房产律师靳双权对拆迁合同无效的解析
来源：未知 作者：未知 时间：2017-02-23
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起拆迁合同无效的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
庄明德、郭淑云是夫妻，生有两女庄云燕、庄云丽。庄云丽生有一女牛悦。庄明德于2006年5月15日去世，郭淑云于2010年9月30日去世。庄云燕于1991年6月5日出国，户口已注销。
庄明德原自房管所承租了四间房屋，面积39.4平方米。牛悦的户籍地址在1987年3月29日至2011年6月7日期间登记在该处。
涉诉房屋是A公司的自管公房。1999年10月26日，A公司（甲方）与庄云燕（乙方）签订《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，协议记载：乙方现有在册人口1人，实际居住人口1人，为本人；甲方提供的补偿房屋届时永久使用权价格为每平方米5180元，建筑面积79.76平方米，共计413156.80元；乙方应在本协议签订之日起五日内，支付甲方差价413156.80元。该协议中关于被拆除房屋情况、补偿款、补助费、搬迁期限等格式条款均未填写。1999年10月29日，A公司与庄云燕就涉诉房屋签订了《公有住宅租赁合同》，租期自1999年自2069年。此后，牛悦一家随庄明德、郭淑云居住在该房屋内。
2002年11月16日，庄明德、郭淑云办理了声明公证，声明载明现在居住的涉诉房屋是用原庄明德承租的四间房屋折价20万元，庄云燕及其丈夫又出资人民币21万元购买的。二人自愿将折价的20万元全部无偿赠与给庄云燕，到庄明德、郭淑云辞世后，此房归庄云燕及其丈夫所有。
牛悦认为，拆迁安置时，庄云燕已经出国，并且户口注销，没有中国国籍，但其以自己的名义与A公司签订《住宅房屋拆迁房屋补充协议》。庄云燕不具备中国国籍，并且没有签订房屋拆迁补充协议的资格，故牛悦诉至法院，请求确认双方签订的《住宅房屋拆迁房屋补充协议》无效。
二、法院审理
被告A公司辩称，牛悦不具备诉讼主体资格，无权就庄云燕与我公司签署拆迁房屋补偿协议提请法院确认无效。牛悦的外祖父庄明德并非通过拆迁安置方式取得涉诉房屋，故请求依法驳回牛悦的诉讼请求。
被告庄云燕辩称，本案诉争房屋是单位自管公房，由此引发的房屋纠纷不应属法院受理范围。由于诉争房屋为单位自管公房，产权人为单位，故房屋产权人有权将自己管理的房屋予以处分。庄云燕在1999年拆迁签订协议时，是得到原房屋承租人庄明德及郭淑云认可，且经过拆迁单位以及房屋产权单位同意的。并且，庄明德及郭淑云又通过公证形式，明确诉争房屋归庄云燕及其爱人所有。因此庄云燕与A公司的签约行为是多方当事人的真实意思表示。
A公司称：受当时政策所限，只有拆迁范围内的回迁户才有资格购买涉诉房屋，且购买回迁房屋时必须签订格式的《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》；庄明德一家在拆迁范围内并无房屋，故其用其他房屋与拆迁范围内的居民互换了房屋，获得了购买涉诉房屋的资格，庄明德一家不能通过互换取得被拆迁人的资格，A公司与庄明德一家并不存在实质上的拆迁关系，双方签订的合同也没有拆迁补偿的内容；现承租人已可以按照房改政策办理取得该房屋产权的手续。
牛悦认可A公司所说的上述内容。牛悦主张其当时有权承租涉诉房屋，A公司对此不予认可，主张只有户主或房主有权承租该房屋，共居人与户口在册人口均无权承租该房屋。牛悦主张因A公司与庄云燕签订《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》时，庄云燕无常住户口及中国国籍，也非长期居住在被拆迁房屋及被换房屋内，其不具备签订合同的主体资格，违反《城市房屋拆迁管理办法》中关于被拆除住宅房屋使用人应当具有本市常住户口，在拆迁范围内按照国家规定租金标准承租正式住房，并且长期居住的规定，故双方签订的合同无效。
三、法院判决
法院审理后作出判决：驳回原告牛悦的全部诉讼请求。
四、律师点评
著名房产律师靳双权认为，涉诉房屋是A公司的自管公房，A公司有权出售该房屋的使用权。庄明德通过置换方式取得购买涉诉房屋使用权的资格，其作为原大甜水井房屋的公房承租人，有权同意庄云燕作为签约主体购买涉诉房屋使用权，且庄明德与郭淑云的公证声明亦表明了二人对涉诉房屋权利的处分。
A公司与庄云燕签订的《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。牛悦主张因A公司与庄云燕签订《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》时，庄云燕无常住户口及中国国籍，也非长期居住在被拆迁房屋及大甜水井房屋内，其不具备签订合同的主体资格，违反《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，但该办法并非行政法规，该条款也非对合同效力的强制性规定，故牛悦以此主张合同无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】