无权代理人能否以他人名义出售房屋
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-22
案情简介
原告刘玉兰与案外人周天系夫妻关系，原告周雅芳系原告刘玉兰与周天之女，被告周志培系原告周雅芳之子。原承租人周天在北京市昌平区民族路承租一套公有房屋,2001年11月12日，由被告周志培出资，周天与北京市房屋土地资源管理局签订了 《公有住房买卖合同》，2002年6月23日，周天取得了该房屋的产权。
2003年12月18日，周天、原告刘玉兰与被告周志培经北京市第二公证处公证签订了赠与协议，将讼争房屋赠与被告周志培，但保留赠与人的居住权，并约定赠与在办妥房地产过户手续后成立。之后双方并未办理过户手续。
2005年3月24日，被告周志培以周天的代理人身份与被告赵伟签订了讼争房产的 《房屋买卖合同》
以8万元的价款将本案讼争房产出售给被告赵伟。被告周志培提供了伪造的公证书，内容为周天、刘玉兰委托周志培全权处理讼争房产的出售事宜。2005年4月12日，北京市房地局向被告赵伟颁发了该房产权证。 2006年3月巧日，原告刘玉兰得知上述情况后，遂以市房地局为被告、赵伟为第三人向法院提起行政诉讼，请求法院撤销市房地局向赵伟颁发房地产权证的具体行政行为。法院于2006年6月17日做出行政判决，撤销被告市房地局于2005年4月12日向第三人赵伟颁发的房地产权证，此判决已发生法律效力。 原告周雅芳、刘玉兰认为，讼争房屋是其与案外人周天的共有财产，被告周志培通过伪造委托书及公证书，假借周天的名义与被告赵伟签订了 《公有住房出售合同》，市房地局亦向被告赵伟颁发了讼争房屋的房地产权证。但该行政行为已被撤销，被告赵伟理应归还讼争房屋。
双方经过多次协商未果，原告周雅芳、刘玉兰遂向北京市昌平区人民法院提起诉讼，请求确认被告周志培与赵伟签订的《公有住房出售合同》无效。 被告周志培认为，购买此房产时实际由其出资，并经公证处公证办理了赠与协议，只是后来由于其他原因未办理过户手续。自己与被告赵伟是通过中介公司挂牌相识的，中介公司替其办出了经公证的委托合同，对此公证书的真伪自己虽将信将疑，但未具体过问。由于赠与合同有效，故其处理讼争房屋是合法的。故原告周雅芳、刘玉兰提起的诉讼请求于法无据，请求法院驳回原告周雅芳、刘玉兰的诉讼请求。
被告赵伟认为，其对该房屋的取得纯属善意，并无过错，故不同意周雅芳、刘玉兰等的诉讼请求。
法院判决
北京市昌平区人民法院经审理认为，被告周志培系刘玉兰、周天的外孙，相互间为家庭成员关系，且其时刘玉兰、周天均系八旬老人并确在外地，存在委托代理的可能;又因周志培提供了伪造的公证委托合同，使作为相对人的赵伟有理由相信周志培具有代理权;且赵伟支付了相应的对价，并非无偿取得讼争房屋。另外，赵伟对讼争房屋进行了装修并实际居住至今，故从维护交易稳定角度出发，应认定周志培以周天名义与赵伟签订的上述房屋买卖合同有效。但周雅芳、刘玉兰等因周志培出售讼争房屋的行为即无权代理行为遭受的损失可以就其直接损失包括可得利益等向行为人另行行使赔偿请求权。行政诉讼虽撤销了房地产管理部门对赵伟颁发讼争房屋房地产权证的具体行政行为，从而使讼争房屋的房地产权利力属处于待定状态，但此与本案民事诉讼并无关系。因此，原告刘玉兰、周雅芳要求确认周志培以周天名义与赵伟签订有关系争房屋的《公有住房出售合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。
