建设用地使用权招标前期准备流程
来源：未知 作者：未知 时间：2013-05-27
依据《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，建设用地使用权招标出让一般程序如下：
一、招标前期准备工作
（一）公布出让计划，确定供地方式
1．市、县国土资源管理部门应当将经批准的建设用地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将建设用地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。建设用地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时在中国土地带场网(www.landchina.com)上公布。
2．市、县国土资源管理部门公布建设用地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。
3．需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的建设用地使用权出让计划、细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。
（二）用地预申请
单位和个人对列入招标出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
根据意向用地者申请情况，符合规定条件的土地使用权出让，应当采取招标方式。对不能确定是否符合规定条件的具体宗地，应交由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
【律师提示】用地预申请不是建设用地使用权公开出让的必要阶段，而是由当地政府自行选择是否有必要建立用地预申请制度。
（三）编制、确定出让方案
1.编制招标拍卖挂牌出让方案
市、县国土资源管理部门应当会同城市规划管理等有关部门，依据建设用地使用权出让计划、城市规划等，编制建设用地使用权招标出让方案。
建设用地使用权招标出让方案应当包括：拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式、建设时间等。属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期；对于多种用途很难分割、最终使用者唯一的，也可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年期。
2．招标拍卖挂牌出让方案报批
国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应按规定报市、县人民政府批准。
（四）地价评估，确定出让底价
1．地价评估
市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。 地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。#p#分页标题#e#
2.确定底价
有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出投标保证金，应当同时确定标底。标底、底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。
（五）编制出让文件
市、县国土资源管理部门应当根据经批准的招标出让方案，组织编制建设用地使用权招标出让文件。招标出让文件应当包括：
1.招标出让公告或投标邀请书
2.招标出让须知；
3.标书；
4.投标申请书；
5.宗地界址图；
6.宗地规划指标要求；
7.中标通知书；
8.建设用地使用权出让合同；
9．其他相关文件。
（ 六）发布招标出让公告
招标出让公告应当包括以下内容：
1．出让人的名称、地址、联系电话等，授权或指定下属事业单位以及委托代理机构进行招标的，还应注明其机构的名称、地址和联系电话等；
2．招标地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求、土地使用年限和建设时间等；
3．投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法;
4．获取招标文件的时间、地点及方式；
5．招标活动实施时间、地点，投标期限、地点和方式等；
6．确定中标人的标准和方法；
7．支付投标保证金的数额、方式和期限；
8.其他需要公告的事项。
公告期间，出让公告内容发生变化的，市、县国土资源管理部门应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距招标开始时间少于20日的，招标活动相应顺延。
如果发布补充公告的，市、县国土资源管理部门应当书面通知已报名的申请人。
【律师提示】对于投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法，不应违背《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。实践中，许多地方在招标拍卖挂牌出让公告中，为确保特定某个竞买人竞买成功，通常以设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件，排斥意向外的竞买人参力招标出让活动。故笔者以为，除非拟招标出让的建设用地使用权有特殊要求，且法律、行政法规有规定外，其它任何的资格要求都应视为违法行为。
但在招标出让大宗土地过程中，利用提高投标保证金手段来排挤其它竞买人，实在难以区别是否属于故意限制条件。笔者建议国家在法律、规章或司法解释中进一步规定投标保证金的最高额比例，以限制某些地区不规范的招标出让行为。
（七）申请
建设用地使用权招标出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。申请人应在公告规定期限内交纳出让公告规定的投标保证金，并根据申请人类型，”持相应文件向出让人提出竞投申请。#p#分页标题#e#
【律师提示】关于投标保证金的性质。参与起草制订《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》的相关国家工作人员认为：由于招标拍卖挂牌出让工作由不同阶段组成，招标拍卖挂牌活动持续过程较长，因此，投标、竟买保证金的性质不是恒定的，在招标拍卖挂牌出让的不同阶段，性质不同。在拍卖（挂牌）成交或中标前，投标、竞买保证金是意向用地者参加招拍挂活动的资格条件，是门槛，并不是定金；在拍卖（挂牌）成交或中标后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，在中标或竞得后转作受让地块的定金。其他投标人、竞卖人交纳的投标、竞买保证金，出让人应在招拍挂活动结束后5个工作日内予以退还；国有土地出让合同签订后，竞得人最初缴纳的投标、竞买保证金转为土地出让价款。因此，39号令对投标、竞买保证金的性质进一步作了明确。在第二十条规定：“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金”。第二十二条规定：“中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息”。也就是说，在中标或竞得前，投标、竞买保证金只是竞买人参加招标拍卖挂牌活动的资格条件，中标或竞得后，投标、竞买保证金转变性质成为定金，签订出让合同后，再转变性质成为出让价款的一部分。
但在《时间集团公司诉浙江省玉环县国土局土地使用权出让合同纠纷案》判例中，最高法院认为：《挂牌出让公告》和《挂牌出让须知》所规定的2000万元保证金在本案《挂牌出让公告》中载明为“保证金”，双方并未约定为定金。担保法及担保法若干问题解释中规定了定金和保证金的界定标准，即当事入主张保证金为定金的前提是双方有明确约定。竟买人所引用的台州市政府令第二十九条将保证金作为定金处理的规定，因其既不是双方当事人的约定，又不符合法律的相关规定，该政府令不能作为本案认定2000万元保证金为定金的法律依据。故竞买入主张双倍返还的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。
判例中关于地方政府将保证金解释为定金性质也值得注意。最高法院认为，就算地方政府通过立法、制订规范化文件等方式来明确保证金是定金性质，但因与法律规定相冲突，也是一种无效行为。
（八）受理申请及资格审查
出让人应当对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。经审查，有下列情形之一的，为无效申请：(1)申请人不具备竞买资格的；(2)未按规定交纳保证金的；(3)申请文件不齐全或不符合规定的；(4)委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；(5)法律法规规定的其他情形。经审查，符合规定条件的，应当确认申请人的投标资格，并通知其参加招标活动，取得投标资格者不得少于3个。
申请人对招标文件有疑问的，可以书面或者口头方式向出让人咨询，出让人应当为申请人咨询以及查询出让地块有关情况提供便利。根据需要，出让人可以组织申请人对拟出让地块进行现场踏勘。#p#分页标题#e#
出让人应当对申请人的情况进行保密。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】