借名买房纠纷，出名人确权获得法院支持
来源：未知 作者：未知 时间：2013-03-29
原告刘洪宾系北京市海龙电子城电脑公司的职员，被告马兆明是北京市第22中学的教师，原告与被告系朋友关系。
2006年8月12日，原告刘洪宾得知北京市丰台区正在开发经济适用房，并由北京市宏大房地产开发公司开发、出售。因原告目前无住房，再加上北京的商品房价格偏高，便想购买经济适用房一套。而根据北京市的有关政策规定，只有具有本市户口的人，才有资格购买本市开发的经济适用房。原告刘洪宾非本市户口，无购房资格。据此，原告遂与被告协商，由原告以被告名义购买经济适用房一套，购房款由原告交付，该房屋由原告实际占有、使用，但购买房屋的所有手续均由被告办理，房屋所有权亦登记为被告。
随后，原告出资购房款30万元，由被告与北京市宏大房地产开发公司签订了《北京市经济适用房屋买卖合同》，购得80平方米的两居室房屋一套，但产权人登记为被告马兆明。之后不久，被告马兆明以该房屋的产权证作抵押向银行贷款15万元借给其弟做生意。但贷款期限届满后，被告马兆明无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。原告刘洪宾得知后向银行说明情况，但原告未提供抵押房屋为其所有的相应书面证据，银行坚持采取拍卖的方式处理该房屋。
原告刘洪宾遂与被告马兆明协商，要求被告马兆明偿还银行的逾期贷款，但被告马兆明以无经济能力为由拒绝偿还银行的逾期贷款。
原告刘洪宾认为，本人虽无本市经济适用房购买资格，但已与被告马兆明达成协商，由其名义购买，由本人实际全部出资，房屋由其实际居住、使用。达成协议后，本人已实际出资购买了该套房屋，并已实际居住。但被告马兆明在未通知自己的情况下，将本人实际购买的房屋产权抵押给银行，其抵押行为无效，应予以撤销。
鉴于此，双方在协商无果的情况下，原告依法向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求法院确认自己是房屋的实际产权人，并确认被告的房屋抵押行为无效。
被告马兆明认为：(1)在购买经济适用房的过程中，都是以本人的名义购买，包括最后办理房屋产权，都是以本人的名义办理登记手续，故该经济适用房的产权应属于本人所有。至于原告出资购房的资金部分，应属于本人与原告之间的债权债务关系，与本案不属于同一法律关系，不是本案的受理范围之内。(2)本人与银行之间的抵押合同关系，系双方真实的意思表示，双方的约定、抵押物符合法律规定的要求，故本人与银行之间的抵押关系合法有效。综上，原告提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
法院判决
北京市丰台区人民法院经审理认为，原告不具有购买经济适用房的主体资格，遂与被告协商，以被告的名义购买本市经济适用房，其之间的行为属于规避法律的行为，应属无效行为，不受法律支持和保护。至于原告刘洪宾主张购房款及相关费用均是由其全部支付，但这也不能改变房屋原始所有权性质。被告马兆明与开发商签订的《经济适用房买卖合同》以及取得相关的房屋所有证书都是以被告的名义进行办理，在办理的过程中均符合法律的规定，故对于被告购买经济适用房的行为应受法律保护。故本案原告提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，本院不予支持。至于原被告之间的债权债务关系系另一之诉，不在本案的审理范围之内，原告可以向法院提起另一诉讼。#p#分页标题#e#
据此，北京市丰台区人民法院根据法律之规定，判决驳回原告的诉讼请求。
争议焦点
购房者以他人名义购买经济适用房，购房者主张房屋所有权是否受到法律的保护？
房产律师靳双权点评
1．在房产买卖过程中，可能导致购房合同无效的几种情形：
(1)房、地分离出卖，导致合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方．或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
(2)产权主体有瑕疵，导致合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。共有人出卖与他人共有的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
(3)侵犯优先购买权，导致合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
(4)单位违反规定购房，导致合同无效。机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上民政部门批准。
(5)非法转让，导致合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：①以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有房地产，未得到其他共有人书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
上述几种情形的房屋买卖，可能会导致购房合同的无效。
2．在本案中，当事人一方以另一方的名义购买房屋并实际占有和使用，而另一方则实际被登记为房屋产权人，其之间产生的合同应属无效。
在本案中，原告不具有购买经济适用房主体资格，借用被告的名义资格购买经济适用房，原告与被告之间达成的协议，属于规避法律的情形，该之间的协议应属无效，具体理由如下：
(1)原告不具有购房经济适用房的主体资格。由本案的案情可知，原告出资购买的是只面向本市市民的经济适用房，根据该市的规定原告没有购房资格。
(2)原告以被告名义购买房屋的行为属于无效的民事行为。根据《民法通则》第58条的规定，以合法形式掩盖非法目的的行为属于无效的民事行为。本案原告在无购房资格情况下，为取得房屋而以被告名义进行房屋买卖，应属以合法形式掩盖非法目的的行为，理应归于无效。
(3)被告实际取得房屋的产权。被告尽管没有出资，但他具有购房资格，以自己的名义签订了房屋买卖合同，并依法登记为房屋的产权人，所以符合房屋买卖合同的生效要件，依法取得房屋的产权。#p#分页标题#e#
(4)原被告之间形成一般的债权债务关系。根据《民法通则》第61条第1款的规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告从原告取得的购房款，在原告以被告的名义买房的行为无效后，性质上属于不当得利，应当返还给原告。在返还之前，双方形成一般的债权债务关系。
但这里需要说明的是，在本案中，被告与银行之间的贷款抵押担保合同合法有效。被告马兆明为取得银行贷款，以该房屋的产权证作抵押，双方形成抵押担保合同关系，双方意思表示真实且符合法律规定的生效要件，因此双方的贷款抵押合同合法有效。而且抵押权比一般债权优先受偿。按照法律规定，当抵押权与普通债权并存时，抵押权优先于普通债权而受偿。因此，在以本案所争议的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款清偿债务时，银行贷款具有优先受偿效力。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】