业主能否要求在具备解约条件时解除商品房买卖合同？
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-01
【基本案情】
2001年6月11日，业主与开发商签订《商品房买卖合同》购买某花园一套房产，合同约定开发商应在2001年12月31日前取得综合脸收合格条件并交付房产，如开发商未按合同规定的限期交付房屋，透期不超过60日则开发商应给付违约金，透期超过60日则业主有权选择解除合同或继续展行并获得违约赔偿金。
2002年2月1日，开发商向业主发函确认延期交楼问题并承诺承担途期交楼的责任，且保证于2002年3月内验收完毕并通知业主收楼，对其处理方式不接受的业主可提出退房。该业主于2002年2月底收到该函件后未提出退房。2002年3月29日，开发商发函通知业主可以办理收楼手续。同年4月13日，业主以开发商未提供单位工程脸收合格证和项目竣工综合脸收合格证或用地面积与总建筑面积相关批准文件为由拒绝收楼。开发商于2002年3月至12月陆续取得各项验收合格证明并办理了竣工脸收备案手续。2003年4月28日，该花园取得房地产权属证明书。2003年6月11日，业主以开发商逮期交楼为由向法院提起诉讼，要求解除合同，并要求开发商退还购房款、利息及违约金。
【判决结果】
法院认为，开发商所承建的楼盘在双方约定的交楼日期前并未建成且不能交付逮期超过60天，根据合同的约定，业主有权解除合同，但经开发商发函催告其行使退房权，业主收到该函件后没有表示异议也没有要求开发商退楼。，根据《合同法)及(关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释)第十五条的规定，合同双方当事人行使合同解除权是有期限的，在合理期限内不行使，该权利消灭。
【律师点评】
本案中，业主在开发商催告后未行使解除权，在其拒绝收楼至起诉前亦未行使解除权，其解除权因超过一年的最长期限不行使而归于消灭。虽然法律规定的解除权消灭对合同目的不能实现的情况并不当然产生丧失解除权的效力，即在合同一方当事人合同目的不能实现的情况下，其解除合同的权利仍应得到车重和保护，但鉴于本案约定交付的房屋已经建成，且办理了竣工验收备案手续，房屋已经具备安全使用条件，目前并无证据显示被上诉人不能继续完成楼宇的总和验收手续，故不构成合同目的根本不能实现，因此业主要求解除合同的理由不充分，依法驳回业主的诉讼请求。
业主在收到开发商的解除催告函后，应及时行使解除权，否则，解除权可能因超过期限而丧失。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】