购房人死亡的一手房买卖纠纷案例评析
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-03
【争议焦点】
业主断供，银行是否可以仅起诉开发商，而不起诉业主;抵钾人死亡是按揭合同的终止条件还是解除条件;因业主死亡引起的断供是否产生违约金;对于因抵钾人死亡引起的断供，开发商是否承担担保责任;银行是否可以追索抵押人死亡后的违约金、利息;抵钾权产生于按揭合同抵钾登记之时，还是抵钾房产产权抵钾登记之时。
【基本案情】
1998年10月10日，中国建设银行某分行(下称建行市分行)与被告某房地产开发有限公司签仃《楼宇按揭合作协议)，约定双方就被 告开发的某小区住宅部分的商品楼宇悄售进行按揭合作，建行市分行 为该楼宇以按揭方式购房的小业主提供按揭货款，被告则为所有购房人的每一份按揭货款提供无条件、不可撤悄连带保证，保证责任范围 包括按揭本金、利息、建行市分行为实现债权而发生的有关费用。
1999年11月17日某小业主与建行市分行签仃《楼宇按揭合同》，约定小业主以其所购房屋作抵钾，向建行市分行货款44万元用于支付房款，借款期限为十年。合同还就货款利息、违约责任、继承等作出明确约定。《楼宇按揭合同》签仃并办理抵钾登记手续后，建行市分行依约支付按揭款，但小业主从2a以)年9月开始欠款。
建行市分行于2002年起诉小业主和开发商，法律文书尚未送达即撤诉。2004年建行市分行再次起诉开发商要求其承担连带保证责任，代偿小业主截至2004年2月25日所欠的全部本金、利息、途期利息、违约金共计514854. 27元。
案件审理过程中查明，按揭合同展行期间小业主因贩卖、制造毒品罪被法院判处死刑，并处没收全部个人对产，并于2001年6月26日执行死刑。
【判决结果】
一审法院认为该案应当适用物保优先原则，但是刑事判决书判决没收抵钾人的个人财产，因此，抵钾物已经灭失，只能由开发商清偿全部本金、利息及途期利息。
一审判决作出后，开发商依据《刑法》有关规定提出上诉，主张小业主的个人对产被没收之前，其所负正当债务需要以没收财产偿还的，银行作为债权人请求偿还时，可以得到支持，因此抵钾物并未灭失。
二审法院审理后认为，刑事判决没收个人对产不属于抵钾物灭失的情形，银行应当先向作出刑事判决的法院申请行使抵钾权，不足部分才可以向开发商主张。由于银行在未行使抵押权的情况下，直接起诉开发商，造成其请求的债权是否存在，以及债权的具体数倾均无法确定。因此，二审法院判决撤梢一审判决，驳回银行的诉讼请求。
该案的特殊之处在于按揭银行单独起诉担保人，要求担保人代偿借款人的全部债务。所涉及的法律问题包括:第一，根据物保优先原则，存在是否遗漏必要共同被告的问题;第二，抵钾人死亡是按揭(合同法》定的终止条件还是解除条件，死亡是法律事实还是违约行为;第三，通知解除是否是银行解除合同必经的法定程序，开发商提供的担保是否包括抵钾人死亡情形;第四，银行是否可以追索抵钾人死亡后的违约金、利息;第五，仅办理了按揭合同抵钾登记，抵押权是否有效。
【律师点评】
是否适用物保优先原则，首先要确认抵押权是否有效，本案中的抵钾物尚未办理产权证，因此，如果以此确认抵钾权无效，则银行可以胜诉，其他几个问题仅影响其胜诉金额。但是，银行并未提出该主张，这是其终审败诉的重要原因之一。从该案的判决可以看出，两审法院均认可按揭合同的抵钾效力，均认为按揭房屋在办理房地产证之前已经是小业主的个人财产。
值得注意的是，二审判决认为，银行应向作出刑事判决的法院申请行使抵钾权，这无异于认定刑事判决可以改变不动产诉讼的管辖，显然缺乏法律依据。笔者认为，银行行使抵钾权的申请仍应向不动产所在地法院提起诉讼，银行可以将小业主的继承人列为被告，以便处理抵钾物。当小业主的继承人愿意继承该房产时，其当然地成为支付按揭款的义务人，如果不愿意继承该房产，也解决了该案诉讼主体的列明问题。否则，行使抵钾权的诉讼请求就没有相应的被告。
当抵钾物担保和保证同时存在的情况下，应首先处理抵钾担保物，不能放弃抵钾担保权，而直接要求保证人承担保证责任。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】