房地产项目转让之前签订的商品房买卖合同如何履行？
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-01
【基本案情】
开发商甲在市中心开发房地产项目，签订部分预售合同之后，因资金紧张将项目转让给开发商乙，开发商乙在建设过程中有违章行为，导致项目迟迟不能取得验收合格证，不能按期交楼。小区业主与开发商甲和开发商乙交涉，两开发商均不愿意支付途期交楼违约金，于是业主委托律师通过法律程序追讨违约金。
【处理结果】
业主选择开发商乙为被申请人，在仲裁委员会申请仲裁，由于业主未能提供任何商品房买卖合同转让的证据，仲裁委员会对是否立案存在争议，但最终还是同意立案。被诉方未提管辖异议，并同意按合同约定的70%支付违约金，案件以调解方式结案。
【律师点评】
该案涉及两个问题:一是项目转让之前签仃的商品房买卖合同权利义务是否随该项目的转让一并转让?二是原商品房买卖合同中约定双方产生争议时，由广州仲裁委员会裁决。该仲裁条款是否可以随合同中的其他条款一并转让?律师处理这个案子必须先解决这两个问题，否则无法确定被诉方和审判机关。
通常房地产项目转让时，转让方和受让方会在转让合同中约定，转让方已签订的商品房买卖合同由受让方及行，也就是说合同的权利和义务一并转让给受让方。但这个约定不能约束购房人。(合同法)规定，合同一方当事人将其合同权利转让给第三方时，必须知会合同另一方当事人;合同一方当事人将其合同义务转让给第三方时，必须征得合同另一方当事人同意。因此，当房地产项目转让双方之间就合同义务的转让作出的约定未经购房人同意时，购房人仍然可以将合同的相对方作为被诉方，要求其承担违约责任。
这类案件在实际操作过程中，律师通常将新旧开发商列为共同被告，要求其承担连带责任。而审判机关也通常不作任何解释，直接判决新开发商承担违约责任。律师认为，律师将新旧开发商同时列为被诉方，是从诉讼安全的角度考虑，因为其无法知悉新旧开发商之间的协议内容。但是，在新旧开发商之间存在上述协议的情况下，他们不可能同时成为被诉方。当业主将旧开发商列为被告时，意味着他不同意旧开发商将商品房买卖合同的义务转让给新开发商;反之，当业主将新开发商列为被告时，意味着他认可新旧开发商就商品房买卖合同义务的转让作出的约定，而这两种情况是不能同时存在的。因此，审判机关在查清新旧开发商之间存在上述约定后，应当要求业主放弃一个被告。
当新旧开发商之间未就已签仃的商品房买卖合同的转让作出明确约定时(这种情况极少)，业主就只能要求旧开发商承担违约责任，而要求新开发商承担履约责任。前者是因为项目转让并不必然导致商品房买卖合同的转让;后者是因为项目转让后，只有新开发商有能力承担履约责任。
当业主选择新开发商作为被诉人时，其是否可以援引商品房买卖合同中的仲裁条款到仲裁委员会申请仲裁呢?这个问题比较复杂。当新旧开发商之间已明确约定，旧开发商签订的商品房买卖合同由新开发商展行时，业主应当在仲裁委员会申请仲裁;当新旧开发商之间没有明确约定时，业主就应当到法院起诉。由于业主并不知悉新旧开发商之间的转让合同内容，因此，保守起见，其应当先到法院立案。
就本案而言，本律师认为仲裁委员会之所以同意立案，是因为其错误地认为项目转让必然导致商品房买卖合同转让。项目转让，合同不一定转让;合同转让则合同全部条款，包括仲裁条款一并转让。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】