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房产律师评析集资房转让协议的法律效力

来源:未知  作者:未知  时间:2013-03-29

     原告(哥哥)与被告(弟弟)系同胞兄弟,哥哥系个体户,弟弟系北京市华工大厦物业管理公司的员工。2002年12月,弟弟单位搞集资建房,兄弟俩口头协商,弟弟申请单位集资建房的份额,购房款由哥哥出资,以弟弟的名义参与集资,房屋建成后由哥哥居住并归其所有。2003年3月,弟弟按兄弟俩的约定参与单位的集资建房,2003年3月10日和2003年6月30日,哥哥先后两次向弟弟所在单位缴纳集资购房款人民币88,500元。
 
     2004年1月16日,兄弟俩补充签订书面协议一份,该协议中双方明确约定,弟弟参与集资的单位集资楼123室房屋一套由哥哥出资,房子建成后由哥哥居住,并归其所有。2004年8月集资房落成,哥哥搬人集资房居住至今。
 
     2006年10月25日,市房管局颁发给弟弟房屋所有权证,哥哥要求弟弟办理房屋过户手续,但遭到弟弟的拒绝。
 
    原告认为,弟弟的集资房系由自己出资购买,房屋交付后也是由自己实际居住使用,虽当初自己没有购买房屋的资格,但现在房屋已经合法转为弟弟名下,该房屋的产权理应受到法律的保护。故根据自己与弟弟之间的协议,该房屋的产权理应由其弟弟转移过户到自己的名下。
 
    双方经过多次协商未果,原告向北京市昌平区人民法院提起诉讼,请求法院判决被告将其房屋转移过户到自己的名下。
 
    被告认为,原告不具有购买集资房的主体资格,遂以本人的名义购买,房管局也向本人颁发房屋产权证,从这行政许可的行为来看,本人是该房屋的实际产权人。现原告要求本人将房屋产权转移过户至其名义,缺乏法律事实和法律依据,故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
 
    法院判决
 
    北京市昌平区人民法院经审理认为,原被告签订的购买集资房协议系双方真实的意思表示,其约定的内容法律没有做出禁止性规定,该协议应受法律保护。在庭审中,被告自认诉争房屋的购房款系原告交纳,而且房屋交付后,也实际由原告实际居住。故被告理应根据协议约定的内容,将房屋的产权转移过户至原告名下。
 
    据此,受诉法院作出判决,责令被告应自判决生效之日起10日内协助原告办理房屋产权过户手续。
 
    房产纠纷律师靳双权点评
 
    在本案中,双方当事人争议的焦点问题是,本案原被告双方签订的书面协议是否有效?根据民法的基本原理和《合同法》的有关规定,判断一个合同是否生效应该具备以下五个要件:
 
    (1)合同当事人必须具有签约能力。签订买卖合同的当事人主要为自然人或法人,根据法律的一般规定,自然人签订合同的行为能力,是指精神正常的成年人才能订立合同;未成年人、精神病人订立合同必须受到限制;关于法人签订合同的行为能力,各国法律一般认为,法人必须通过其代理人,在法人的经营范围内签订合同,即越权的合同不能发生法律效力。我国《合同法》第9条规定:“当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”由此可见,在订立合同时,注意当事人的缔约能力和主体资格问题是十分重要的。#p#分页标题#e#
 
    (2)合同必须有对价或约因。所谓对价,是指当事人为了取得合同利益所付出的代价。所谓约因,是指当事人签订合同所追求的直接目的。
 
    (3)合同的内容必须合法。合同内容必须合法,其中包括不得违反法律、不得违反公共秩序或公共政策,以及不得违反善良风俗或道德三个方面。我国《合同法》第7条规定:“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。”
 
    (4)合同必须符合法律规定的形式。世界上大多数国家,只对少数合同才要求必须按法律规定的特定形式订立,而对大多数合同,一般不从法律上规定应当采取的形式。我国《合同法》第10条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”
 
    (5)合同当事人的意思表示必须真实。各国法律都认为,合同当事人的意思表示必须是真实的才能成为一项有约束力的合同,否则这种合同无效。
 
    就本案而言,弟弟作为单位职工参与本单位集资建房之初,与哥哥口头协商集资购房款由哥哥出资,以弟弟的名义参与集资,房子建成后由哥哥居住并归其所有。本案弟弟的单位将职工的集资房按房改房进行产权界定后,讼争的房屋已由集资房变为个人拥有完全产权的房改房。故在本案中,被告在明知讼争房个人拥有完全产权,且含有单位对职工福利补贴成分的情况下,又与原告又补充签订书面协议一份,明确约定讼争房归原告所有。
 
    到此为止,似乎应该认定,原被告签订的这份协议是平等民事主体之间转让房屋权属的合同,该份协议合法有效。但是,我们认为,法院忽略了合同生效的一个很重要的要件,即合同的内容不能违法。而购买单位集资房是指国有单位或集体单位集资建房时,单位以外的人为同该单位联合建房,共分产权,实际上是向该单位购买房屋,或者直接向该单位购房,其性质就是出售“房改房”,或把“联建房”对外出售。由于上述单位的土地使用权是通过无偿划拨取得,并未计人房价,单位职工购买这种廉价住房属于员工福利,且无完全产权。因此,单位集资房的出售范围仅限于该单位职工,不包括单位以外人士,不得向单位以外人士出售,除非他们已办理建设用地有偿使用手续,拥有《建设用地批准书》和《商品房预售许可证》。具体到本案,即使2006年10月25日市房管局给弟弟颁发了房屋所有权证,但根据有关法律也应该在取得房产证三年后才能上市。据此,我们认为,上述法院作出的判决结果值得商榷。
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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