北京律师解析一起借名买房纠纷案例
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
2013年10月，孙嘉诉称：2004年，我借案外人杨风的名义购买了北京市302号房屋，并登记在杨风名下，但我享有实际权益。2012年10月，我欲出售此房屋，李建系买房人。杨风与我对房屋权利义务关系进行了阐明，李建将我作为实际权利人对买卖细则进行了签约前的谈判。在签约时，我告知李建卖房是为了在海南购养老房屋。同时，我选定的项目开发商搞特价活动，截止日期为2012年12月月底。李建要求使用贷款方式购买诉争房屋，并承诺很快就可以取得贷款，且不需要以我解除诉争房屋的抵押登记为前提。但李建并未能如期办理贷款手续，导致时间延误，致使我向欲购买的海南房屋开发商交纳的定金50000元被没收。李建的行为给我造成了经济损失，故我起诉要求李建赔偿我损失50000元，诉讼费由李建承担。
2、被告辩称
李建辩称：孙嘉与我之间并不存在买卖合同关系。涉诉房屋的买卖合同系我与案外人杨风签订，孙嘉系杨风的委托代理人，并非签约主体。同时，孙嘉在海南买房一事，与涉诉房屋交易无关。涉诉房屋已经完成过户、交付等全部交易过程，合同已经履行完毕，合同订立双方并无争议。综上，不同意孙嘉的诉讼请求。
二、法院查明
位于北京市302号房屋（建筑面积53.39平方米）原登记在案外人杨风名下。
2012年9月22日，孙嘉代杨风与李建签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，杨风将涉诉房屋出售给李建，房屋成交价格为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价69万元；李建可以在签订合同时支付定金2万元；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。后杨风补签了合同文本。合同签订当日，李建向孙嘉给付定金2万元。2012年10月24日，李建应杨风要求，向孙嘉账户汇款48万元。2012年11月26日，李建给付杨风购房款27万元。2012年12月18日，案外人杨风、周娜出具《委托书》，委托孙嘉作为代理人，代为办理与出售涉诉房屋有关的公积金贷款、提前还款、房屋立契过户、产权过户等手续，以孙嘉名义开立银行存折，孙嘉有权收取首付款及按揭尾款；房屋出租并签署租赁协议、收取押金及租金等。2013年1月15日，李建通过住房公积金贷款方式，给付杨风剩余购房款92万元。2013年1月18日，李建取得涉诉房屋所有权。
另查，2012年11月23日，孙嘉认购了海南602号住宅。为此，孙嘉向对方交纳定金50000元。
又查，2013年4月，孙嘉曾起诉，要求确认李建与案外人杨风就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。在该案庭审中，孙嘉主张其与杨风就涉诉房屋存在借名买房协议，孙嘉是涉诉房屋的实际购买人，涉诉房屋由孙嘉实际控制并出租。就此主张，孙嘉提供了其与杨风于2004年1月8日签订的《房屋转让协议》、2005年11月17日签订的《房屋买卖协议》，以证明杨风已经将涉诉房屋售予孙嘉。杨风认可两份协议的真实性，但称与孙嘉之间并不存在借名买房协议，因当时杨风与女友之间存在纠纷，为避免女友分割房屋，故杨风与孙嘉签订了两份协议，但两份协议并未实际履行。
三、法院判决
驳回孙嘉的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，孙嘉称其系涉案《北京市存量房屋买卖合同》的实际出卖人，并以此为由向李建主张违约责任。根据本案现已查明的事实，上述《北京市存量房屋买卖合同》的合同当事人明确载明为杨风与李建，孙嘉亦亲笔在该合同的出卖人签章处代签了杨风的姓名。孙嘉虽主张其与杨风之间存在借名买房关系，并坚称李建已将孙嘉作为合同相对方进行交易，但根据本案现有证据，在孙嘉代签上述《北京市存量房屋买卖合同》后，未见孙嘉与李建之间就重新确认合同主体事宜达成过任何协议，反而是由杨风本人对该合同进行了签字追认。在此情况下，无论孙嘉与杨风就涉案房屋的权属达成过何种约定，根据合同相对性原则，孙嘉均无权依据本案《北京市存量房屋买卖合同》向李建主张权利。据此，法院对孙嘉的诉讼请求不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】