基本案情：2009年3月28日，原告杜艳与被告晟域公司签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告“汇景新城”第I幢二单元四层西户住房一套，面积为134.03平方米，单价1800元每平方米，总金额241254元；买受人于2009年3月25日前首付73254元，余款16.8万元于同年4月1日前到出卖人指定银行办妥按揭贷款手续；出卖人应于2009年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房达90日以上，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行并自应交房之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人保证销售的房屋无产权、债权债务纠纷，因出卖人原因不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等条款。
合同签订后，原告已于同年3月27日首付购房款73254元，并于同年3月31日在中国工商银行股份公司驻马店解放路支行办理了168000元的按揭贷款，按揭贷款的借款人、抵押人均为原告杜艳，保证人为被告晟域公司。次日，被告收到该贷款后向原告出具收款收据一份。后又分别收取原告办证费804元、产权登记费60元、公共维修基金4825元、服务费470元、房产抵押手续费134.40元，共计6293.40元。同年7月，原告前往被告处办理交房手续时，得知该房钥匙已被案外人领取且在装修。后原告多次到晟域公司要求解决未果，现该房已被案外人装修后入住。原告起诉，酿成纠纷。审理中还查明，原告自2008年4月起开始在本市橡林乡西张楼141号租房居住，每月房租500元。
原审法院判决：一、解除原告杜艳与被告驻马店市晟域房地产开发有限公司于2009年3月28日签订的商品房买卖合同。二、被告驻马店市晟域房地产开发有限公司应向原告杜艳返还已付购房款241254元及利息（从2009年4月1日起至判决确定的还款之日止，利率按中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算）。三、被告驻马店市晟域房地产开发有限公司应向原告杜艳返还代收的各项费用6293、40元。四、被告驻马店市晟域房地产开发有限公司应赔偿原告杜艳的租房损失（按每月500元计算，从2009年7月1日起计至判决确定的还款之日止）。五、被告驻马店市晟域房地产开发有限公司应向原告杜艳支付赔偿款170000元。六、上述第二、三、四、五条中的应付款项，限被告驻马店市晟域房地产开发有限公司在判决生效后十日内向原告杜艳支付。七、驳回原告杜艳的其他诉讼请求。
杜艳上诉称，晟域公司一房二卖是导致本案纠纷发生的直接原因，双方买卖合同中约定“因出卖人原因不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，所以晟域公司应承担本案的全部而非部分责任，故对原审判决第五项应由出卖人承担的不超过已付购房款一倍的赔偿责任，应按杜艳已交房款241254元全额计算。原审法院却酌定按170000元的数额赔偿过低，不能解决如今房价涨速过快，杜艳要另行购置房屋的需求。请求改判原判决第五项，将原判晟域公司支付杜艳的赔偿款从170000元提高到241254元。
晟域公司上诉称：1、原审法院既然认定了双方当事人签订的商品房买卖合同为有效合同，则合同中约定出卖人逾期交房达90日以上，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自解除通知到达之日起30日内返还已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。杜艳请求解除合同，晟域公司就只承担返还已付购房款，并承担1%的违约责任。2、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金、利息分别返还担保人和买受人。晟域公司既是出卖人又是商品房担保贷款合同的担保权人，审理中已提出担保合同的处理请求，原审法院不依该解释第二十五条判决，而单独解除商品房买卖合同，造成担保贷款合同无法履行。请求撤销原判，发回重审或改判。
二审法院判决：
一、维持驻马店市驿城区人民法院（2011）驿民初字第922号民事判决第一、二、三、四、六、七项及诉讼费负担部分；
二、变更驻马店市驿城区人民法院（2011）驿民初字第922号民事判决第五项为：被告驻马店市晟域房地产开发有限公司应向杜艳支付赔偿款241254元，限驻马店市晟域房地产开发有限公司在本判决生效后十日内履行完毕。
北京房地产律师靳双权（电话：13426037149）评析：杜艳与晟域公司2009年3月28日签订商品房买卖合同时，已于同年3月27日首付购房款73254元，双方约定的168000元按揭贷款手续于同年4月1日前到晟域公司指定的银行办理，杜艳于同年3月31日即办理了按揭贷款手续，次日晟域公司即收到该贷款并向杜艳出具收款收据。在商品房买卖合同的履行中杜艳完全按照约定履行了房屋买卖合同中的付款义务，而晟域公司收取杜艳的购房款之后，又将合同中指定的房屋卖给案外人。造成本案纠纷的直接原因系晟域公司一房二卖所致，本案应依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，杜艳可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原审法院在判决晟域公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任上，酌定按170000元予以赔偿，不能弥补杜艳因房屋价格上涨所造成的损失。所以对杜艳请求由晟域公司赔偿241254元的上诉请求，二审法院予以支持。对晟域公司上诉称买受人解除合同的，出卖人应返还购房款，并按已付房款的1%支付违约金的上诉理由，二审法院不予支持。在合同履行中，杜艳并未向其发出解除合同通知书，而是多次找其协商解决，在其不能交付房屋后杜艳依法起诉，故本案不适用双方合同的约定而应适用相关法律的规定。对晟域公司上诉称按《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定处理本案纠纷的上诉理由，二审法院亦不予支持。该规定是对担保权人可以行使的权利作出的规定，即作为有独立请求权的的第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；或在商品房买卖合同、商品房担保贷款合同被解除的情况下，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案当事人之间仅发生了商品房买卖合同纠纷，并未发生商品房担保贷款合同纠纷，而且在本案纠纷中，没有其他利害关系人申请参加诉讼，晟域公司在一审中也未提出反诉请求，杜艳至今仍在偿还着按揭贷款。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】