仅签订《定金协议》的房屋买卖合同是否成立?
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-06
【基本案情】
2005年10月24日，张女士与王先生签仃了一份(定金协议)，约定王先生将其名下110平方米的房崖，以人民币63. 8万元的价格出售给张女士;双方约定了该房崖的定金为5万元，预付房款45万元(包含定金)，其余房款待张女士取得房产证后5日内由货款银行直接划入王先生账户。若张女士反悔则没收定金;若王先生反悔则双倍支付定金，当天，王先生把房崖钥匙及住宅使用说明书、质量保证书等入户资料交给了张女士，张女士也将45万元支付给了王先生。2006年3月弓日，房地产交易中心受理了王先生办理该房崖产权证的申请，并于3月15日核准发证。
3月20日，王先生给中介公司发出书面《通知》，让中介公司转告张女士，由于种种原因，《定金协议》暂缓执行，需要双方另行协商等等。5天后，张女士与丈夫起诉到法院，诉称王先生因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并搜自撬门换镶不让装修和入住，请求法院判决双方的二手房买卖合同继续展行，赔偿没有及时入住的经济损失。
【双方意见】
张女士认为，双方签订的合同虽名为《定金协议》，但实质是一份将王先生取得房产证作为所附条件的买卖合同，双方应按合同及行。王先生则认为，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，买卖合同至今未签订过，上述房产还不具备转让的法定条件。他强调，在2005年10月24日，自己尚未取得房产证，转让的房崖不具备转让的法定条件。 【判决意见】
该(定金协议)虽名称是定金合同，但此(定金协议)已基本洒盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是王先生尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。特别是在签约当天，张女士除了支付定金外，还支付了大部分购房款，王先生也把房屋交付给张女士使用。双方实际及行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。法院遂认定该(定金协议)的性质是房崖买卖合同，现王先生已在2005年3月巧日取得了房崖产权证，该买卖合同当属有效，遂作出了继续交房于张女士的一审判决。
【律师点评】
问题一:《定金协议》的合同性质是什么?
认定合同的性质，是看合同的名称，还是看合同的内容呢?法律没有规定，在发生纠纷后，双方当事人往往会对合同的性质提出相反 的意见，因为合同性质的不同，法律规定双方的权利义务也不相同， 影响双方的实体权利。律师认为，双方对合同性质的争议，需要由法 官或仲裁员通过合同解释进行认定，根据目的解释的方法，双方签仃 合同的目的在于建立权利义务关系，而权利义务关系显然是由合同的 内容约定的，因此，认定合同的性质不能仅仅看合同的名称，而应根据合同的具体内容。
从该案件中可发现，名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。因此，笔者认为，《定金协议》不是单独的定金合同，也不是简单的买卖合同，而是两个合同的结合，准确地讲，是一个合同书包含了两个合同关系。
问题二:未取得房地产证的房屋买卖是否有效?
双方关于预购商品房签订的买卖合同是否有效的问题，一直都存在争论。《城市房地产管理法)第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据这个规定，签订转让预购的商品房(即与开发商签仃合同但未办出房地产证)，似乎违反了上述规定而无效。但司法实践中，一般不确认合同无效，而是如张女士提出的意见，认为这类买卖合同是附条件的买卖合同，即买卖合同自双方签字盖章之日起成立，但并没有生效，而是在卖方办出房地产证后房屋才生效。或者如本案判决，对合同的效力并不作充分的论述，而是简单地以双方已实际履行部分合同义务，而纠纷发生时房地产证已经办出，而认定合同有效。 律师认为上述两观点都不太妥当。
首先，附生效条件的合同，必须是双方对合同生效条件进行了约定，而且该条件“须被设定为控制合同效力的条件”，因此，如果双方没有在合同中约定关于合同生效的条件，不宜将该合同作为附生效条件的合同。而不对合同效力进行论述，直接根据纠纷产生时房地产证已经办妥而认定合同有效，也缺乏说服力。
应当说，《城市房地产管理法》第三十八条关于未取得房地产权证的房屋是否可以买卖问题的争议，属法律理解的分歧，应当通过法律解释的方法进行解决，法官或仲裁员在裁判案件时应对该条款进行必要的解释，即通过法律解释认定合同的效力问题，根据体系解释的方法，应结合前后的法律条文进行解释，而(城市房地产管理法)第四十五条规定了商品房预售的问题，第四十六条还规定“商品房预售的，商品房预购人将的买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”从这两个条文看，这部法律是不禁止预钩商品房交易的，因此不能据此认定合同无效。第三十八条应当理解为:预购商品房以外的房崖，如自建房等，在没有领取房地产权属证书时，不能进行转让。
因此，本案的房屋买卖合同是有效的，法院作出继续及行合同的利决结果是正确的。业主和购房者签订的合同，是不是房屋买卖合同，不能仅依据合同的名称，而应当依据合同中具体的约定来判断，合同中有约定房崖买卖的关系，则相当于签订了房屋买卖合同。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】