开发商将经济适用房当作商品房出售，购房合同是否具有法律效力
来源：未知 作者：未知 时间：2013-03-29
案情简介
2005年10月12日，原告王丽萍在重庆晚报上看到一篇房地产销售的广告，该广告称被告重庆华光地产公司开发（以下简称开发商）的翰林景园小区具有园林式景观、飞泉瀑布、小桥流水、亭台楼阁、群芳吐艳……网球场、健身中心、游泳池等设施应有尽有，另还有700多平方米的文化会所，配有各种商业店面、休闲吧、音乐吧、干洗中心等。见到上述开发商宣传的广告后，原告王丽萍购买了翰林景园内150平方米的一处房屋，售价每平米3200元。
2006年3月15日，原告王丽萍偶然从媒体上的一则新闻中得知，自己所购买的这套房子原来是经济适用房，而按照政府规定的基准价格为1802元／平方米（套内）。据此，翰林景园是经济适用房的消息一时被传开了。另悉，小区内的其他20多位业主购买的价格也都远远高于政府规定的这一基准价格。
鉴于此，原告等20多位业主遂找到开发商，要求开发商退回多收的房款和房屋维修基金。但被告翰林景园开发商认为，当初与原告等20多位业主在签订购房合同时就已经明确告知原告等20多位业主，本公司出售的该房性质为经济适用房，并且在购房合同中也明确载明了土地性质为划拨，可见业主们已经同意以商品房的价格购买该房屋是双方真实意思的表示，符合法律规定，故不同意退还原告等20多位业主多支付的购房款和多交纳的房屋公共维修基金。
原告等20多位业主认为，其在与开发商签订购房合同时，开发商从来没有称此房屋为经济适用房；而且在办理入住手续时，与开发商签订的几份购房合同，均被开发商以办理房屋产权证件为由收回，至今这些合同一直都没有返回到业主手中。据此，开发商隐瞒出售房屋的性质，将经济适用房当作商品房出售，以此提高房屋售价和房屋品质，其行为构成欺诈，理应返还业主多支付的购房款和多交纳的房屋公共维修基金。
事后，原告等20多位业主纷纷找到房管部门，要求调出当时的房屋备案档案。但这些档案资料上的《重庆市商品房买卖合同》的封面上，上面清晰地写着“经济适用房”，而个别当初因各种原因还保留的合同原件封面上并没有“经济适用房”的字样。故可以证实开发商将开发承建的经济适用房当作商品房出售。
原告等20多位业主在与开发商协商未果的情况下，遂于2006年9月18日依法向重庆市第二中级人民法院提起诉讼，请求法院判令被告开发商返还多支付的购房款以及多交纳的房屋公共维修基金。
被告开发商认为：(1)本公司与原告等20多位业主签订的购房合同系双方真实的意思表示，合同约定的内容符合法律的规定，故合同合法有效，理应受到法律的保护；(2)本公司用商品房的价格出售经济适用房的行为虽违反了规定，但本公司的行为应由政府有关部门对本公司作出行政处理，而不能认定本公司与业主之间签订的合同无效或者认定出售的价格无效。更何况，本公司收取的房屋维修基金系本公司代房管部门收取，系代收行为。因此，原告等20多位业主要求本公司退还部分房款和大修基金的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回原告等20多位业主的诉讼请求。#p#分页标题#e#
原告代理律师认为，在这个案子当中，应该明确政府职能部门、开发商、购房者三者之间的法律关系。开发商是否遭到行政处罚以及如何处罚是政府职能部门与开发商之间的行政法律关系，该关系与原被告间的民事法律关系是不同的法律关系，应与本案无关。至于购房者是否符合购房主体资格并不影响开发商退款，开发商退款是法律对其欺诈行为的惩罚，根据我国《价格法》的规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付的部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。另外，本案翰林景园的修建已经超过了经济适用房的规定标准，开发商在售房时也没有公开张贴政府指导价的任何文件，开发商在销售价格上欺骗了购房者是基本事实，在被欺骗基础上达成的价格不应是业主真实的价格意思表示。因此，开发商应当退还多收取的购房款。
法院判决
重庆市第二中级人民法院经审理查明，原告等20多位业主均不具有购买经济适用房的主体资格。
重庆市第二中级人民法院经审理认为，本院在审理中，因原告未提交由相关行政部门出具的经济适用房准购证明，不能证明其具有购买经济适用房的主体资格；而开发商不审查购房人是否具备购买经济适用住房的主体资格，将经济适用房以商品房价格卖给原告来获取高额的非法利益，其行为违反了《经济适用住房管理办法》和《重庆市经济适用住房管理办法》的有关规定，亦违背了国家经济适用房政策的本意，损害了广大中低收入家庭住房困难户的切身利益。根据《合同法》第52条第4款之规定，损害社会公共利益的合同无效，而无效合同的处理后果就是退房还款。
据此，受诉法院最后判决原告等20多位业主与开发商签订的购房合同无效，原告等20多位业主应当于本判决生效之日起10日内退房，开发商应当于本判决生效之日起5日内退还业主购房款。
争议焦点
开发商将经济适用房当作商品房出售，购房者与开发商签订的购房合同是否具有法律效力？
律师点评
目前在我国各地，此类被“错购”经济适用房（包括单位集资建房，这部分业主基本不具备购买经济适用房的资格）的纠纷案件大量存在。各地法院的判决基本上都认定业主与开发商之间签订的购房合同无效，业主应退还房屋，开发商应退还业主购房款。那么，开发商将经济适用房当作商品房出售，购房者与开发商之间签订的购房合同是否具有法律效力？
根据我国的有关法律法规规定，购买经济适用房申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收人证明和住房证明以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人民政府经济适用房主管部门提出申请。市、县人民政府经济适用房主管部门应当在规定时间内完成核查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由经济适用房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用房申请上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用房。#p#分页标题#e#
而在本案中，经法院审理查明，包括原告在内的20多位业主由于不具备申领经济适用房的主体资格，最后判决原告等20多位业主与开发商签订的购房合同无效，开发商向业主返还购房款，业主退还房屋的判决也是正确的。然而，如果合同无效的结果仅仅是退房还款，那么，由于房价一路的上涨，开发商现在卖出价格已经高于当时的价格，对违法开发商的惩罚远远低于其赚取的利润，那么，以后会不会涌现出一大批铤而走险的开发商，而政府的定价在其宏观调控的过程中又能起到多大的作用？这些都将是法律如何处理此类纠纷所面临的困境。
目前，国内一些开发商将经济适用房当作商品房买卖，从中骗取超额利润已是不可忽视的现象。这种现象的大量产生到底是哪一个环节出现了问题？据了解，涉及经济适用房管理的主管部门有房管局、建委和物价局。其大致分工是：房管局批土地，建委管项目，物价局审价格。这也只是大概分工，具体到每个项目的操作，如对审批书或意见书都是三方会审，轮流当主持人。虽说是三方联手行动，但有关人士透露，在管理上实则存在真空地带——每个部门都各扫门前雪，只要不归自己管，大多是象征性参与一下。因此有人认为，开发商之所以敢将经济适用房当作商品房公然销售，是利用政策对购买者审查不严，对开发商疏于监管的漏洞。与此同时，处于信息弱势的消费者，在商家有意隐瞒房屋属性的情况下，我们向消费者公布信息的其他渠道是否完备——一这也是有关职能部门不得不严肃思考的一个问题。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】