商品房面积误差款的诉讼时效的起算时间
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-29
【基本案情】
某业主与开发商在 《商品房买卖合同》中约定，如商品房实测面积与约定面积之间的误差超过3%，房价款应多退少补。差额款在交楼时支付。但是，在交楼时，测绘所尚未提交房屋的浏绘面积。在房屋面积的测绘结果出来后，开发商给业主发出书面确认函，告知业主房屋面积误差及开发商应该退回业主的房款，业主在确认函上签字确认。但是，之后开发商却没有将房款退回业主。两年后，业主起诉开发商退还面积差价款，开发商以超过诉讼时效为由进行抗辩。
【判决意见】
法院经审理认为，开发商向业主发出的房屋面积误差确认函上没有约定退款时间，业主随时可以要开发商退款，诉讼时效应从业主起诉之日起计，开发商的抗辫理由不成立。因此，法院判决开发商应当支付面积差价款，以及从起诉之日起计算的滞纳金，驳回了业主要求开发商从面积浏绘结果出具之日起按日支付滞纳金的诉讼请求。
【律师点评】
该判决不仅完全否认了时效制度，还将房屋面积误差书面确认函当成一份新的合同，并且认为该合同取代了原合同中关于面积误差处理办法的约定。其不当之处十分明显，但是，就审判实践而言，该利决也并非个案。
根据诉讼时效制度的规定，诉讼时效自当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。就本案而言，合同双方约定，面积误差超过3%时，房价多退少补，差价款在交楼时支付。但是交楼时，双方并不知道面积误差倾，无法结清房价款。因此，从权利人得知面积误差之日起，即有权向合同的相对方要求支付购房差价款，诉讼时效也就从即日开始起算。业主签认房崖面积误差书面确认函之日，显然就是其得知开发商应当退还多收的房价款之日。从这一日起开发商就应当支付差价款，否则应支付滞纳金。开发商向业主发出房屋面积误差确认函是履约行为，不是立约行为，因此，不存在约定退款时间的问题，退款时间在合同中已有约定，如无变更就应当按原约定确定。
之所以说该判决并非个案，是因为法院经常将当事人的展约行为当成立约行为。当事人在展约过程中，会有许多往来文件，但并非每一个文件都是合同，比如当事人在对方的送货单上签字，并不表明双方签仃了一份合同。此外，法院对诉讼时效制度怀有本能的偏见。比如在要求支付房款的诉讼中，判决时诉讼时效的杭辫理由不予支持的不乏其例，其理由是涉及要求支付房款的诉讼是有关物权的诉讼，不适用诉讼时效。这个理由显然是荒谬的。笔者认为，拒绝支付房款的行为确实有违诚信原则，但是，既然法律规定了时效制度，当事人应当遵守，法院不能以判决行为剥夺当事人依据时效制度享有的权利，否则，法律及司法判决都将失去其应有的严肃性。
安居律师团队介绍
“安居律师”是中国房地产法律服务业最优秀的律师品牌之一。“安居律师”由数十名房地产专业的资深律师组成，律师成员都经过房地产法律实务的专业培训，并进入房地产公司基层进行实践，深入了解房地产业的操作规程，准确把握房地产交易中的法律风险点，现已累计办理房地产案件数千起，积累了丰富的诉讼经验。“安居律师”是中国房地产法律专业最具优势的领军律师团队。
“安居律师”担任多家大型房地产公司的法律顾问工作。在深入研究现行房地产法律、法规及政策导向的基础上，“安居律师”建立了房地产法律库及案例大全，涵盖了建国以来房地产全部法律法规及典型案例，并制定了一整套行之有效的办案方法及规程，旨在建立中国最专业的房地产律师团队。多年以来，“安居律师”在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的观点；在微观上，对无权代理买卖、违约责任、定金责任、央产房、小产权房交易、夫妻共有房产、房产继承等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点，并在不断的被法律同行业人员所接受。安居律师研究的领域还辐射到与房地产相关的离婚、析产、拆迁、抵押、建设工程、物业管理、企业运营、中介、银行等领域，甚至于房地产有关的刑事案件及其他行政、经济案件。
“安居律师”正凭借丰富的工作经验，精深的律师技巧，卓越的见地，极富创造力的思维，在房地产领域取得了更高的成就，在房地产法律服务市场竞争的浪潮中独占鳌头。“安居律师”将禀承安居团队的管理前提下，充分发挥专业优势，拟将建设成为中国房地产法律服务的风向标。
网站关键词：
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介 中介费 居间费
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】