基本案情介绍：
原告张某与被告王某双方于 2001年 4 月 12 日 签订一份房屋买卖合同书，约定王某将房屋一套以 20万元的价格卖给张某，张某在签订合同时给付定金 4000 元。合同签订后，张某支付了全部的购房款。 2002年 6月 18 日 双方去房产交易所办理过户手续。由于当时王某所带证件不齐备，故产权过户手续未能办成。之后，王某通知张某再等几天，后又告诉张某说，她的房子不能卖了。后双方重新在该房屋买卖合同书上约定：“由于王某违约，王某于 2002年 6 月 23日 将购房定金 4000 元还给张某，甲、乙双方同意该协议终止。”被告于 2002年 6 月 23日 将全部房款及定金 4000 元全部退还给张某。但是张某认为王某违反约定应当双倍返还定金，还应支付 4000 元违约金。双方在协商无果的情况下，张某向法院提出诉讼，要求王某支付违约金 4000 元，并负担诉讼费用。
法院判决：
法院认为，原、被告双方于 2002年 4月 12日 所签的合同书及以后所补充的协议内容，均为双方的真实意思表示，双方均应严格履行。原告在该合同书中的明确表示在被告退还定金后同意该协议终止，并未要求双倍返还定金，应视为双方当事人新的约定。双方应按此约定履行，而且双方已经实际履行。原告起诉要求双倍返还定金没有法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国担保法 > 若干问题解释》第一百二十条之规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。
律师点评：
定金合同是实践性合同，双方当事人不能约定定金合同生效的时间，定金合同生效的时间是法律明确规定的，即定金实际交付时定金合同生效。为此，双方之间是否存在定金合同法律关系，一切以是否实际支付定金为准。《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，由于王某违约不办理产权过户手续，张某依法有权要求其双倍返还定金。但是当张某收回全部定金，不管双方是否补充约定权利义务关系终止，双方的定金合同关系都一律随即终止，张某再要求双倍返还定金则无法律依据，因此其诉求也不会被法院所支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】