法院在执行中能否直接裁定将“烂尾楼”房地产项目解除或注销?
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-01
【基本案情】
某大厦原由开发商甲开发，后因其资金出现问题导致楼盘烂尾，后该楼盘被法院查封。在执行过程中，法院对该楼盘进行拍卖，裁定将整个楼盘过户给第三人乙公司，并向房管局发出协助执行通知书，要求房管局:注销开发商甲名下的预售许可证及其他建设批准文件;解除或注销该楼盘有关的买卖、转让、抵押、拆迁补偿等合同;将整个楼盘过户至乙公司名下。后房管局按照法院要求将该楼盘所有已签仃的商品房买卖、抵钾、拆迁补偿等合同注销，并给乙公司硕发了《商品房预售许可证》。汤某曾与开发商甲签仃了十六份商品房买卖合同，购买该烂尾楼盘的十六套房屋，该十六份合同全部被房管局注销登记。为此，汤某以其合同权益受损害为由向市政府申请行政复议，要求撤销房管局给乙公司颁发的《商品房预售许可证》。市政府以房管局根据法院协助通知书给乙公司颁发(商品房预售许可证)，程序合法为由，维持了房管局给乙公司颁发的《商品房预售许可证》。汤某不服市政府作出的行政复议决定书，向法院提起行政诉讼。
【判决结果】
法院认为，汤某的商品房买卖合同已被法院生效的法律文书注梢和解除，原告不再拥有作为房崖买受人或产权人的权利，房管局给乙公司颁发的(商品房预售许可证)的行为与汤某没有法律上的利害关系，汤某不具备原告诉讼主体资格，因此裁定驳回汤某的起诉。
【律师点评】
该案是一个比较典型的烂尾楼案件。法院在执行阶段通过裁定和发出协助执行通知书的方式将执行案件之外的其他民事合同直接解除和注销，相关合同当事人甚至找不到任何救济方式保护自己合法的民事权利。案件无论是复议阶段的决定书还是行政诉讼阶段的判决书，都让当事人感到无奈。
事实上，汤某等业主的商品房买卖合同未经任何审判程序就被强制解除了。在《物权法》生效之前，这样的处理方式，我们只能说它没有法律依据。但是，在(物权法)生效之后，它就不可避免地与《物权法》第二十条的规定“当事人签仃买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”发生冲突。人们不免要问，经过预告登记的房屋买卖合同如果可以随意注销，那么预告登记岂不失去了意义?遗憾的是，这种处理并非个案。
值得注意的是，法院裁定要求将该楼盘所有已签仃的拆迁补偿合同注销，已经明显违反《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人”，而注销抵押登记也与《物权法》相冲突。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】