中介与买卖双方分别签订了《承诺书》，买卖合同是否成立?
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-06
【基本案情】
叶某于2004年4月6日找到某经纪公司，在该经纪公司经纪人员的带领下看了一套房屋并签署了《看房证明》，经中介公司电话沟通买卖双方达成购买意向，经纪公司与叶某签仃了《定金支付及要约发出委托书》，双方除约定关于经纪公司促成双方签仃合同、叶某支付佣金的约定外，双方还约定叶某委托经纪公司向上述房屋的业主发出要约，内容为:叶某欲以35万元人民币向业主购买上述房屋，各付各税，付款时间为2004年5月15日前，交楼时间为5月30日前。
同时在《定金支付及要约发出委托书》中约定叶某交付定金10000元给经纪公司，并委托经纪公司将该定金在其与业主签仃(承诺书)承诺上述叶某提出的全部条件时转交给业主，同时确认业主的承诺到达经纪公司视为到达叶某。数日后，经纪公司与该房屋业主签仃了(承诺书》，在《承诺书》中业主完全同意了叶某提出的全部条件，并收取了经纪公司转交来的定金10000元。
但事后业主丁某反悔，觉得房价太低了，不同意出售该房，买卖双方未曾见面，卖方称根本不知道对方是谁，因此对方的“要约”不是针时特定的人发出的，不构成要约。
【裁决意见】
结合本案事实和广州地区房地产中介服务的实际情况，仲裁庭认为，经纪公司通过分别与买卖双方签仃(定金支付及要约发出委托书》及《承诺书》，就交易涉案房崖的价格等主要内容已经达成了一致意见。同时，被申请人收取了由经纪公司转交的买方定金1000()元，应当认定买卖合同已经成立并已实际展行，各方应继续及行《定金支付及要约发出通知书》及《承诺书)中约定的义务。
业主不依约出售房屋给叶某并另行出售的行为应属违约行为，依约应双倍返还定金给叶某，并向经纪公司支付佣金及违约金。
【律师点评】
本案涉及到这样几个问题。问题一:《定金支付及要约发出通知书》是否构成要约? 一种观点认为:要约应当是向特定的人发出的，但本案中叶某从未与业主见过面，也不知道业主是谁，产权人有几个，这些一概不知，因此，不能说该“要约”是向特定的人发出的，不符合要约条件，应当认定合同未成立，只有待买卖双方签订正式的商品房买卖合同时，买卖双方才建立合同关系，对于本案中业主的行为，可以按缔约过错 来处理，承担缔约过失责任。
律师认为，对于要约对象的问题，虽然叶某与业主从未见过面，也 相互不知道性名，但由于房屋的产权在房地产登记部门是有登记的， 在某一时点上来说，产权人是确定的，是特定化了的时象，应当认定， 本案中要约的对象是特定的，符合要约的构成要件。至于双方是否知道对方主体的名称，这些并不是要约的构成要件，也不影响合同的成立f、比如说商店的拒台交易，合同的成立根本不需要知道时方的名称。
问题二:买卖双方和中介公司之间除居间关系外，是否存在代理关系?
对本案合同是否成立，首先得分析叶某、业主及经纪公司之间的关系，明显的是，买卖双方与经纪公司之间存在居间关系:经纪公司为买方提供房源，带买家看房等，双方还约定了佣金的支付，叶某和经纪公司间存在居间合同关系;业主在经纪公司放盘，经纪公司为业主寻找买家，并周旋于买卖双方之间，努力促成双方签约，因此，业主与经纪公司也存在居间关系。根据《合同法》关于居间合同的规定，只有促成双方签订合同，居间人才可以请求报酬，但本案中双方并没有直接签订合同，如何理解买卖关系成立，经纪公司应获报酬?
仔细研究叶某与经纪公司签订的《定金支付和要约发出委托书》就会发现，在本案中经纪公司不但充当了居间人的角色，还充当了叶某代理人的角色，当然，这个代理权仅限于发出既定的要约、转交定金、接受承诺，而没有完全授权经纪公司与业主签仃合同，合同要约内容的变更仍由叶某决定。这与通常的授权代理人时外签仃合同的有些区别，但事实上这只是代理权限范围的问题。
问题三:通过代理人完成要约和承诺，合同是否成立?
本案中，在发出要约和接受承诺方面，经纪公司均为叶某的代理关于该三项委托是否构成代理，本书将在第九章论述。人，要约到达了业主，业主的承诺到达了叶某的代理人，即经纪公司，因此，按(合同法)的规定，买卖双方完成了要约和承诺的过程，合同成立。
本案中，合同依法成立，也不存在合同无效的事由。因此，合同成立并有效，双方应按要约和承诺的内容展行，业主将房屋另售他人属违约行为，应向买方承担违约责任，同时向经纪公司支付佣金。
在二手房买卖活动中，往往涉及到多种文件的签署以及定金的支付或收受，虽然买卖双方可能没有签仃买卖合同书，甚至未首见面，但上述文件的签署和定金的收受，仍可能导致合同的成立，因此，无论是买方或卖方，均要懊重，并时自己的行为或承诺负责，以免发生纠纷。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】