购买外单位集资房产生的权利义务
来源：未知 作者：未知 时间：2013-03-29
案情简介
被告武汉市城惠外贸实业有限公司建设的集资房清苑住宅小区因环境优美，房价低廉，颇受购房者青睐，很快成为抢购对象。原告刘慧娜在熟人的介绍下，有幸与被告外贸实业有限公司签订了一份房屋买卖合同，该合同约定，被告外贸公司开发的清苑住宅小区清岚阁第二层210单元卖给原告刘慧娜，该单元面积170平方米，单价1800元／平方米，总房款30.6万元。签订该合同当天，原告刘慧娜即向被告外贸实业公司交定金2万元和购房款3万元整。当原告刘慧娜筹集到了全部的购房款，按合同约定时间向外贸实业公司交纳购房款时，外贸实业公司告知原告刘慧娜房子已卖给了其他人，若要购买本单位的房子，本单位职工李某购买的集资房可以转让给她，但每套要加1万元，否则外贸实业公司愿意退还原告刘慧娜已交5万元。
原告刘慧娜闻讯大怒，起诉到法院，以被告外贸实业公司欺诈为由，要求被告外贸实业公司双倍赔偿定金和预付购房款共10万元。
法院判决
武汉市武昌区人民法院经审理认为，原告刘慧娜与被告外贸实业公司之间签订的协议无效，违反法律的强制性规定，应属无效协议，不应受到法律的保护。故原告刘慧娜要求被告承担双倍赔偿定金和预付购房款共10万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但原告交纳的定金和购房款合计5万元，被告理应予以返还。
据此，法院判决被告向原告返还已交纳的定金和购房款合计5万元。
争议焦点
购买外单位集资房，集资房开发单位将房屋出售给他人，购房者是否可以要求集资房开发单位承担双倍赔偿的经济责任？
律师点评
本案争议的焦点问题是，原告刘慧娜与被告外贸实业公司签订的集资房买卖合同是否有效的问题以及原告要求被告承担双倍赔偿的诉讼请求是否符合法律的规定。首先，在本案中，原告刘慧娜与被告外贸实业公司签订的协议无效。
根据我国《合同法》的有关规定，有效合同包括主体合格、双方当事人意思表示一致、内容不违法，且符合法律、法规的形式要件。就本案而言，原告刘慧娜与外贸实业公司签订协议无效，主要原因有两点：一是主体不合格。根据《城市房地产经营管理条例》的有关规定，经营房地产必须取得房地产开发资格。而依我国有关经济适用房建设制度，集资房属经济适用房范围，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设，按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。在本案中，被告外贸实业公司不具备房地产开发资质。二是合同内容违法。本案中合同的标的物是集资房。而按照我国对集资建房的有关规定，该外贸实业公司既不具备房地产开发资质，又是以划拨土地进行集资建房，所以其进行的售房行为是违反法律的禁止性规定的。另外，就本案而言，原告刘慧娜即使接受了外贸实业公司的建议擅自转买李某的集资房也还是无效的。
其次，本案不适用双倍赔偿的原则。
按照我国《合同法》第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于无效合同，自始就不产生法律效力。换句话说，既然合同无效，那么合同约定的定金条款也是无效的，当然也就不能双倍返还了。#p#分页标题#e#
另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第1条的规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用。而从本案来看，原告刘慧娜购买的清苑住宅小区是集资房，而集资房不属于该司法解释的调整对象。因此，即便该公司把房屋又卖给了第三人，原告刘慧娜也不能按照最高人民法院的司法解释要求双倍赔偿。
再次提醒购房者，在现实生活中，许多单位违反国家政策，擅自进行房地产开发，这类房屋又违规进入市场，严重地扰乱了房地产交易秩序。同时，该类房屋的交易亦不能受到法律的保护，故购房者在购买此类房屋时，一定要谨慎，最好不要购买不符合上市条件的集资房，否则很容易使自己陷入纠纷之中。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】