集体建设用地使用权的申请和审批
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-07
根据我国《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地使用权是不能随意进行转让的，因此，此处所指的集体建设用地使用权的审批仅指欲申请取得集体建设用地使用权过程中的审批。根据前述对集体建设用地使用权主体的分析，目前而言集体建设用地使用权的主体主要包括：乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设（宅基地使用权在2007年《物权法》颁布后作为独立的一种用益物权）。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业等乡（镇）村建设需要使用集体建设用地的，首先应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；还应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。
一、乡镇企业建设用地使用权的取得
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，申请取得乡镇企业用地使用权，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
农村集体经济组织办企业应当经县级以上人民政府批准。《中华人民共和国土地管理法》规定，使用农民集体使用土地兴办企业的，只有农村集体经济组织利用本集体所有的土地和利用本集体所有的土地与其他单位和个人以联营形式入股共同举办企业的，才可以使用农民集体所有的土地。村农民集体使用村农民集体所有的土地，村民小组使用本村民小组的土地，或村内联户或农户使用本村（或村民小组）的土地，应当在土地利用总体规划确定的建设用地区内，由农民集体经济组织或村民委员会向县级以上人民政府土地行政主管部门提出用地申请，报人民政府批准。乡镇企业使用农民集体所有土地的批准权限，由省、自治区、直辖市规定，即只能由地方人民政府批准。《中华人民共和国土地管理法》规定，各省、自治区、直辖市在制定土地管理的具体实施办法时，应对此作出明确规定。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，申请取得乡镇企业建设用地使用权，涉及占用农用地的，应当按照《中华人民共和国土地管理法》第44条的规定，办理农用地转用审批手续。其具体权限为，所申请的用地项目在依据土地利用总体规划和土地利用年度计划批转的农用地转用范围内的，由市、县人民政府批准；超出此范围的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
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二、乡镇企业建设用地使用权的审批
（一）《中华人民共和国土地管理法》对乡镇企业集体建设用地申请审批的规定
根据《中华人民共和国土地管理法》第60条的规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权人股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区。 直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。”根据该规定，首先在申请主体上必须是农村集体经济组织兴办的乡镇企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办的乡镇企业。其次，申请使用的集体建设用地使用权必须满足乡（镇）土地利用总体规划的要求。再次，在程序上则要求其持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。最后，在审批上则按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第44条的规定先办理农用地转为建设用地的审批；在用地标准上则要求省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。
（二）乡镇企业集体建设用地的具体审批程序
乡镇企业建设在满足其他建设条件的前提下，具体审批程序为：用地单位持县级以上人民政府批准的设计任务或其他必备文件，向县级人民政府的土地管理部门提出用地申请。2．土地管理部门根据建设部门的选址意见书，依据上级下达的年度用地指标，以及批准给用地单位的用地计划 ，会同有关部门确定建设项目的合理地点。3．建设单位持有权部门批准后的建设项目的初步设计和总平面布置图等有关批准文件、材料，向县级土地管理部门正式申报用地，并按规定的权限逐级报批。4．建设单位与被用地单位在土地管理部门的参与下，落实各项补偿、安置方案，签订用地协议。5．项目经批准后，政府发给建设单位《建设用地批准证书》，划拨土地，打桩、放线，建设单位依据用地协议支付给被用地单位各项补偿费用，落实安置方案。6．由县级人民政府办理土地登 记，发给《集体土地建设用地使用证》。
三、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地使用权的取得
根据《中华人民共和国土地管理法》第61条的规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用土地的，必须经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准后取得。乡村公共设施和公益事业主要指乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业等，如乡（镇）政府、村民委员会办公、公安、税务、邮电所、学校、幼儿园、托儿所、医院、农技推广站、敬老院以及乡村级道路、供水、排水、电力、电讯、公共厕所等用地。按《中华人民共和国土地管理法》的规定，乡村公共设施、公益事业所使用的土地必须符合土地利用总体规划，并经过批准方可使用。
四、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地使用权审批的规定
（一）《中华人民共和国土地管理法》对乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地审批的规定
根据《中华人民共和国土地管理法》第61条的规定：“乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”
根据该规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用土地的，首先需要由乡（镇）人民政府审核，然后向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准；如果涉及占用农用地的，依照《土地管理办法》第44条的规定办理农用地转为建设用地的审批手续。即乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡级人民政府审核，向县级人民政府土地管理部门提出建设用地申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。县级土地管理部门依据乡（镇）村建设用地计划控制指标和乡（镇）村建设规划，并按省、自治区、直辖市规定的审批权限，逐级报请人民政府批准。
（二）《中华人民共和国土地管理法》对乡（镇）村公共设施、公益事业集体建设用地的补偿和安置的规定
根据《中华人民共和国土地管理法》及其他相关法律法规规定，乡（镇）村公共设施和公益事业建设占村集体所有土地的，按有关规定给原用地单位以适当的补偿，并妥善安置农民的生产和生活。村公共设施和公益事业建设占用本村集体所有土地的，村集体应给原用地单位或个人以适当的地上附着物及青苗补偿费。#p#分页标题#e#
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】