据此，原审法院依照《合同法》第49条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决如下: 驳回原告刘玉兰、周雅芳的诉讼请求。 原告周雅芳不服一审法院做出的判决，遂向北京市第一中级人民法院提起上诉，其上诉称，周志培与周天并非共同生活的家庭成员，因此没有周志培代理周天的可能性;且从周志培与赵伟的出售合同签订在先而伪造的公证委托书在后，可以看出赵伟并非善意，另本案涉及的不动产不适用善意取得制度，请求法院发回重审或依法改判。
二审法院经审理查明:原审法院认定的事实无误。二审法院经审理认为，被告周志培系刘玉兰、周天的外孙，在周天夫妇年事已高且居住外地的情况下，由周志培代理二人出售房屋，足以使相对人相信存在委托的可能性。周志培向赵伟出示的委托书及公证书虽系伪造，但该委托书表面上经过了公证机关的公证，从而足以使一般交易者对此产生信赖。周雅芳认定赵伟与周志培恶意串通，该推理在逻辑上并不严密，不足采信。赵伟关于自己在购买本案所涉房屋时为善意的辩称，可予采信。周雅芳称原审法院对不动产适用善意取得制度为适用法律错误，因原审中周雅芳、刘玉兰的诉讼请求为确认合同无效，即否定周志培代理周天出售房屋这一行为的效力，原审法院通过对周志培行为的审查判断，认为其行为足以使赵伟有理由相信周志培有代理权，认定周志培的行为构成表见代理，即周天与赵伟签订的房屋买卖合同有效，适用法律正确无误。综上所述，周志培未经周天授权以周天名义与赵伟签订房屋买卖合同的行为，因赵伟为善意的相对人，有足够理由相信周志培有代理权，而发生了代理的效果，周雅芳等诉请要求确认该合同无效的诉讼请求，不予支持。周志培认为所涉房屋为刘玉兰、周天赠与自己的财产，其系合法处分自己的财产一节，因刘玉兰、周天将本案所涉房屋赠与周志培的合同中明确约定该赠与合同在办妥房地产过户手续后成立，故房地产过户手续的办妥是该赠与合同所附的成立条件，各方在签订合同后未办理房地产过户手续，即合同成立的条件未成就，合同不发生法律效力，因此周志培的主张不予采信。
据此，二审法院依照《民事诉讼法》第153条第1款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。_
争议焦点
无权代理人以他人名义出售商品房，其出售房屋的行为是否具有法律效力?
律师点评
本案是一起无权代理人以他人名义出售商品房导致对房屋买卖合同效力发生争议的案件。本案所涉及的主要问题是表见代理的效力，以及合同所附条件的效力。
1.表见代理构成的要件及效力
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代 理人的名义订立合同，为广义上的无权代理行为。无权代理损害 了被代理人的利益，故一般该行为无效，除非被代理人自己做出追 认。这样规定是为了保护被代理人的合法利益，不允许他人随意 假借被代理人的名义进行民事行为。但在代理行为的相对人主观上为善意的情况下，被代理人和第三人都为善意，他们的权利都应受到法律的保护，但法律必须选择优先保护哪一方的权利。一般来说，被代理人与无权代理人的关系更加密切，或者被代理人存在不当行为使无权代理人有机可乘。所以，虽然无权代理人的行为未经过被代理人授权，但一概认定这样的无权代理行为无效会有失公平，不利于保护市场交易的稳定性。因此，我国 《合同法》第49条规定了表见代理制度，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”构成表见代理需具备以下要件:
(1)无权代理人并没有获得代理人的明确授权。
(2)客观上存在使善意相对人相信无权代理人享有代理权的理由。
(3)相对人为善意且无过失.即相对人无从知道无权代理人没有代理权，而且这种不知情并非由于相对人的疏忽大意或懈怠所致。
(4)无权代理人所订立的合同本身没有其他无效或可撤销的事由。
