经济适用房面积缩水，业主应当如何维护购房权益？
来源：未知 作者：未知 时间：2013-03-29
案情简介
宏发阁位于海口海甸五东路，是由积压房转化为经济适用房销售的。2005年1月18日，被告海口房地产交易有限公司打出售房广告，称受海南正宇实业投资有限公司全权委托，欲销售宏发阁58套经济适用房，每套房子从1163元每平方米起价，由于房价低廉，短短数月内58套房屋销售一空。被告海口房地产交易有限公司先后与购房者签订《房屋买卖合同》，并代办房屋产权证。
半年后购房者拿到房屋房产证，却发现该证建筑面积均比购房合同的建筑面积减少了20多平方米，“缩水率”近20%。房产证的附记上还注明：建筑面积一栏里登记的数据实际上是套内面积，“缩水”面积为公摊面积。
业主们到被告海口房地产交易有限公司询问，该公司称房管局发证时把房屋面积填错了。业主找在购房合同上盖章却从未露面的被告海南正宇实业投资有限公司交涉，但这家公司已人去楼空。业主赶到海口市房地产管理局查阅房屋登记档案，却发现当初所签订的购房合同不见踪影，取而代之的是一份由被告海口房地产交易有限公司假冒业主的名义与被告海南正宇实业投资有限公司签订的陌生合同，其填写的面积与房产证上的“缩水”面积一致。据工作人员介绍，这份商品房买卖合同是该房地产交易有限公司前来办房产证时提供的。
据此，业主与上述二被告（海口房地产交易有限公司、海南正宇实业投资有限公司）形成购房纠纷，业主向海口市人民法院提起诉讼，请求法院判决二被告返还房屋面积缩水部分的购房款。
业主认为：(1)本案所诉争房产按套内面积计价，是其转化为经济适用住房并享受政府补贴及税费优惠的前提之一，是售房商须履行的义务，这有海口市处置积压房地产工作小组办公室下发的批复为证。(2)根据有关规定，房产证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，其记载的面积是法定面积，确认业主拥有的房产面积到底是多少，只能以业主房产证上记载的面积（产权登记面积）为准，即本案所讼争房屋应以业主房产证上登记面积（房管局实测建筑面积）作为计算房款的依据。(3)房产商主张所诉争房产按含公摊面积的建筑面积计价，就应举证公摊面积是多少，然而售房商不能举证，而且还承认公摊面积无法测量，由此亦说明按含公摊面积的建筑面积（即公告面积）销售的主张不能成立。(4)二被告置国家有关法律规定于不顾，在签约时未向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，根据建设部第88号令之规定，未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》的，将处以2万元以上3万元以下罚款。综上，二被告在出售房屋时，向业主隐瞒与房屋有关的信息，并伪造业主签名在房管局骗取房屋产权证，其行为已严重侵犯业主的购房权益，理应承担业主的赔偿责任。
二被告公司认为：(1)长期以来，国内许多省市包括海口在内多是按建筑面积计价销售商品房的，本公司以建筑面积计价销售宏发阁不过是按行业惯例办事，并无不妥之处，理应受到法律的认可。(2)原告在诉状中引用的海南省建设厅有关文件，只是推行商品房销售按套内建筑面积计价，而非强制执行。因而本公司按建筑面积计价卖房不属违规。(3)业主在诉状中称本公司没有履行房屋测绘义务，其说法也是没有法律依据的。本公司有2004年年底海口市房产测绘所的测绘报告为证，其内容显示宏发阁58套房屋已测出套内面积，而公摊面积未测量是因为海口前些年房地产泡沫时房产管理混乱，最初的开发商将房卖予正宇公司时资料不全所致。综上，本公司已按照购房合同的约定履行义务，不应承担任何责任。故业主提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。#p#分页标题#e#
