房产北京律师靳双权解析一起：二手房借名买房案例
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
方林诉称：我与张峰于1981年10月5日登记结婚，婚后长期居住在天津，夫妻二人承租的902号房屋一套，后经国家政策实行房改，由夫妻二人共同出资购买，并登记在丈夫张峰名下。张峰与张晓系兄妹关系，由于张晓无处居住且生活困难，张峰出于对张晓的关心照顾，允许其暂时居住，后妹妹又私下将该房屋出租收取租金，租金从未交付过我与张峰。2008年10月10日，张峰、张晓在故意隐瞒我的情况下，就该房屋签订房屋买卖合同并办理过户。该信息我一直不知情，直至2012年4月我才知晓该房屋已过户至张晓名下。该房屋属于夫妻共同财产，在我不知情的情形下，张峰的单方处分行为应属无效。后经了解，张晓系以其单位能够报销烤火费的优惠欺骗张峰暂时过户的，而在实际房屋过户过程中未支付任何房屋对价。我要求张晓归还房屋，被其无理拒绝。故诉至法院，请求判决确认张峰与张晓于2008年10月10日签订的北京市存量房屋买卖合同无效。
2、被告辩称
张峰辩称：我父亲的房屋拆迁分了一套两居室一套一居室，均是我的户口，后来因为要我妹妹单位报销煤火费故我将902号房屋过户给我妹妹。我同意方林的诉讼请求。
张晓辩称：方林、张峰所述与事实不符。902号房屋既不是方林夫妇承租，也不是其二人出资购买，亦不是二人夫妻共同财产。该房屋原登记在张峰名下，系因我借其名买房，我为实际出资人及所有权人。2008年我与张峰以房屋买卖形式正名，将房屋登记到我名下。张峰自1971年起一直在天津工作生活。该房屋系1993年北京三建职工居住的平房拆迁时分配给我个人的住房，由我承租使用、交纳租金及相关费用，我是实际承租人及使用人。2002年北京市以成本价出售公有住房，我母亲和兄长们考虑我经济困难，遂商议由我借用工龄稍长几年的张峰名义购买该房屋，张峰对此也同意。故我出资，借用张峰名义购买了该房屋。2006年母亲患病后，因不放心我，曾要求张峰将房屋更名回我名下，对家里其他哥哥也说过。2006年7月，母亲去世后，我曾到张峰夫妇家小住2-3天，商议房屋过户事宜。2008年10月10日，张峰来北京协助我办理了房屋过户手续，我支付了过户所有费用。方林对借名买房一事一直都是知道的。故不同意其诉讼请求。
二、法院查明
张峰与张晓的父亲原单位分有三建宿舍的房屋。1993年该房屋拆迁，安置了一套一居室（即902号房屋）和一套两居室。902号房屋以张晓的名义承租，两居室以张晓的父亲名义承租。此后，902号房屋一直由张晓使用，张晓支付了房屋租金、供暖费等各项费用。2002年，张晓以张峰名义办理了购买902号房屋的购房手续，计算购房款时使用了张峰与方林的工龄优惠，房价款为37093元，房屋登记在张峰名下。购房款及公共维修基金发票、产权证等均由张晓持有。2008年10月10日，张峰与张晓签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同记载：出卖人（张峰）将902号房屋出售给买受人（张晓）；房屋成交价格为15万元。当日，张峰将902号房屋过户至张晓名下，张晓缴纳了土地出让金、契税、评估代理费等费用。
审理中，张峰认可购买902号房屋时其并未出资；方林、张峰、张晓均认可张峰与张晓之间并无买卖902号房屋的意愿，签订《北京市存量房屋买卖合同》仅是为了办理过户手续用，双方没有实际买卖关系，也没有支付款项。
三、法院判决
驳回方林的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中方林以902号房屋为夫妻共同财产为由，主张张峰无处分权不能单方与张晓签订房屋买卖合同，故要求确认张峰与张晓之间签订的房屋买卖合同无效，不符合法律规定，法院不予支持。
关于本案一审法院所审理的借名买房问题，系对张峰与张晓之间的合同关系本质的认定，并未超出法律规定的审理范围。借名买房案件属于合同纠纷，其约定形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定口头约定应当综合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等情形。法院结合房屋的来源、使用情况、票据持有以及张晓对借用工龄的合理解释，认定系张晓借用张峰的名义购买902号房屋，具有事实和法律依据，法院予以确认。
最后，张峰与张晓之间签订《北京市存量房屋买卖合同》仅是为了办理过户手续用，双方之间实际并无买卖关系，而张峰与张晓采用买卖合同的形式办理过户并未损害第三人利益。故方林主张张峰与张晓签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】