法律性质与特征
在土地使用权出让合同的法律性质这个问题的认识上，有三种观点:
第一种观点认为，土地使用权的出让合同是行政合同，理由是，从主体上看，出让合同的一方主体是作为政府职能部门的土地管理机关;从订立合同的目的上看，出让合同是政府加强土地开发、利用管理的一种形式，是对传统的以行政命令为主的行政管理模式的补充和完善;从政府在合同中的特殊权利上看，合同的主要条款是由政府单方决定的，政府作为合同的一方享有制裁权。
第二种观点认为，土地使用权的出让合同属于民事合同，双方当事人在订立合同时，坚持平等、自愿、协商一致的原则;双方当事人在订立合同时的法律地位平等，出让合同中规定的权利义务具有对等性;土地使用权出让与受让行为的保障措施具有补偿性和财产性。
第三种观点认为，土地使用权出让合同在经济体制转轨时期是一种行政合同，而在市场经济体制完全建立后则属于民事合同。
律师认为，土地使用权出让合同，是属于一种行政合同，而非普通民事合同，虽然它具备普通民事合同的一般特性，如合同的签订是双方当事人意思表示一致的结果，双方应自觉履行合同中规定的义务，但土
地使用权出让合同又与普通民事合同有严格区别。具体表现为:
第一，土地管理部门的优益权。
土地使用权出让合同是在国家上地管理部门与土地使用者之间签订的，而两者法律地位是不平等的。土地
管理部门代表的是国家的利益，这就决定了在土地使用权出让合同的履行、变更和解除中，土地管理部门具有优益权。首先，在履行合同过程中，土地管理部门可以监督另一方当事人对合同的履行情况，如是否按照申请用地的范围使用土地;其次，在变更、解除合同时，土地管理部门根据社会公共利益的需要，可以单方依法变更或解除合同，如通过土地征用的方式，在土地使用权出让合同期限届满以前，提前收回土地使用权。
第二，土地使用权出让合同的纠纷通常采用行政救济手段解决。
普通的民事纠纷可以通过协商、调解或诉讼程序来处理;而土地使用权出让合同要通过行政手段解决，如土地管理部门单方解除合同后，由国家给另一方当事人一定的物质补偿。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】