房屋买卖定金合同纠纷案
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-05
基本案情：上海市高平路598弄某号602室房屋系曾某某、毕某所有。潘某某(乙方)与曾某某(甲方)及案外人上海浩原房地产经纪事务所(丙方、以下简称浩原事务所)于2009年6月初签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方愿意委托丙方居间购买甲方的系争房，房价人民币(以下币种均为人民币)227万元，签约当日支付定金5万元，第三条3.1约定房价款227万元整(房东到手价格)，第三条3.3约定甲、乙双方应根据国家法律、法规、规章等规定各自承担本交易所产生的税、费；第六条约定甲方接受本协议约定的买卖条件并签订本协议，乙方同意与甲方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，如果乙方未能履行所述事项，则已支付的定金不予返还；第八条约定甲方接受本协议约定的买卖条件并签订本协议，甲方同意与乙方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，如果甲方未能履行所述事项，则应向乙方双倍返还定金，双方还对其他有关事项作了约定。原审审理中，潘某某表示当时知道曾某某方要227万元到手，但潘某某在签订协议时上面只写了227万，并没有写“房东到手价格”的字样，且潘某某签订协议后交由浩原事务所赶到南京给曾某某签字的，等曾某某签好后再交给潘某某时潘某某才发觉在房价227万元的后面添加了“房东到手价格”的字样，但潘某某未能就此提供相应证据。曾某某于2009年6月8日签署《房地产买卖居间协议》和定金收据，载明收到潘某某定金5万元。
2009年7月14日，潘某某发函给浩原事务所，催告该公司在7月20日前约双方签订《上海市房地产买卖合同》，并要求曾某某方承担违约责任。2009年7月16日，曾某某方又发出电子邮件给浩原事务所，要求在7月16日就原协议终止的善后事宜进行协商，如潘某某仍然愿意购买系争房屋，可就房屋价格、交易条件进行新的协商等内容。该函件书面文本潘某某已收到。对此，曾某某方称7月16日其到浩原事务所，了解到下午4点的时候潘某某还在七浦路加班，所以不可能在短时间内赶到，曾某某方就和浩原事务所约定先去银行办理相关手续，晚上6点再回浩原事务所，但曾某某方回到浩原事务所时没有见到潘某某，只能约定7月18日再碰头。潘某某则称曾某某方于下午4点05分已经离开了，浩原事务所交给潘某某一份曾某某方的函，内容不是要签订合同，而是要潘某某赔偿。浩原事务所再联系曾某某方，曾某某方称潘某某不拿出赔偿方案就不过来，所以潘某某在五点多离开了。浩原事务所张某某出庭作证，称潘某某5点多离开，曾某某方6点多回到浩原事务所，后再商量到7月18日碰头。
2009年7月18日，双方在浩原事务所商谈系争房屋的购买事宜。对此曾某某方称7月18日双方已就买卖细节达成一致，但最终因为潘某某擅自离开没有成功。潘某某则称当天买卖合同没有打出来，为了保证曾某某方不将房子卖给别人，所以潘某某要求输密码，浩原事务所就说要先撤销合同，等24小时后才可以再输入密码并重新打印合同。浩原事务所张某某出庭作证，称按照规定，密码要在一开始就输入，当天公司将合同打印出来，但潘某某坚持要输密码，所以必须将原来的合同取消，24小时之后才可以输密码，再重新打印合同，所以当天没有签成。浩原事务所张某某还提供补充协议，表明当时买卖合同和补充协议都让双方看过确认了，但潘某某提出密码问题，所以没有打印正式文本，也没有签订补充协议。该补充协议载明系争房屋出卖方的到手价为227万元，潘某某支付佣金为房价的2%(包括潘某某帮曾某某方代为支付的1%佣金)，交易过户所产生的所有买卖税费及费用由潘某某缴纳等内容。潘某某表示其看过补充协议，但认为居间协议约定应由买卖双方各自承担税费，因该份协议所列条件不符合约定，所以没有签署。2009年7月18日，曾某某方发函给潘某某，言明双方在7月18日在浩原事务所的斡旋下已重新进行了谈判，就交易价格、条件等重新达成一致，但因潘某某阻挠导致合同无法签订，潘某某擅自离场，潘某某的行为不具有购买房屋的真实意思，曾某某方再次给潘某某机会，在7月19日16：59前带上正式房屋买卖合同亲自到南京交给曾某某，逾期将不再与潘某某签订任何房屋买卖合同。