回购责任是否属于连带担保责任?
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-03
【争议焦点】
回购担保责任是否属于连带担保责任?回购担保责任是否可能实现?
【基本案情】
中国农业银某支行(原告)与刘某(第一被告)及某房地产开发有限公司(第二被告)签订《个人购房担保借款合同》，约定第一被告将其向第二被告购买的房屋及其权益抵钾给原告申请购房货款，并约定第一被告存在任何违约行为时，第二被告作为保证人对合同项下的欠款承担回购保证责任直至抵钾房产办妥(房地产权证)和(他项权利证)并移交原告保管为止。后第一被告停止供款，原告起诉要求第一被告承担违约责任，并要求第二被告承担连带担保责任。
【判决结果】
法院判决认为原被告签订的(个人购房担保借款合同)合法有效，第一被告构成违约，而原告并未向第二被告发出《展行回购保证责任通知书》，不符合合同约定的要求第二被告承担回购保证责任的前提条件，且合同也未约定第二被告承担连带担保责任，故原告要求第二被告承担连带担保责任的请求不予支持。
【律师点评】
从这个案例中，我们可以看到，法院认可回购担保责任这种担保形式，但是认为该担保责任不是连带担保责任。那么按照法院的思路，非连带担保责任的担保人享有先诉杭辫权，即在债权人对债务人起诉并申请执行后，债权仍未受偿的情况下，债权人才可以要求担保人承担担保责任。但是，如果法院同时也认为第一被告将其向第二被告购买的房屋及其权益抵押给原告的行为可以产生抵钾物权的效力，那么，由于在原告先诉第一被告时，一般都会同时要求处分抵钾物，因此，该商品房在先诉程序就已经被处分了，原告之后要求第二被告及行回购责任的要求已经不可能实现。
至于法院认为原告未向第二被告发出(展行回购保证责任通知书》，不符合合同约定的要求第二被告承担回购保证责任的前提条件，只是法院驳回原告针对第二被告的诉讼请求的一个借口。因为原告在诉讼过程中已经向第二被告提出了这样的要求，而且，其在诉讼过程中也已经解释了其请求的所谓连带责任即合同约定的回购责任。事实上，即使原告的诉讼请求没有瑕疵，即使原告之前已经向第二被告发出过回购要求，都不能改变判决的结果，这是由于回购责任条款本身的缺陷所决定的。
回购责任条款不能保护银行的利益，银行的律师应当除去该合同条款。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】