房地产投资回报率计算方法
来源：未知 作者：未知 时间：2012-09-05
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下两种专业公式可以帮助您估算房产价值，不妨一试。
第一种，租金回报率
公式：（税后月租金一每月物业管理费）×12/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
第二种，IRR法（内部收益率法）
公式：IRR=累计总收益／累计总投入
现以按揭购房与非按揭购房两种情形将公式进一步分解如下：
按揭购房时投资回报的内部收益率计算：IRR=累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+印花税+维修基金+累计按揭款+累计物业管理费+其他投入）
非按揭购房时投资回报的内部收益率计算：IRR=累计总牧益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（总房款+保险费+契税+印花税+维修基金+累计物业管理费+其他投入）
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率单纯从计算公式看它的含义比较困难，我们可以这样来理解：将您对此物业的累计总投入看作是以年复利贷出去，把累计总收益看作是连本带利的正好收回，其中复利利率就是内部收益率IRR或者说内部利润率IRR，实际上表示投资回报的年复利利率，它反映的是这所物业所占用资金的盈利率，或是该物业的内部收益率高于银行贷款利率则可以考虑投资，低于银行贷款利率则不能投资。弊病：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。唯有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。#p#副标题#e#
另外，还有两种较简单，易于做大概估计的算法，但只能做大致上的参考，其实对于普通低价的二手房来说，它的投资收益率关键还是看升值空间大小。
第一种，租金乘数小于12
租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，租金乘数=投资金额／每年潜在租金收入，应小于12。
例如一套售价36万元，月租金3000元，那么它的租金乘数是12倍。这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。例如假如这套房子的售价已经上涨到55万元时，而月租金却仍是3000元，租金乘数升到15倍，已经超过了合理的范畴，若是投资用作出祖就不够划算了。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
第二种，15年收益判断法
这是一个国际专业理财公司评估物业投资价值常用的简单方法。您不妨套用一下。
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益×15年>房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。
适合百姓进行投资选择的方法如下：
如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格×物业面~1[11100，则认为该物业物有所值。
如果该物业的月租金>房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资项目尚具升值空间。
如一套物业，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于该物业的目前的售价22万元，因此是值得投资的。
以上是四种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析和计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】