为避税签订的两份阴阳合同哪份有效?
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-06
【基本案情】
在某小区一楼商铺经营服装生意的徐先生欲从该小区购一套商品房自住，当其得知同一小区的王小姐有一套120平方米的商品房要出售后，即联系了王小姐，双方经协商达成一致意见并签订了《二手房买卖契约》，约定王小姐同意以45万元将该套商品房出售给徐先生，徐先生应在2004年10月8日前向王小姐预付购房款30万元，刘小姐在收到预付款后2日内把房屋钥匙交给徐先生，其余房款在徐先生取得房地产权证的2日内付清。
考虑到房屋过户需交纳不扉的税费，而税费是以成交价为计算依据的，双方遂决定向相关部门陈瞒房崖的总价，在签订由房地产交易管理部门印制的《房崖买卖合同》时，将双方买卖房屋的价格虚报为人民币30万元，同时在原先签仃的《二手房买卖契约》加上如下条款:双方交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的买卖契约只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。
合同签订后，徐先生依约向王小姐支付了购房款30万元，王小姐也将上述房崖交付给徐先生使用。2004年10月18日，王小姐与徐先生在房产交易所办理了有关房崖买卖过户手续，双方按房价为30万元的买卖契约，墩纳了有关产权移转手续费、契枕、超标费等费用。一个月后，徐先生在房地产管理部门领取了(房屋所有权证)，但一个星期过去了，虽王小姐多次催促，但徐先生均以资金紧张为由不支付房价余款，无奈之下她把徐先生告上了法院，而徐先生在庭上出示了双方签仃并经房地产管理部门备案的《房屋买卖合同》以及自己交付了王小姐的30多万元收据，主张其已付清了全部房款。
【判决意见】
1.双方按45万元的房屋买卖契约补办有关手续;2.徐先生给付王小姐房价余款10万元;3.案件受理费由王小姐、徐先生各负担一半。
【律师点评】
上述案例是因双方“恶意串通，损害国家利益”而导致合同无效的典型案例，双方在房地产管理部门备案的《房屋买卖合同》中约定房价款为30万元，隐瞒了实际的成交价45万元，从而使得房地产管理部门在计算应纳税费时以30万元而不是真实的成交价45万元为计算依据，买卖双方少交了税费，而枕费无论是纳入地方财政，还是中央财政，均属国家利益。因此，该合同是双方恶意串通、损害国家利益的合同，依法无效，法院的认定是正确的。
有人提出，本案双方签订的约定真实成交价45万元的第一份合同也应认定无效，理由是双方在该合同写明:“双方交至房地产交易主管部门、房及总价为30万元的买卖契约只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。”这个条款才是双方串通损害国家利益最直接的证据。
上述意见混淆了合同的效力和合同条款的效力这两概念，条款“双方交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的买卖契约只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。”确实是双方串通损害国家利益的条款，属无效条款，但该合同的其他条款是双方真实意思表示，也没有损害国家利益，而且上述无效条款并不是双方合同关系的主要条款，不影响双方房屋买卖合同关系的效力，因此，该合同是有效的。当然严格来讲是部分有效—合同主要部分有效。
上述操作方法时于买卖双方都存在风险。从卖方看，存在将房屋权益转让给买方后，买方以“阳合同”作为交易依据，拒绝按“阴合同”约定的房价支付房款的风险;从买方讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋两年后要再次进行交易，按照“税收新政”，在不符合土地增值税条件的情况下，由于在房地产交易中心登记备案的购入价远远低于实际成交价，在计算营业税时，作为计税依据的增值额比实际增值额大很多，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成一次亏本生意。还有，税务管理部门对于纳税人申报的“实际成交价格”也会进行审查，一旦查出存在偷税行为，也会作出相应处罚。
在二手房交易当中，签订“阴阳合同”从表面上看可以减少交纳’的税费，但事实上存在风险，特别是对于买方来讲，其实是增加了未来应交的税费，另外，签仃“阴阳合同”还可能招致相关部门的查处和罚款。
安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所资深房产律师靳双权律师创建，专门为北京及全国各地客户提供土地权属、房屋买卖、继承、离婚、建设工程等方面法律咨询及代理服务，为房地产公司提供法律教学服务。靳律师所带领的“安居律师”团队由多名房地产专业资深律师组成，对房地产法律理论有系统研究（包括二手房买卖、经济适用房、商品房、已购公房、央产房、物权保护、夫妻及家庭共有、继承析产、确权、无权代理等专业领域），对房地产诉讼有丰富的经验。有能力为您提供最专业的房地产法律服务。
欢迎来电咨询，靳律师接待电话：134 260 37149
网站关键词：
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师 无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所 北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】