集体建设用地使用权权利内容的限制性
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-06
根据我国现行土地法律法规的规定，集体所有的土地不可以进入土地市场进行交易，作为集体所有土地之中的集体建设用地自然也不可以直接进入土地市场进行交易和流转。因此，集体建设用地使用权在权利内容上受到很大的限制，即其权利内容只有占有、使用和有限的收益的权利。如《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据本条规定，集体建设用地使用权只有在依法取得集体建设用地使用权的企业，在因为破产、兼并等情形使得土地使用权依法发生转移的情形下才可以进行流转。
集体建设用地使用权内容的限制性主要体现在以下几个方面：
第一，在权利内容上的限制。集体建设用地使用权在权利内容上没有国有建设用地使用权完整，一般的国有建设用地使用权可以享有占有、使用、收益和处分的权利，但集体建设用地使用权一般只有占有和使用的权利，其收益权只有按照公司法、合伙企业法的规定享有部分的收益权；在处分权上，由于集体建设用地使用权基本不允许进行出让、转让、或出租，因此集体建设用地使用权的权利人一般没有什么处分的权利，只有在一些特殊的情况下，如企业破产、兼并、分立等情形下才可以依法将集体建设用地使用权进行移转。
第二，在出让、转让和出租上的限制。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据前述规定，集体组织不能有偿出让建设用地使用权进行商品房开发等非农业建设，如果需要对集体土地进行有偿出让用于开发建设的话，必须先征为国家所有后才可以。在1988年通过的《中华人民共和国土地管理法》第五章乡（镇）村建设用地中规定，乡（镇）村企业建设需要使用土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。1998修订的《中华人民共和国土地管理法》第59、60条对乡镇企业乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设用地申请及审批进行了规定，不仅要求符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照《中华人民共和国土地管理法》第44、60、61、62条的规定办理审批手续。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第44条的规定办理审批手续。随着经济的发展，对农村集体建设用地使用权的流转有一定的放开，如1999年国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》对以拍卖方式取得的集体所有的为利用土地使用权，允许在交清全部土地价款、完成前期开发后，可依法转让、出租、抵押。2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中则进一步放开限制，明确提出：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”但是根据《关于深化改革严格土地管理决定》的要求，关于农民集体所有的建设用地使用权的流转条件依然有严格的限制，限制条件、一般要求：1．符合土地利用的总体规划、城市规划和村镇建设规划；2．土地权属关系合法、清晰、无争议；3．符合土地利用用途管制的要求；4．经过农村集体村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。根据现行《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，农村集体建设用地使用权允许进行流转的特殊情行是因乡镇企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》中对集体所有土地使用权的流转进行了规定，其中第80条规定，未办理土地征用手续的集体所有土地使用权，应当在该集体范围内转让。但例外是，拍卖取得的集体未利用土地使用权，在交清全部土地价款、完成前期开发后，可依法转让、出租。#p#分页标题#e#
第三，土地用途上的限制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，设立集体土地建设使用权，只能用于兴办乡镇企业、建设村民住宅、建设乡（镇）村公共设施和公益事业。1999年国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中均明确强调，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行的土地用途管制制度，对农民集体建设用地使用权也同样适用，未经法定的程序不得改变土地原有的用途。乡村公益事业用地使用权的权利人不得擅自改变土地用途，也不得擅自改变土地的具体用途，如用于办学校的，不得随意改变为医院等，更不得将乡村公益事业用地用于经营性活动。
第四，设定抵押权的限制。根据《担保法》和原《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，在乡（镇）、村企业的土地使用权上设定抵押权时的限制主要是：1．乡镇企业的土地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押；2．在抵押权实现后，未经土地征收程序，该土地原由的集体所有性质不变，未经办理变更土地用途的审批手续，必须按原有用途使用该土地。如《担保法》第36条第3款规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”第55条第2款规定：“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】