在庭审期间，被告海口市房地产交易有限公司解释了假合同的来由。据该公司办公室副主任诉称，宏发阁58套房子是被告海南正宇实业投资有限公司从该项目开发商手中购买的房产，按政策再次出售时只需签订购房合同即可。但由于后来政策有变，办理房产证必须签订《商品房买卖合同》，故在办证时遇到这个问题，为求快捷便伪造业主签名虚做了购房合同。但该公司认为，合同一事公司虽然没有及时通知客户确是失误，但业主的购房利益并没有受到任何损害，房产证面积“缩水”只是登记方式不同造成。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积（即套内面积）和分摊的共有建筑面积（即公摊面积）组成。之前业主签订的购房合同登记的是建筑面积，如今的房产证登记的则是套内面积，少了的面积，即是公摊面积。
但业主却认为房屋面积“缩水”是另有隐情。根据海南省建设厅有关规定，积压商品房转化的经济适用房在2001年7月1日以后销售的，应在商品房买卖合同中约定按套内面积计算价格，其公摊面积的建设成本计入套内面积销售单价。另据海口市处置积压房地产工作小组办公室下发《关于宏发阁B栋积压商品房项目转化为经济适用住房销售的批复》，要求宏发阁要严格按照海南省建设厅有关规定进行销售。可见，宏发阁58套房子应以套内面积计价，二被告公司故意伪造58份合同欺骗房管部门办理房产证，并以此欺诈手段多收每户约3万元购房款，达到享受优惠和高价卖房的目的。
法院判决
海口市人民法院经审理认为，原告与被告公司签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，从内容上看并未违反法律的规定，应视为有效；原告在诉状中引用的海南省建设厅有关规定非全国人大、国务院颁布之法律和行政规定，因而，被告将房屋按建筑面积计价也没有违反法律的强制性或禁止性规定。此外，原告认为房屋面积“缩水”有欺诈之嫌，这只是房产部门计算房屋面积依据的标准不同而造成，并非被告未按协议约定的面积交付房屋，故原告提出的退还房款的诉讼请求，本院不予支持。同时法院还认定，此案房屋未全面测绘是导致纠纷发生的根源。因而海南正宇实业投资有限公司应当测绘出各户的建筑面积、套内面积及公摊面积。海口房地产交易有限公司与海南正宇实业投资有限公司系委托代理关系，其销售宏发阁的行为应由海南正宇实业投资有限公司承担，无须负连带责任。
据此，海口市人民法院作出判决，驳回原告业主要求开发商退还房屋面积缩水部分购房款的诉讼请求，并判决被告海南正宇实业投资有限公司测绘出各户的建筑面积、套内面积及公摊面积。
争议焦点
经济适用房面积缩水，业主应当如何维护购房权益？
律师点评
根据民法原理和合同法的有关规定，只要合同符合生效的几个要件都视为有效的合同，都应受到法律的保护。从这一点上来讲，似乎本案法院的判决并无不妥。但是，我们这里需要探讨的是，被告海口房地产交易有限公司通过伪造58份假合同办理了房产证，这种行政许可行为是否有效？如果认定无效，那本案又将如何处理？#p#分页标题#e#
根据我国《行政许可法》第31条的规定，申请人申请行政许可，应当如实向行政机关提交有关材料和反映真实情况，并对其申请材料实质内容的真实性负责。对骗取行政许可行为的，《行政许可法》第69条第5款和第79条明确规定，被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，应当予以撤销。被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，行政机关应当依法给予行政处罚；取得的行政许可属于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全事项的，申请人在3年内不得再次申请该行政许可；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
就本案而言，被告海口房地产交易有限公司通过伪造58份虚假合同办理房屋产权证，属于用虚假方法取得行政许可行为，依法应当予以撤销。但是，鉴于房屋的增值，撤销房产证对处于弱势群体的业主不利。但是，如果对被告海口房地产交易有限公司这种利用虚假合同骗取房产证的行为不予处罚，势必扰乱正常的房地产市场秩序。因此，本案纠纷现象的出现，也是目前法律难以处理的问题。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】