北京房产律师对确认公房合同无效案件的点评
来源：未知 作者：未知 时间：2017-02-25
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起确认合同无效案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
涉诉房屋是A公司分给庄云燕的，该诉争房屋现在是A公司的自管公房。
1996年2月8日，A公司就使用面积为7.90平方米的房屋向张同庆出具准住证。同日，A公司与张同庆就上述房屋签订《房屋租赁契约》，约定起租日为1996年2月8日。
现庄云燕认为当初张同庆是借住在涉诉房屋内，其无权与A公司签订上述房屋租赁契约，A公司与张同庆恶意串通损害其利益，故要求确认该《房屋租赁契约》无效。
二、法院审理
A公司经法院依法传唤，未到庭应诉，其提交书面答辩意见称：庄云燕取得诉争房屋承租权后，后期并未实际居住，从1992年起，实际居住人为张同庆。庄云燕于1994年又另行取得了301号房屋的承租权。根据A公司当时房屋租赁管理规定，庄云燕已不具备继续承租诉争房屋的条件，A公司有权收回房屋。1996年，A公司与实际居住人即张同庆办理诉争房屋的房屋租赁手续，签订房屋租赁契约，符合A公司相关规章制度，不违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故双方所签订的房屋租赁契约为有效合同。请求依法驳回庄云燕的诉讼请求。
张同庆辩称：自1993年至今长达22年，庄云燕对诉争房屋不管不问不符合常理，故庄云燕与张同庆之间不存在借用关系。事实上是当年庄云燕承租了301号公房，按照当时的政策，其对诉争房屋就不能再使用，单位须收回。庄云燕将诉争房屋及准住证交给张同庆，由张同庆与单位协商承租问题。在此情况下，张同庆才与A公司签订房屋租赁契约。故不同意庄云燕的诉讼请求。
庭审中，庄云燕持证明、腾退私人住房四联单、交租清单及电话录音等称，1993年之前其在诉争房屋中居住，其于1993年将诉争房屋借于张同庆使用，未约定使用费用，其自己在父母家附近租住了一间房屋。庄云燕主张张同庆于1996年私自将该房屋的承租人更改为其自己，A公司也未尽到审查核实义务，该承租人的变更不符合北京市公有住房管理规定，故认为A公司与张同庆恶意串通，损害庄云燕的利益，其所签《房屋租赁契约》当为无效协议。
张同庆认为1993年庄云燕将诉争房屋给其，并不是借用，而是因为庄云燕为取得301号房屋，其应当将诉争房屋退还，故其将诉争房屋的相关手续交由张同庆，由张同庆与房管单位协商房屋承租事宜，所以之后张同庆与A公司签订了《房屋租赁契约》。对此，庄云燕主张，张同庆及A公司所称的301号房屋，其父亲庄明德为被拆迁人，也是安置房屋的承租人，其是在父亲庄明德去世后才变更为301号房屋的承租人。
经向房管所调查，房管所档案显示1995年庄云燕为301号房屋的承租人。
三、法院判决
法院审理后作出判决：驳回庄云燕的诉讼请求。
四、律师点评
著名房产律师靳双权认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，A公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
根据查明事实，庄云燕原单位将诉争房屋分配给庄云燕，庄云燕在诉争房屋居住至1993年左右，之后搬至301号房屋居住。张同庆自1993年起居住于诉争房屋，并于1996年与A公司签订《房屋租赁契约》。A公司根据当时的实际居住情况，与持有庄云燕准住证的实际居住人张同庆签订《房屋租赁契约》，并无不妥。庄云燕认为A公司与张同庆恶意串通，损害其利益，并主张A公司与张同庆所签订的《房屋租赁契约》无效的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】