经济适用房再买卖中买受人的法律对策、案例分析
来源：未知 作者：未知 时间：2012-09-24
经济适用房的“暗交易”中存在极大的风险，对此买受人应当严格遵守法律的规定，只有遵守法律的规定，才能得到法律的保护。不应贪图眼前利益，存在侥幸心理，置法律于不顾，否则只能自食恶果。
典型案例评析
案例一：以经济适用房报批按商品房公开销售引发的纠纷
案情简介：
甲开发公司开发建设的某花园小区住宅楼，是按照经济适用住房报建审批的，但以商品房向社会公开销售。2004年3月25日，某公司经理乙某以56万元购买了该小区房屋一套，建筑面积为200平方米。当日，乙某付清了全部购房款，并实际入住。2004年5月15日，乙某在办理房屋产权证时发现其所购房屋实际建筑面积为184平方米，且为经济适用住房，遂与甲公司发生纠纷，并诉至法院。乙某认为，甲公司交付的房屋比合同约定的建筑面积少16平方米，面积误差比已达到8%，远超过最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第14条第2项规定的3 010，本人虽然同意继续履行合同，但甲公司应按《商品房司法解释》的相关规定，双倍赔偿面积误差比超过3%部分的购房款。另外，甲公司所出售的房屋为经济适用住房，应按经济适用住房的价格收取房款，故应返还本人因此多支付的购房款。
案例评析：
本案的焦点问题为：1．本案是否适用《商品房司法解释》；2．应否支持乙某关于应按经济适用住房的价格确定房屋价格的主张。
一、关于《商品房司法解释》的调整范围问题。该解释第1条对其调整范围作出了明确规定，即“房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。可见，该解释的调整范围应从如下两个方面界定：一是房地产开发建设者为房地产开发企业；二是开发经济适用房买卖引发的纠纷。经济适用住房，有权利以销售中存在欺诈或无法办理《商品房产权证书》为由而主张撤销或解除合同，但乙某同意继续履行合同，即放弃行使法定的撤销权和解除权，故双方形成的销售合同仍为有效。此时，乙某主张以经济适用住房的价格确定购房款，应视为对开发公司提出的变更合同请求，其请求只有在开发公司同意的情况下才能够实现，法院无权直接调整。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】