符合以上要件的无权代理行为，由合同法直接规定了其法律后果—该代理行为有效。亦即，此类无权代理行为与有权代理行为具有相同的法律效果，被代理人须就代理人的行为承担法律责任，其与相对人之间的合同关系并不因无权代理人在代理权上的缺陷而受到影响。当然，法律虽然规定被代理人需承担代理行为的法律责任，但其可以依法向无权代理人追偿，由无权代理人赔偿被代理人的损失。
结合本案，周志培与赵伟签订房屋买卖合同的行为完全符合表见代理构成的各个要件，因此产生表见代理的法律后果，周天与赵伟签订的合同有效。具体地说，首先，周志培未得到被代理人周天的授权为不争的事实，该事实已由另一相关行政诉讼案件的生效判决得到确认。其次，本案客观上存在使赵伟相信周志培有代理权的理由，即周志培作为周天的外孙，并持有以假乱真的公证部门公证的委托书，赵伟以此相信周志培有代理权合乎情理。再次，本案中的赵伟主观上为善意。周雅芳没有证据证明赵伟明知周志培无代理权，故赵伟与周志培串通的恶意不存在;而赵伟未能发现周志培无代理权亦非赵伟疏忽大意或懈怠所致，对一份房地产交易管理部门尚未能审查出真伪的公证书，赵伟未能发现其为伪造，不属于过失，故赵伟符合善意相对人的条件。最后，本案表见代理行为所产生的合同符合法律、行政法规的规定，没有其他无效或可撤销情节，依据表见代理的规定，可以认定合同有效。因此，周志培虽然没有代理权，但他以周天的名义与赵伟签订的合同却有效，刘玉兰、周雅芳如因履行合同造成损失，可以要求周志培赔偿。
2.本案赠与合同所附条件未成就，合同不发生法律效力
本案中的赠与合同明确约定，该赠与合同在办妥房地产过户手续后成立。此种约定为较典型的附条件的合同。我国《合同法》第45条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。”《民法通则》第62条规定:“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”。所谓“附条件的合同”，是指当事人约定将一定条件的成就与否作为合同是否发生效力的依据的合同。条件是否成就，是指客观事实是否与约定的条件相符合。例如，某甲与某乙约定，如果某甲的儿子可以出国，则某甲把房屋出租给某乙。在这一约定中，如果某甲的儿子可以出国，则合同的条件成就;如果某甲的儿子不能出国，则合同的条件不成就。这里的条件是否可以成就，为一种不确定的状态，故附条件的合同在条件成就或确定不能成就之前亦处于效力不确定的状态。附条件的合同可分为附生效条件的合同与附解除条件的合同，约定条件成就合同才生效的为附生效条件的合同，约定条件成就合同即解除的为附解除条件的合同。之前所举的租房的约定，即为附生效条件的合同;如果某甲与某乙约定，若某甲的女儿从国外回国，则租给某乙的房屋收回，这就是一个附解除条件的合同。
本案中的赠与合同将办妥房地产过户手续作为该合同所附的成立条件，是附生效条件的合同，各方在签订合同后如将房地产过户手续办妥，则合同生效的条件成就，合同发生法律效力，对赠与人与受赠人都发生法律约束力。但本案赠与合同双方在签订赠与合同后未办妥房地产过户手续，那么合同所约定的条件尚未成就，合同不发生法律效力。周志培以未生效的赠与合同主张自己的行为是合法处分自己的财产，显然与法相悖。
在合同中附条件与签订合同一样，是双方当事人协商一致的结果，对双方当事人都有约束力。当事人不能在约定了条件之后，又对条件是否成就抛诸脑后。要求对方按照合同的其他内容履行合同。当然，也不能意识到合同所附条件的重要性后，为了自己的目的而刻意阻止条件成就，或者促使本来不能成就的条件成就。这些都是违反诚实信用基本原则的行为，也得不到法律的支持。
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