7月22日，曾某某方又发函给潘某某及浩原事务所，表示浩原事务所于7月19日又打印出新的合同书，但潘某某一直未与浩原事务所联系，故通知不再与潘某某签订房屋买卖合同，要求浩原事务所取消网上房屋买卖合同登记，并要求潘某某在7月25日前处理善后事宜。7月25日，曾某某方又发函给潘某某，言明曾某某方当天在浩原事务所等待潘某某处理终止居间协议事宜，因潘某某未到，故将不再通知潘某某进行任何谈判或者见面。潘某某表示因其已准备起诉，故拒收了曾某某方7月22日的函件，7月25日曾某某方硬将函件塞进潘某某信箱，其余函件都已收到。证人徐某某出庭作证，称7月16日下午四点多证人陪潘某某到浩原事务所去签订买卖合同，到场时曾某某方未在场，潘某某要求浩原事务所联系曾某某方到场签订合同，浩原事务所称曾某某方不愿意过来，要求证人与曾某某方交涉，证人就电话联系曾某某方，要求其来签订合同，曾某某方称要求潘某某给予合理解释，如解释不清楚就不愿意到场，所以证人和潘某某就走了。对此，曾某某方表示虽然其要求潘某某解释7月8日未到场的原因，但仍表示办完事情会回到浩原事务所，要求潘某某等候。证人喻某出庭作证，称浩原事务所曾表示房东不卖房子给潘某某了，7月18日上午九点证人陪潘某某到浩原事务所，碰到曾某某方，潘某某还是想买系争房屋，曾某某方提出要加5万元赔偿，之后经过协商双方达成了一致，仍按照居间协议上的内容签订合同，没有加5万元赔偿金的内容，证人未等双方签订合同就离开了，对补充协议不清楚。对此，曾某某方表示从未提出要求潘某某赔偿5万元，证人离开时合同已经打印出来了。浩原事务所张某某称7月18日后曾某某方曾要求再次约定签约时间，但未果，潘某某表示当时已准备起诉，故未再要求签订买卖合同。原审审理中，曾某某方表示仍愿意按照居间协议内容(到手价227万元)与潘某某签订房屋买卖合同，但潘某某表示现在已经不相信曾某某方了，所以不想买，如果要买，则愿意按照227万的房价购买，但不同意支付应由曾某某方支付的佣金和税费。
原审法院判决结果为：原告潘某某要求被告曾某某、毕某双倍返还定金10万元的诉讼请求，不予支持。
上诉人潘某某不服原审判决，向二审法院提起上诉称：其在浩原事务所的居间下，就购买系争房屋与曾某某方签订了《房地产买卖居间协议》，并支付了购房定金5万元。后因曾某某方的原因致迟迟未签订正式的《房地产买卖合同》，又因房价上涨曾某某方于2009年7月8日无理提出终止《房地产买卖居间协议》。潘某某对合同不能继续履行并无过错，曾某某方恶意毁约，致履约不成，理应承担双倍返还定金的违约责任。故请求二审法院撤销原判，改判支持潘某某在原审中的诉讼请求。
被上诉人曾某某、毕某辩称：潘某某所述与事实不符，己方并未违约，合同不能继续履行的责任在于潘某某。故不同意潘某某的上诉请求，请求二审法院维持原判。
终审判决结果为：
驳回上诉，维持原判。
北京资深房地产律师靳双权（电话：13426037149）评析：民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中，潘某某与曾某某方、浩原事务所于2009年6月初签订了《房地产买卖居间协议》，该协议对系争房屋买卖的相关事宜已作出了约定，对各方当事人具有法律约束力，各方应当根据协议的约定全面履行各自的义务，否则应承担相应的民事责任。根据上述协议的约定，在房屋买卖过程中，潘某某与曾某某方还应签署《上海市房地产买卖合同》，故双方应根据该项约定，本着诚实信用，在居间公司的召集下，积极主动履行自己的签约义务，即使因客观原因确不能如期参加签约的，也应征得对方当事人的谅解和认可。原审法院现根据潘某某在7月8日前曾向浩原事务所表露不愿意购买系争房的意愿、此后的签约过程以及7月18日双方未能签订协议的主要原因，认定系由潘某某自身的原因未能按约签订《上海市房地产买卖合同》，并无不妥。潘某某上诉认为，其对合同不能继续履行并无过错，系曾某某方恶意毁约，致履约不成，但并无相应的事实依据，二审法院不予采信。原审法院根据潘某某的违约行为，对本案所作的处理，并无不当，二审法院予以维持。潘某某的上诉请求，缺乏依据，二审法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】